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《民法典》对估价工作的影响

来源: 日期:2021-01-15 10:31:58
四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司 徐长林
 
        如果说《宪法》是我国的根本大法,那么2021年1月1日起实施的《民法典》则是我国私法领域的基本法,是调整我国民事法律关系的根本大法。
        我国早在1908年就已经开始由先贤沈家本先生领衔起草《大清明律草案》;1929年,我国在民国时期颁布了《中华民国民法》;新中国成立以来,历经70多年的期盼,五次起草,终于在2020年的5月28日通过《民法典》。
我所在的恒通评估有不少专业人员通过了司法考试,有些还曾具有律师的执业资格或执业经验。司法考试资格、注册会计师资格是成为恒通评估合伙人所认可的除了评估专业资质以外认可的专业资格,恒通评估对评估专业人员法律素养要求很高,要求房地产估价师在不动产法律领域的法律素养不低于职业律师。恒通评估的创始合伙人崔太平博士曾受全国人大聘请参与《资产评估法》专家意见稿的起草,参与《合伙企业法》修订。记得2002年入职恒通不久,崔太平曾经就把当年审议的《民法典》草案文本发给全公司同仁,要求大家学习,这是作为评估人的我第一次接触《民法典》。
        作为一个评估专业人士,当然首先关心的是《民法典》实施后到底对我们现行估价工作、对我们评估行业未来会产生哪些影响?在该法即将实施之日我从评估人的角度谈谈一些自己的看法,一家之言,难免有误,姑妄论之。
        一、对估价依据的影响
        评估机构出具的评估报告,无论是房地产估价报告、土地估价报告还是资产评估报告,但凡涉及的有关民事法律依据,从2021年1月1日开始都要进行相应的修改。据《民法典》最后一条一千二百六十条“本法自2021年1月1日起施行。《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。”评估中涉及不动产估价的,通常会将《物权法》作为估价依据,抵押评估业务通常会将《担保法》作为评估依据。《民法典》实施以后报告中引用了相应的法律条文的,那么还要重新对照该法进行相应的订正。
        二、居住权设立对住宅评估的影响
        作为评估人士,如果说这次民法典对评估带来影响最大的一个制度创设的话,那么我认为首选居住权的创设。《民法典》用益物权编里面增加了一章的篇幅用来设立规范居住权,可见该制度之重要,我认为,该物权对未来的影响变化可能是我们现在都想象不到的,本文仅将该物权对评估的影响做一个浅显的分析。
        居住权是指自然人依照合同的约定或遗嘱中设定对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。首先来对比居住权与租赁权的区别。按照《民法典》第 366 条规定,居住人对他人之物享有占有、使用的权利,通过签订租赁合同形式可以获得,而且赋予了很高的保护效力。《合同法》里有“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内所发生的所有权变动的,不影响租赁合同的效力”条款,即有所谓的“买卖不破租赁的相关规定”,《民法典》725条仍然承继该规定。但租赁权毕竟是一种债权,现实当中随意解除合同或者不签合同的现象,使得居住人的权益难以得到保障,它的保护效能是无法和物权相比的。由于居住权是物权,须经登记后才正式设立,居住权设立的时间,是自登记时设立。有些地方租赁合同也要求登记,但这种登记并非物权效力登记,它只是一种行政管理方式。
        其次,居住权与所有权的差别在于,居住权是用益物权,不包括处分权,不能将居住权转让或继承,但是设立了居住的房屋仍然是可以约定出租,即居住权人仍然可以把它享有居住权的房屋进行出租,只要他们在居住合同里面事先约定即可。
        再次,我们从评估角度看,对于居住权的取得,可以是有偿,也可以是无偿取得的。居住权会对所有权人的房屋价值带来影响,多数情况下是带来减损,价值减损是可以经由专业人士评估得出。居住权可以是有偿取得的,居住权的金额对价也是可以通过评估获得。《民法典》规定居住权不得转让,但是因为它可以通过在设立居住权时约定房屋可以出租而获得实现其价值渠道,故居住权本身也是有经济价值的,其价值也是可以评估得出的。故对于房地产估价中可能涉及到的居住权估价可按以下三种情形来进行分析。
        (一)设立有居住权房屋的价值评估
        从评估的角度,如果要具体分析居住权对房屋价值的影响宜以授权的有偿无偿获得角度进行分析:
        1.无偿取得的居住权
         根据《民法典》规定居住权是可以无偿取得,如果估价对象设立的居住权是无偿的,且该居住权是没有明确消灭期限或约定丧失期限的,那么评估师对此类房屋评估作价应当仔细判明设立居住权的约定。比如,若约定房屋的居住权直至居住权人死亡的,或者约定的条件是有或然性的,无法判断其居住权终止的时间点,对此类房屋由于其所有权人已经丧失了占有使用房屋获取经济利益的能力,或者无法判断其何时才能够重新获取房屋占有使用权能,如果估价目的是为抵押担保提供价值参考,那么根据评估的谨慎性原则,对此类房屋的评估作价宜为零处理。如果通过设立居住权的合同能够明确知道居住权期限的,那估价的时宜对无偿使用期间对价值的减损做出计算予以扣除,具体可参照现行无偿租赁权对房屋价值影响处理方式来计算。
        2.有偿取得的居住权
        如果居住权设立合同约定每年支付费用,而且金额参照市场租金随行就市的,虽然设立了居住权,但是对房屋价值基本上没有什么影响,按一般市场价格评估即可。对于住宅房屋所有权上设了有偿的居住权,且并非一次性支付市场公平使用对价,而是按年支付或者按一定周期支付的,那么评估的时候可以参照《房地产估价规范》中租赁权对评估价值的影响来评估。评估时宜关注居住权的特殊性,两者评估差异最主要表现在影响期限的设立上,租赁权的最长使用期限是20年,但是居住权期限理伦上是有可能和房屋的所有权期限相同,对于一次性收取居住权有偿对价的,其房屋价值也是有可能为零。还会出现居住权虽然是有偿的,但是它的期限可能没法确定,不知道居住权什么时候截止,对这类评估就宜进一步分析,依据居住权可能截止时间区间,可能就有两个评估值,可能有一个最低值,也可能有个最高值,都有可能出现,要依据估价目的给出合理的专业判断。
        (二)居住权给付对价的评估
        居住权可以有偿的取得,那么这种有偿的金额确立可以通过专业评估来实现。如果双方希望以市场价的方式获得居住权,那么可以通过市场对价比较方式来确定。由于居住权人获得居住权其保障比租赁权的保障更大,可能会愿意为设立居住权而支付比一般租赁更多的对价,即同样一套房子设立居住权对价高于签订租赁合同的对价。如果市场出现这种情况的话,那么通过市场租金作为居住权的对价案例宜进行权益修正。
        (三)居住权价值的评估
        由于居住权可以通过约定设立居住权后允许住房的出租来实现,故居住权是有些价值实现途径的,即有变相处置权。居住权价值评估应是居住权剩余年限内市场租金收入与居住权支付成本之差的折现价值,居住权有可能是有对价的,也可能是没有对价的,有可能是一次性支付的,也可能是逐年支付的,均为评估测算中要考虑的重要影响因素。
        三、居住权设定对相关权益人影响分析
       租赁权和居住权都是对所有权人拥有之物的占有、使用权能进行转移,都有可能对房屋的所有权人的价值产生重大影响,特别是无偿取得的居住权的存在。按法律规定,在已抵押的财产上再租赁的,其抵押财产处置价值没有什么影响。司法处置时,租赁关系设立在抵押权之后的,终止其租赁关系,租赁权人仅享有抵押处置财产的优先购买权。是否可以在已经设立抵押的财产上再设立居住权呢?《民法典》在居住权篇并没有规定,但第408条规定“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求抵押人停止其行为,抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求恢复抵押财产价值,或者提供与其减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值,也不提供担保的,抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。”法律并没有禁止在抵押的房屋上设立居住权,但设立居住权的宜通知抵押权人,对于按揭购买取得的房屋在贷款还没偿付之前设立无偿居住权应该是受到限制的,但是如果居住权是有偿取得的,而且是按正常的价格获得居住权,那么能否也进行限制呢?谁来判断呢?合理的推测应该是由专业人士做出判断。
 
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