四川恒通房地产土地资产评估有限公司 崔太平
四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司 徐长林
上一篇谈了《民法典》居住权制度可能会激活农村房屋财产权，成为落实宅基地“三权分置”政策的抓手，今天谈一谈《民法典》的居住权制度可能会对以房养老产品起到的推动和促进作用。个人认为，未来可能会出现带不确定终止期限居住权的房地产交易价格评估，故以房养老产品需要房地产评估技术的创新和评估咨询的发展。
2020年召开的中共中央十九届五中全会把积极应对人口老龄化上升为国家战略。我们国家自上个世纪70年代后半期以来，死亡率和生育率均呈逐步下降趋势，由此开启了人口老龄化进程。2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%。据有关专家预测，2022年这一数字将升至14%，届时我国将步入深度老龄化社会；2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会，之后持续快速上升，至2060年占比约达35%。
全国人大常委会法工委相关负责人曾表示，希望通过《民法典》设立的居住权制度为老年人以房养老提供法律保障。以房养老有多种产品形式，包括住房反向抵押贷款、房产养老寿险等金融参与模式，也包括售房养老、换房养老、租房入院养老、赠房养老等非金融参与模式，其中住房反向抵押贷款最受欢迎。国外发达国家更常见的“住房反向抵押”，在国内也被称为“倒按揭”，是指达到一定年龄且拥有住房所有权的老年人，在不放弃居住权的前提下，把住房抵押给银行、保险公司等金融机构，后者经综合评估，一次性或定期发放给房主一笔贷款用于养老，直到房主去世为止。房主去世后，房屋产权由金融机构获得，可以进行销售、出租或者拍卖，所得收入用来偿还贷款本息，这是解决老年人“有房产、无现金”问题的有效手段。发达国家住房反向抵押贷款业务的各项制度已比较完善，养老金融产品规模不断扩大，为保障老年人晚年生活水平起到很大的作用。住房反向抵押贷款产品对于老年房主的吸引力在于，上了年纪的房主不必离开他们熟悉的居住环境，可以在自己的房子里安度晚年，还可以从贷款机构定期获得一笔不菲的现金收入用于养老开销。而贷款机构通过该项业务的收益之处在于，房主及其配偶去世后，或者房主永久搬离住房后，根据合同约定，房屋的产权将归贷款机构所有，在正常情况下，这足以保障贷款机构把房屋处理掉还本获息，甚至获得超额利润。由此可见，住房反向抵押贷款是在家庭养老与社会养老基础上的一项制度创新，是老人自我养老的巧妙制度安排。该项制度有利于盘活老年人的房产，特别是孤寡老人和失独老人的房产，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，健全我国社会养老保障体系，提升老年人养老保障水平。
早在2003年，中国房地产开发集团开始推行“住房反向抵押”试水，2008年幸福人寿开展住房反向抵押贷款业务，2014年6月保监会发布文件试点开展老年人住房反向贷款养老保险，2015年幸福人寿“幸福房来宝”发行，中信银行也推出过此类贷款，但整体影响力有限，老百姓接受度有待提高。银保监会2018年8月8日印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（下称《通知》），将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点扩大到全国范围开展，相关业务监管要求适用《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）的规定。《通知》表示，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。但该业务开展并不如预期理想，主要是由于老年人观念短期内难以改变，缺乏法律支撑，风险较多，金融机构的积极性不高。
目前，老年人不愿意转移房屋的产权，一个重大的顾虑之一就是对居住权的保护。现行制度下，把房屋产权的转移通过租赁方式来保障老年人的继续居住，其保障法律效力弱，老年人普遍对此有担心。如果房屋产权转移后，老年人的居住权得到充分保障，其居住权的期限直至生命终止，会在很大程度上消除老年人的担忧。该项权利则可通过实施《民法典》创设的居住权得到保障；另外一个担忧就是对金融机构房价确定及打折幅度等单方面决定信息缺乏判断能力，总是感觉吃亏了。
以房养老涉及三大不确定性，即预期寿命不确定、房屋价值不确定和利率水平不确定。在没有设立居住权制度以前，这三大风险全部由金融机构承担。在设立居住权制度之后，未来可能出现一种创新产品，把这三大风险一开始就分散。房屋价值不确定的风险可以由购房人来承担，预期寿命不确定的风险和利率水平不确定的风险由保险机构承担。目前各种反向担保的定价理论都是金融机构与老年人两方在博弈，金融机构掌握主动权、主导权，这种没有第三方的博弈很难有令老年人信服和满意的贷款值的均衡点。
围绕着以房养老，预计未来应会出现一种设定了居住权的“以房养老”房屋买卖交易，该房屋设定有不确定终止日期的居住权，直至老年人去世。故在居住权制度实施以后，未来的养老产品设计可以不“把房子抵押给金融机构”的倒按揭，而是“把房子卖给广大的房屋投资客”，由投资客对房屋未来的趋势价值作出判断，并与金融机构以及房屋产权人三方进行房屋交易价格博弈，三方价值博弈出来的均衡价格才是真正的养老房屋市场成交价。这种模式结合了售房养老的非金融方式和保险公司的养老年金方式，笔者目前尚未看见对这种创新模式的专门论述。这是一种“保留居住权售房”+“养老年金”+“投资居住权房产”三结合的模式，个人认为未来一定会成为以房养老的主流模式，它规避了单纯售房模式下老年人售房资金一次获取和居住得不到保障的风险；避免了金融保险机构持有房产、处置房产，承担房产价值市场波动的风险；投资者以低价购买带居住权的房屋，同时获得稳定租房收益，三方均有“交易盈余”。下面简单举例分析说明。
有一愿意以房养老的65岁老人有100平方米的房屋，市场价120万，市场客观年租金2.4万元。假定保险公司、投资者及老人三方以100万成交，房屋所有权上设定有不确定终止期限的居住权限制，最后达成的一系列合约效果如下：
1.以房养老的老人
售出设定居住权的房屋，房屋过户给投资者，保留房屋居住权直至生命结束，每年获得以房养老的6万元养老年金。
2.二手房投资者
付出100万元，购买带居住权限制的房屋，获得房屋所有权，可以再自由转让，每年获得2万元房屋租金收入，老人去世后获得房屋占有、使用权，获得房屋完整的所有权。
3.保险公司
收入100万元售房款，发行无需还本的不定期以房养老年金产品，每年支付年金8万元，2万元支付给二手房投资者，6万元支付给以房养老的老人，直至老人去世后终止支付。
从三方立场进行经济分析如下：
1.以房养老的老人
以房养老的老人，放弃了房屋被继承，把房屋所有权过户给二手房投资者。同时在房屋上设立居住权，自己作为居住权人享有生前居住的权利，每年获得6万元以房养老的养老年金直至生命结束。从他的角度看，房子卖出去了，一般来说比现行客观市场价格更便宜，但自己免费居住直至生命结束，不需要再交租金。房屋市场价是房地产估价师评估给出的参考，与该房屋现状及增值潜力等相关，也与老人拥有的居住权时长的期望值相关。如果房屋成交价是公开市场上，二手房投资者通过拍卖竞价方式博弈取得的，程序是公平的。
对比幸福人寿“幸福房来宝”产品，同样65岁，价值120万的房产，最终每年获取的年金收益为43646元。上述模式比“幸福房来宝”产品可以增加年收益16353元，增加比例为37%。如果乐观估计该房屋以120万元市场价成交，则每年年金收益对比“幸福房来宝”增加比例达65%，这也是很多老年人觉得该产品不划算的重要原因。
2.二手房投资者
二手房投资者，获得房屋的产权。在老人生前，每年可以获得2万元的房屋租金，投资回报率为2%，等于客观租金房价比，有吸引力。老人身故后，注销设定的居住权并收回房屋，自己获得完整产权。其承担的房屋市场价值风险，与在市场上投资带租约房产差异不大，房屋价格低于带租约的房产，折价幅度决定了产品吸引力大小。这两部分优惠可以认为是对不定终止期限的居住权的补偿，是以房养老的老人保留不定终止期限的居住权的价值。
3.保险公司
保险公司，是最为关键的角色。该项交易中老人的预期寿命、利率水平是不确定的，这就类似于保险机构发行无需还本的年金，这类风险都是可以通过数学模型来量化的，是可以通过产品设计规避的。案例中假定的8%的回报是保险机构依据生命表进行的精算预测，有可能支付三五年就不用支付，也有可能长期支付，保险公司依据各年龄段生存概率精确计算，只要成交数量足够多，一定会确保这种商业模式成立。保险市场“年金保险”一般回报3%左右，并且需要还本。而以房养老保险，保险公司是不用还本的，故收入100万元，虽然支付8万元的超高额利润回报，但是保险公司并不会因此而亏损。案例中的老人现65岁，假设考虑平均还有20年寿命，保险公司把本金摊薄在回报里面，每年就是5%（国债无风险利润是3%，故开出8%报酬也是可行的）。但经过笔者对保险公司投资的内含报酬率进行计算，假设支付到85岁，保险公司资金投资回报率平均为5%左右，按5%计算，老人活到85岁故去时，保险公司财务净值为0.3万元，大于零，说明财务上可行的；活到75岁，保险公司财务净值为33.23万元；活到95岁，保险公司财务净值为-22.98万元。即假设有波动，一个活到75岁，一个活到95岁，综合起来保险公司还有10.25万元财务净值。从财务角度评价，保险公司投资是可行的。保险公司还可以设计更多的产品，比如几年内亡故可以退还一定的资金，也可以设计金额变化的年金额等等，保险公司设计如此的复杂产品离不开房地产估价师的估价和咨询服务。
这个产品对保险公司或金融机构最大的好处是不需要持有房产，也不需要处置房产，不承担房价波动的市场风险，而且还能先获得一笔巨额资金，相较于住房反向抵押，该产品应该有更强的公平性、灵活性，本人预测将会替代住房反向抵押产品，成为以房养老的主流产品。
上述交易，假设老年人进入老年公寓，则保险公司将原支付给二手房投资者的相当于房租价款支付给老年人，二手房投资者提前获得完整产权，老年人每月获得的款项也增加了。保险公司的介入使得该产品的设计具有极大的灵活性，如果老年人住房价值高，且有意愿留一份资产给自己的后人，保险公司可以将房价款当中的一部分固定设定为保险金产品或信托产品传给后人，而将其余部分设置为上述非固定终止期限的以房养老金。
上述以房养老产品还可能会进一步衍生出类似于对房屋未来市场看涨看跌不同的期权交易，假设老人对未来房屋市场看跌，投资者对未来看涨，通过保险公司的介入，就可以在老人实现居住权保障的情况下，将未来房价下跌的风险提前转移，笔者对此不展开论述。
房地产估价师在养老保险复杂的产品定价设计中也是可以大有作为的，这对房地产估价师专业水平提出极高的要求，要懂得以房养老产品的逻辑，还要提供相关咨询。咨询内容包括房屋的客观市场价格和租金、未来房屋价格变动预判，以及折价率对购买方的市场影响，房地产估价师需能够通过房地产市场波动对产品价格波动的影响作出科学的分析等等。
随着《民法典》的实施，居住权的设立，为老年人提供自己的房屋资产改善自己生前生活的可能性，传统的倒按揭产品诸多缺陷预计会被淘汰，上述的新型以房养老产品将更容易被市场接受。
