土地市场运行平稳，为何高价地块频现？
土地供应同比增加，为何个别城市异常波动？是真实供需矛盾，还是虚假信号误导市场？
高价地频出，是全国普遍现象，还是个别城市、个别地段乃至个别地块的特例？
既要“治标”，又要“治本”，如何平抑地价？如何加大住宅用地供应？
9月25日，国土资源部在京召开房地产用地管理和调控座谈会。令人关注的是，参加座谈会的，并不是全国所有省份，而是“部分地区”、“部分城市”，体现了座谈会的针对性。记者注意到，不仅北京、上海、广州、深圳等一线城市参加了，而且温州、佛山、鄂尔多斯等二三线城市的国土资源部门也派人参加了；不仅要介绍上半年供地情况，还要对近期本地的异常交易地块作出特别说明。
“稳定土地市场，增加住宅用地供应”成为座谈会的一大亮点。而“消除异常信号，防止干扰市场预期”更是与会人员的共同呼吁。
个别异常信号不具普遍代表性
数据显示，今年以来，全国土地市场运行总体平稳，各地多措并举，住宅用地供应明显增加，多级联动调控体系基本形成。
然而，自第二季度起，房地产市场特别是土地市场出现异常波动。特别是部分热点城市的高价地块、异常交易增多，加上一些过度炒作和片面解读，无疑干扰了大众预期，误导了市场，引起社会广泛关注。
但事实上，对媒体炒作过的数十宗高价异常交易地块分析发现，大多数属于本地偶发性高价地。即便是有些属于所谓“地王”，有的是特殊大地块，面积大，总价高；有些属于地块优质稀缺，区位条件好；有些属于商服地块，并非住宅用地；有些属于竞买者身份特殊等。
一些片面解读放大了这些地块的负面影响，更是推高了房价上涨的预期。
一是“面粉贵过面包”说。执此说者，把房子喻为面包，把土地喻为面粉，认为地价涨了，房价焉有不涨之理？
二是“高地价导致高房价”说。这一理论，至今仍有人拿来作为搪塞推诿房价高涨责任的挡箭牌。
三是“地王一出，房价必涨”说。所谓“地王”有许多带有炒作意图，一些周边楼盘趁势涨价，严重扰乱了房地产市场。
此外，还有“地荒导致房价上涨”说、“招拍挂导致房价上涨”说等各种论调。细究起来，这些形形色色的说法都并不新鲜，甚至许多都还是陈词滥调，但每到房价过快上涨之时，这些观点又经常借尸还魂、死灰复燃，混淆社会舆论，扰乱市场预期。
事实上，上半年之所以出现个别地价异常，有些原因不容忽视：一是房价连续上涨，量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；二是一些大型房企提前抢夺定价权，自身实力比较雄厚，加剧了对优质地块的争夺；三是一些地方政府默许甚至助推出现高价地；四是一些地方债务高压，以优质地块换取现金流，忽视了国土资源部关于均衡供地的要求。
而且，“地王”必然催生楼王吗？未必。人们依然记得，2011年严厉调控之下，多个曾经的高调“地王”被迫低价卖房，而今年，也有曾经的中冶南京下关“地王”和雅戈尔杭州“地王”黯然退市。“地王”固然会影响预期，然而，仅凭少数几个所谓“地王”就想在楼市兴风作浪，未免荒唐。
当前地价整体上仍处于温和上涨的通道内。全国城市地价动态监测数据显示，第三季度住宅地价环比小幅上升，加速上涨态势已有所缓和，同比涨幅也仅处于历年同期中等水平。
从当前房地产形势看，一要“治标”，及时消除干扰市场预期的异常信号。二要“治本”，均衡供地，确保供需平衡，实现市场平稳运行。
从去年开始，国土资源部建立了地产市场分析与调控周例会制度，研究分析房屋和土地市场运行情况，并积极调控土地市场。今年以来，国土资源部继续坚持调控不放松，针对新形势、新情况和新问题采取了一系列有力措施。
多级联动的调控工作体系基本形成。今年2月，国土资源部召开全国房地产用地管理和调控工作会议，就稳定房地产用地供应、抑制地价波动和加强市场监管等工作作出具体部署。此次会议后，国土资源部土地利用管理司牵头建立了覆盖31个省份和70个城市的房地产调控工作联络员制度，有效促进了部、省、市三级工作联动。
增加住宅用地供应，合理引导市场预期。今年以来，全国各地按照国土资源部有关要求，着力“稳供应”，普遍重视供地计划对市场预期的引导作用，多措并举加大房地产用地尤其是住宅用地推出力度。数据显示，1～8月，全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应8.02万公顷，同比增加33.9%，已接近过去5年年均供地量水平。特别是一线城市增幅明显，其中，北京同比增加25%，上海同比增加17%，广州同比增加211%，深圳同比增加125%。另外，截至9月中旬，全国31个省份的保障性安居工程用地供应接近100%，落实进度较往年同期大幅提升。这些数字，有力地回应了“地荒推高房价”说。
积极创新土地招拍挂出让方式，防范地价异常波动。今年以来，国土资源部指导各地对潜在的高价地块分别采取了出让前研判、出让中提醒、分割地块降低总价、限地价竞配建、出让后及时宣传防止炒作等多种手段，取得了一定的成效。各地在招拍挂出让竞价方式上开展了一些创新实践，抑制地价非理性上涨。如：北京市在出让时“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建医院面积”及限定建成后单套住房总价，在出让市区商服用地时搭配远郊区县保障房用地等。座谈会上，一些地方国土资源部门负责人纷纷表示，各地积极探索创新，过去单一的“价高者得”土地出让模式已得到基本改变。
强化重点监管，合力应对新形势。今年5月底，针对前几个月媒体报道的高价地，国土资源部在广州召开了京、沪、穗、深4座一线城市座谈会，重点督促落实防范地价异动的相关工作。此后，又对广东省的几宗高价地进行了有针对性的研究分析。
在房地产市场偏冷的2011年和2012年上半年，全国没有紧缩供地，而是要求“逆周期”运作，采取“顺价供应，均衡供地，保持地价正常形成机制”。因此，大量地块底价成交甚至流标流拍。在房价重拾抬头之势后，国土资源部门更是加大了监管和供应力度。总体来看，国土资源部门对房地产市场的走势判断是准确的，提出的措施既有预见性，也具备操作性，在维护土地市场平稳运行方面取得了一定成效。
市场与行政手段“双管齐下”
当前，房地产市场形势复杂多变。有的城市随着房价上涨而出现了高价地，并被媒体冠以“地王”轮番炒作；有的城市则出现了供求关系逆转，房价下跌，被媒体惊呼为“鬼城”、“空城”甚至认为楼市要“崩盘”。
在9月25日的座谈会上，国土资源部有关负责人明确要求，各地要根据实际情况稳定土地供应水平，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，以免干扰预期；供过于求的城市则要相应减少住宅用地供应，确保第四季度土地市场平稳运行。特别是北京、上海、广州、深圳等一线热点城市，要比照前3～5年住宅用地平均供地量，持续加大住宅用地供应力度。
“强调政府部门责任”，是座谈会的主要精神之一。无论是治标还是治本，都不能违反市场经济规律，但是，也要看到，有的地方政府部门并没有发挥应有的作用，相反，“默许甚至乐享其成”。
正如国土资源部有关负责人指出的，调控的落脚点是“平衡土地供应”，进而平衡热点城市的房屋供求。在此过程中，必须紧盯房价变动，促进供需平衡，要把消除异常干扰“作为政府调控市场的目标之一”。既要防止大企业“明修栈道，暗渡陈仓”，以抬高地价的形式消化房屋库存，也要防止地方政府过度追求高收益，引起市场误读误判。
一些地方国土资源部门负责人呼吁，应该建立近期、中期和长期相结合的调控机制，以经济手段、市场调节为主导，结合行政监管，防止“一刀切”，或者部分城市有病、全国集体吃药的现象。
对此，国土资源部也已开始着手研究。据了解，下一步，除平衡供地、平抑地价外，还将继续强化地方各级政府的责任，要求主动作为，增加透明度，引导预期，并加大对闲置土地的处置力度，分门别类促进开发利用，同时要求各地对囤地行为加大打击力度。
今年下半年，我国经济社会处于改革发展的关键时期。如何确保房地产市场平稳健康运行发展，将是摆在地方各级政府、各职能部门面前的重大课题，我们拭目以待。
