北京中企华土地房地产资产评估有限公司 刘洪帅
提 要 中国土地估价师与土地登记代理人协会（以下简称“中估协”）通过多种形式的培训交流活动促使土地估价师不断更新专业知识、提高执业技能、规范和提升执业道德，估价机构提升经营能力。中估协选取优秀专家、精心准备培训内容，根据参训人员设定培训深度，以优质培训交流促进土地估价行业的高质量发展。
中估协于2012年3月印发了《中国土地估价师继续教育纲要》，同年启动了“西部援助计划”，2020年1月又印发了《土地估价行业公益援助管理办法》，明确了行业公益援助相关事项。作者有幸参与了部分培训授课工作，并荣获“教育培训讲师”称号，在培训授课工作中感受良多，主要有以下几个方面：
一、土地估价行业发展不均衡需要优质培训交流
中国各地区之间经济发展水平非常不均衡，珠三角、长三角以及京津冀地区经济总量很大，投资及资产交易活动非常活跃，而西部地区和东北地区经济发展相对迟缓，投资和资产交易活动不够活跃。土地估价和经济发展水平以及投资活跃程度是紧密联系的，投资活跃土地的需求量就会加大，对土地估价的需求量也随之加大。从各地的估价师数量可以看出来，估价师最少的省份是宁夏、青海、西藏，其经济总量也最小，全国经济总量最大省份是广东、江苏、山东，其估价师人数也最多，特别是广东估价师已经超过3500人，位居全国首位。一般来说，估价师数量多、估价业务量大的地区估价经验相对会多一些，技术能力也相对强一些。例如：大型中央企业重组改制过程中，需要对拟处置土地进行估价、初审和备案，以完成划拨土地处置工作。这些大型项目一般牵头机构多位于北京上海等大城市，牵头机构需要协助企业制定划拨土地处置方案、土地评估项目作业方案及技术方案、协助企业办理划拨土地处置方案核准和土地估价报告备案等工作，而地方机构只负责本地局部工作，参与项目深度和全面性不如牵头机构，主要是执行层面。
中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，不平衡不充分的发展就是发展质量不高的直接表现。通过培训交流，授课专家把项目经验、新的研究成果以及未来行业发展思考带给参训估价师，是促进土地估价行业均衡发展的重要手段。
二、优质培训交流有助于土地估价师更好学习新法规、新业务
随着相关法律法规的颁布施行、自然资源管理的体制变革，土地估价行业正处于前所未有的深刻变革期。
首先，当前我国处于改革发展的攻坚克难时期，各类法律法规的推出和修订较以往更加频繁，如《资产评估法》已经自2017年开始实施，2020年1月1日起施行新《土地管理法》、2020年3月1日起施行新《证券法》《民法典》2021年1月亦开始实施；在税务领域，自2016年5月1日起，中国全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。
其次，2018年自然资源部挂牌成立，开创了自然资源开发利用和保护工作新局面。部自然资源开发利用司持续推进自然资源领域的理论方法研究与试点实验工作，与中估协等单位共同组织专家编制了《自然资源分等定级通则》《自然资源价格评估通则》，《自然资源分等定级通则》是首部针对包括土地、矿产、海域海岛等各类自然资源的价格评估进行整体性规范的技术标准，土地估价师的业务领域将扩大至自然资源领域，要承担起自然资源相关评估的工作。
再次，国家各项改革进入深水区，产生了很多土地估价新需求。例如：随着军队停止有偿服务的开展和深入，军队对于土地估价的需求量很大，因军队房地产管理和适用的特殊性，军队土地估价有其特殊的规定和审查程序，土地估价师需要学习掌握军队土地估价的要领。司法确定财产处置参考价、集体土地建设用地、宅基地使用权和农村土地经营权的抵押、流转等估价业务日渐增多，
最后，随着我国法规制度的不断完善，对于估价行业中的一些不规范行为有了明确的处罚制度，使整个评估行业的执业风险加大。例如，新《证券法》明确规定，“证券服务机构未勤勉尽责，所制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，责令改正，没收业务收入，并处以业务收入一倍以上十倍以下的罚款，没有业务收入或者业务收入不足五十万元的，处以五十万元以上五百万元以下的罚款”。《资产评估法》规定，“评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。”
如何在估价师队伍中加强法律意识、合规意识，适应当前社会主义法治建设的需要，让土地估价这类经济活动在法律的框架内有序健康开展，通过协会专家解读，统一培训交流工作是土地估价师尽快掌握新法规的要求，尽快学习新业务的有效手段。
三、中估协相关培训制度决定了培训交流活动的高品质
中估协于2012年3月就印发了《中国土地估价师继续教育纲要》，明确了继续教育的目的是通过多种形式的培训交流活动促使土地估价师不断更新专业知识、提高执业技能、规范和提升执业道德，估价机构提升经营能力，并且对土地估价师继续教育对象及分类、继续教育内容及分级、继续教育的形式、继续教育学时等进行了详细的规定，保证了培训的执行标准和效果。而2020年1月印发的《土地估价行业公益援助管理办法》特别规定对于参与继续教育授课的公益援助专家授予业内专家“教育培训讲师聘书”或“教育培训高级讲师聘书”，授予特邀专家“特邀教育培训专家聘书”， 更是促使相关专家积极投入到培训交流活动中。
省市自然资源部门和地方土地估价师协会亦非常重视土地估价行业培训工作，特别是在公益援助培训中，非常珍惜难得的中估协专家授课机会，精心组织估价师参加培训，估价师亦积极主动、认真学习，通过培训提高执业能力和业务水平。
四、优质培训交流活动离不开授课专家精彩讲授
授课专家自身良好的职业素养和卓越的专业能力是开展优质培训交流活动的基础。授课专家多来自估价机构、行业协会、大专院校和土地行业的研究机构，这当中既有专修于理论研究的学术人才，也有擅长实操的执业土地估价师。如何把土地估价培训知识系统有效的灌输到学员头脑中，需要有较强的讲授能力和生动有趣的授课内容。
通过参与培训授课工作，我认为在授课中要把握好的原则有以下几点：一是理论知识与实践操作相结合；二是基础理论与新估价知识相结合、三是课程讲授深入浅出，多种授课方法相结合。经验证明，估价实务案例是课程讲授的点睛之笔，很容易提起学员的学习兴趣，能够更深入的理解和掌握估价理论知识，帮助学员们学会如何运用理论知识解决实际问题。
从实践经验分析，要想做到土地估价培训的精彩讲授，达到良好的培训效果，具体要重点做好以下几项工作：
1．选择适合的培训课题
俗话说良好的开端是成功的一半，土地估价培训交流选题工作至关重要。良好的选题能够在初始阶段就引起学员的学习兴趣，提高学员的学习积极性，能够促进学员们踊跃报名，提高培训的社会影响力。培训选题工作首先要抓热点，围绕当前新的法规政策、各行业对土地估价的新需求、新的土地估价理论和估价技术展开选题工作；其次是考虑到培训对象都是土地估价机构的专业人员，选题涉及内容要有一定的深度和指导性，避免过于基础化的理论知识讲授；最后是培训选题宜以某估价案例为切入点展开，这样不仅易于学员理解所学知识，而且能够更好的运用到后期的实践工作中。
2．认真准备课件
土地估价培训交流大多是土地估价协会或估价机构组织的行业技术学习活动，很少会有通用的教材和书籍。因此，制作一份内容严谨而不失生动、图文并茂的课件资料就显得尤为重要。好的培训课件能够体现出讲授专家的理论基础知识能力、总结能力、表达能力甚至审美能力，更能够帮助学员较快的把握培训课程重点，有助于学员预习和复习课程使用。在课件内容上，要始终关注符合土地估价业务实际需要，不能为了培训而培训，应符合现有法律法规及规范性技术文件的要求，要具有专业性和指导性。为加强授课专家和学员的互动，使授课过程更加生动有趣，也可以适当融入一些讨论性、争论性甚至探索性的内容。
3.掌握讲授技巧和方法
有句谚语叫“茶壶里煮饺子--肚里有货倒不出”。在教育领域就有一种现象，老师的理论素养很高但授课水平差强人意，主要原因就在于课程教授的技巧和方法不到位。传统的授课方法主要是讲授法，多用于概念阐述和原理解释。土地估价培训是一项理论+实操性很强的课程，仅仅讲授理论、法规是不够的，需要加入大量的实务性内容，这就需要在授课过程中采用多种授课方法相结合的方式。从我的经验来看，培训中结合采用讨论法、个案研究法、实战式训练法等方法，授课效果会更好，学员们参与培训的积极性和主动性也会大大提高。
4.重视后续学习效果调查，提高培训授课水平
学员们掌握知识的效果如何？他们能够将所学内容很好的运用到工作中去吗？学员们期待下次培训吗？如何更好的完成下一次培训？这些是每一个授课专家都关心的问题。为了不断的提高土地估价行业培训交流水平，需要对以往培训工作的学习效果进行调查，总结经验并查找不足。学习效果调查可以采用课间提问、随堂小测验、课后作业和课后调查问卷等多种方式。前三种方式侧重于课程内容方面，检验学员掌握培训知识的情况。后一种可侧重于授课效果、授课技巧、学习感受、课程缺陷、课程建议等内容的调查，用于寻找课程内容设置上的不足、改进授课方法，发现学员感兴趣的热点课题，为下一次培训积累经验。
结束语
当前，我国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，时代要求我们土地估价行业必须要适应各种新需求，实现高质量发展。土地估价是典型的技术经济服务工作，提供服务的主体实质是土地估价人员。因此，土地估价高质量发展的关键因素是土地估价人员职业道德水平和执业技术水平的提高。建立完善的土地估价培训制度，组建优秀的培训师资队伍，提供优质的培训课程，对于土地估价人员队伍建设、人员素质提高有着重要而深远的意义。
