四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司 徐长林
前面几篇重点谈了《民法典》设立的居住权对估价技术和估价行业的未来可能带来的影响，上一篇关于引入第三方二手房投资者“三方一体”以房养老模式有人问询可否抵押贷款进行投资，个人认为法理上讲是可以的，因为二手房投资者已经获得了所有权，理论上讲抵押登记应该在设定居住权之后，确保抵押权人知晓居住权存在的事实，且《民法典》也未禁止也未侵害其他人利益，故是可以设立抵押权的。房地产估价师对含有居住权房屋估价详见恒通读“典”——《民法典》对估价工作的影响。笔者认为乡村振兴重点是盘活自然资源，让资源转变为资产，关键点是松绑农村差异性或与严格与身份挂钩的产权制度，让城市资本资源与乡村自然资源和劳动力结合，并平等得到保护，双方获得利益。
本篇梳理了《民法典》物权篇设立的一些与农村相关的与原《物权法》相比增设的或有所差异的规则，这些规则对于从事估价行业的专业人士，特别是土地估价师有必要掌握和了解，未来围绕农村自然资源评估将是重要的评估领域。
一、物权篇增设了土地经营权
目前中国实行的是城乡二元化的土地制度，农村的三块地都与人的身份资格挂钩，一方面农村土地社会保障功能尚未完全消失，作为社会稳定器的作用还需持续一段时间，另一方面土地权利流转制度性障碍又制约了农民的财产性收入的增加。工业化、城市化浪潮叠加农民纷纷进城谋生，农村空心化越来越严重，城市资本和人力资源向农村流动的阻力极大，进一步加剧了乡村农民脱贫致富的难度。2016年10月30日，中办国办印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》中提出了农村土地所有权、承包权、经营权分置，重点是放活经营权，核心要义是明晰赋予经营权应有的法律地位和权能。2018年修订的《农村土地承包法》把土地经营权正式法律化，本次《民法典》就是把该法规定的土地经营权相关规定作为物权吸收到《民法典》物权篇中。对比《物权法》，创设土地经营权规则主要目的是让农民土地承包经营权流转起来，原来只能流转土地承包经营权，更偏重于承包人利益，受到限制较多，现在更偏重于对土地经营权流转的保护。
对土地经营权划分为流转前和流转后，对于采取互换和转让给本集体经济组织的其他农户的，这种流转方式流转后的权利还叫土地承包经营权；但对于向本集体组织外成员出租、入股或者其他方式进行流转的，流转之后形成的权利叫土地经营权，原土地承包经营权人的权利就只有土地承包权（虽然《民法典》中没有单独提及土地承包权）。土地承包经营权人只要签订经营权流转合同，可以以出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，流转合同生效就发生流转的法律效果，可以登记，也可以不登记，流转以后得到的权利就叫做土地经营权，土地承包经营权人的经营权从承包经营权中分离。土地承包经营权分离为土地承包权和土地经营权以后，重点就是要放活土地经营权，松绑经营权。原来的土地承包经营权不允许抵押，现在的土地经营权就可以进行抵押，因为经营权可以出租，也可以转让，也就是说经营权人可以处置他取得的经营权。而且对土地承包经营权流转限制减少，流转之前不需要经过登记，也不需要像《物权法》规定那样经过所属集体经济组织成员2/3以上同意，只要土地承包经营权人和流转后的土地经营权人之间有明确的意思表示，双方在流转合同中明确允许土地经营权的出租、融资担保、转让等等，就允许经营权人对经营权出租、抵押和转让。对于通过招标拍卖公开协商方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租入股抵押或者其他方式流转土地经营权。
承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
二、物权篇增设集体经营性建设用地使用权
农村建设用地分为三大类，宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地，其中具有交易性质、流通性质的就是经营性用地，其用途包括商业、旅游、工业仓储物流用地。但居住用地上修建居住的房屋不能用于销售，只能用于租赁，法理上依据《民法典》可以创设居住权，如果可以创设有偿方式的居住权的话，实际上也达到了对外准转让销售的目的。农村的集体经营性建设用地制度创设也是最近几年改革试点的成果，其成熟的改革成果已经吸收进入新修订的《土地管理法》，也吸收进《民法典》，近几年的改革思路围绕着在符合规划和用途管制的条件下，享有和国有土地同等权利。中央强调的建立城乡统一的建设用地市场，就是指的是农村集体经营性建设用地。所谓建立城乡统一的建设用地市场，就是在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价。
《物权法》没有“集体经营性建设用地使用权”这个法律概念，这也是近几年农村土地改革的成果吸收进《民法典》，《民法典》规定集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。新《土地管理法》第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
三、建设用地使用权期满后的处理
建设用地使用权限期满后的问题，也是评估不动产价值时经常要遇到的问题。《物权法》149条规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。《民法典》第359条规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”目前法律和国家层面的行政法规目前还没有相关规定，《民法典》这样规定的本意是，是否续交费用和如何续交费用应该交给地方政府，由省级地方政府通过地方立法来解决这个问题。我国在住宅用地的出让合同，有些地方是70年，有些地方是50年，比如重庆就是50年。笔者还曾见到过住宅土地使用权30年出让期的合同。各种出让年限的差异到期以后，如果不交费都自动续期，那显然也有失公平，所以各个地方的情况不一样，交给地方政府来灵活处理是较为妥当的。本人预测《民法典》这条规定，将会刺激地方政府加快出台关于土地使用权到期以后续期补缴土地价款的问题。
目前评估商业房以及办公房等非住宅用房，也因为没有明确具体的规定，在评估的时候通常都把收益年限定到土地使用权截止年限，但遇到房屋年限明显长于土地使用权截止年限的，按这种评估技术思路显然不合理。有些商业房屋和住宅房屋结构上是混合体，处在不同楼层或者部位，住宅土地不收回，商业房也不太可能会收回。对于这种商业房的评估，评估处理仅仅把土地到期年限设定为整个房地产的收益年限明显不合理，而且这类房屋在实际的买卖过程当中，它的价格明显高于评估师按土地出让到期年限评估得出的价格，也与市场实际不符。现在有些评估业务中遇到土地年限已经是只剩下不到10年，甚至有些已经到年限了，应该如何评估？如果严格按照《房地产估价规范》收益仅计算土地使用权终止年限的做法，实践当中很难行得通。个人建议采取先假定房屋和土地年限一致，再扣减补交的地价款这种方式。困难点就是目前地方政府还没有针对这种补地价出台文件，个人建议采用估价时点该地域的楼面地价客观评估价值，合理推断政府补地价。因为不太可能对这种旧房子采取歧视性补交土地价款的方式，未来颁布的补地价应该是只会低于这个价款而不会高于此。年限修正按未来房屋的剩余使用年限进行年期修正，不动产剩余收益年限宜以房屋经济使用剩余年限为准。这种技术处理较合理，也具有说服力，市场比较法也应该把年限作为一个修正性因素。
四、生态价值评估
随着经济社会的迅猛发展，人民生活水平和生活质量不断提高，政府发展经济的理念也在演进，老百姓由过去“盼温饱”变为现在的“盼环保”，由过去“求生存”变为现在的“求生态”。“民之所求，法之所应”，本次通过的《民法典》总则、物权篇、合同篇、侵权责任篇，四个部分都引入了生态环境保护，体现了绿色原则，是世界首创的中国方案，具有引领全球生态环境治理体系的重大意义。《民法典》在总则第九条被称为“绿色原则”，该条规定“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”。在物权篇中，提出不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；强调设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求。在合同篇中，规定当事人在履行合同过程中应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
尤其值得关注的是《民法典》在侵权责任篇中，用“环境污染和生态破坏责任”专门章节对污染环境和破坏生态的侵权责任作出规定，确立了“生态有价，损害担责”原则，“生态有价”被赋予了新的时代内涵，“绿水青山就是金山银山”已成为新时代生态文明思想的重要组成部分。《民法典》提出的对生态环境的保护，对生态环境价值的保护，是习近平总书记“绿水青山就是金山银山”理念从具体实践上升到法律层面的一种体现。
《民法典》侵权责任篇，第1235条规定了生态损害赔偿的内容可以说是生态价值评估的技术路线指引，其生态价值损害赔偿内容为：
1.生态环境受到损害至修复完成期间服务功能丧失导致的损失；
2.生态环境功能永久性损害造成的损失；
3.生态环境损害调查、鉴定评估等费用；
4.清除污染、修复生态环境费用；
5.防止损害的发生和扩大所支出的合理费用。
这一条款涉及生态损害赔偿内容，其中生态环境损害评估是《民法典》唯一规定的评估门类，未来生态价值评估、生态价值损害评估必将是估价的一个重要门类，不仅在生态损害赔偿，也会在生态价值变现实现路径上发挥重要作用。
