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二线城市高地价现象观察

来源: 日期:2013-10-09 09:36:51

  入秋以来,一、二线城市高价地频出,时有“面粉”贵过“面包”的个案。同期一路处于上升通道中的房价再度把舆论焦点引到地价上来。“单凭地价就推得动房价?”“地价给区域房价定下新标杆?”这些早被事实驳斥过的陈旧论调,又一次利用公众对房价波动的敏感,以偏概全地炒作个别出挑的地块。然而,市场自会作出符合市场逻辑的选择。

  不是所有的“地王”都名副其实

  在一定区域范围内,成交总价或楼面单价超过历史同类用途宗地,才可以认定为“总价地王”或“单价地王”。从这个标准来说,能“封王”的地块并不多。

  整个9月,一、二线城市土地市场高价地如下:

  9月4日,北京农展馆北路8号地块扣除配建面积后,楼面地价折合约7.3万元/平方米,超过2010年2月上海苏河湾地块的5.28万元/平方米,成为新科全国单价“地王”。

  9月5日,上海徐家汇中心地块以217.7亿元出让,成为今年的全国总价“地王”;9月18日,奉贤区南桥新城地块14.1亿元拍出,溢价率高达180%,折合楼面地价15543元/平方米,追平了区域新房价格。

  徐家汇地块出让的同一天,杭州华家池区域3宗地分别由绿地、世贸和滨江3家房地产公司拍下,成交价合计136.73亿元;苏州金鸡湖地块两宗地拍出47.25亿元,楼面地价约为每平方米1.5万元。近年来不温不火的天津土地市场也第一次出了上百亿元总价的地块,9月18日,南开区天拖地块以103.2亿元成交。

  然而,有些媒体口中的“地王”,得先画个问号,验一下成色再下定论。今年9月成交的金鸡湖地块频频被封为苏州单价“地王”,实际上该市2009年出让的独墅湖北、高和路南地块,楼面地价已高达2.8万元/平方米;5月末成交、总价46亿元的上海长宁地块,在徐家汇中心地块之前也被封了很久的“地王”,有些媒体似乎忘了身价分别为92.2亿元的外滩8-1地块和70.2亿元的苏河湾地块。

  “地王”既然是比出来的,怎能年年“清零”?中国土地勘测规划院通过对大量成交土地信息的整理,总结过一套“地王”的认定准则:在一定区域范围内,宗地成交总价超过历史同类用途宗地最高成交总价,或者楼面地价超过历史同类用途宗地最高成交楼面地价,则可认定该宗地为该区域内的“总价地王”或“单价地王”。

  除此之外,“地王”的含金量还在于其对后市的影响。所以,“一定区域范围”还得限定在经济社会有一定发展水平的地区。记者曾就高地价问题采访过一位国土资源部的资深专业人士,他打了个比方,戈壁上的小城新出让了一宗住宅用地,固然刷新了当地的历史最高成交价,但是对整个房地产市场的影响是微乎其微的。

  用这把严格的尺子去量,今年以来的诸多高价地中,也只有徐家汇中心地块、天拖地块、农展馆地块、华家池地块和早先5月成交的广州市南洲路地块等可以“封王”了。

  黄金地块卖不出“白菜价”

  一些媒体放大“地王”对房地产市场的影响,除了将这些地块区位和体量的特殊性置而不顾,显然还忽视了其中一些地块的用途。一些商业用地价格走高又怎能扯上住宅市场。

  农展馆8号地触动大众神经的,不仅是大幅超越我国楼面地价的纪录,还有仅为16%的溢价率,徐家汇中心地块的溢价率也只有24.2%。这么高的成交价是否并非爆冷,而是一个在参与各方预设中的结果?

  带着这样的疑惑,记者采访了中国土地勘测规划院地价所所长赵松。赵松表示,在市场机制下,优质地块卖出高价是市场中的正常现象,除非出现了大的经济或政策波动,如泡沫破裂,否则黄金地段的优质好地不会卖出“白菜价”。真要是出现那样的局面,就意味着经济基本面要应对不小的困难了。她说,“在专业人士层面,对这一现象一直有较为客观的认知,但公众很容易被部分媒体片面、有倾向性的报道给忽悠了,进而放大‘地王’对市场预期的影响”。

  上海社会科学院房地产业研究中心学术部副主任陈则明也持相似观点。他告诉记者,徐家汇中心地块总价虽然高,但是结合区域在城市化进程中的地位分析,是不难接受的。他分析称,该地块位于上海副中心级商业区的重点发展区域。上海市近年来人口聚集的方向主要是向东西两个方向延伸,东面的浦东以陆家嘴金融贸易区为中心,西面以徐家汇为中心,徐汇和闵行两个区成为重要的人口导入区。本次拍卖的地块在9号线徐家汇出口周围,已有人口、交通、配套等基础。而拿地的新鸿基有长期上海商业地产开发的经验,想必是有备而来。

  除了徐家汇中心地块外,仔细考量近期突破“想象力天际”的一、二线城市“地王”,都各有各的特殊之处。农展馆地块区位优异,紧邻繁华的东三环路、农展馆和使馆区,总面积很小,预计只能建150套左右住宅,还牵扯原址上军队所属医院的异地重建;天拖地块不仅体量庞大,而且占尽交通、学院、医院、生态等“地利”与“人和”的资源。

  一些媒体除了将这些地块区位和体量的特殊性置而不顾,显然还忽视了其中大部分地块是商业用途为主。今年的几宗“地王”鲜有纯商品房地块,大多规划为偏重商业的综合体,部分还配建了保障房面积,最终业界认可的楼面地价是扣减配建面积之后得出的。陈则明分析说,徐家汇市场容量已经具备,严重缺少的正是商业用地的供给,这次出让的地块三个街坊均以商业用地和办公用地大致“三七开”来规划,没有规划住宅用地;华家池三宗地均规划为商住,其中两宗商业比例在40%;天拖地块则规划为集成金融、商业、酒店、住宅、养老院、幼儿园在内的大型综合体。

  根据中国土地勘测规划院的监测数据,第二季度全国105个监测城市,商服用地均价为6044元/平方米,远高于住宅用地4799元/平方米的均价。以往,我国曾有过严重的“商住倒挂”,住宅市场的火爆对应的是商业物业的惨淡。又怎能从商业用地价格走高,直接得出催热住宅市场的结论。

  单凭地价,岂能撬动楼价

  成本因素之外,供求关系、政策调控、货币政策乃至地方债务状况,都会影响楼市的走向;城镇化进程和广义货币增量也应考虑在内。

  9月,轮番占据舆论视野的“地王”话题,除了金光灿灿的新晋“地王”,还有两宗搁浅受困的前“地王”。月末,因受让方无力支付土地出让金而遭遇“退货”的2009年北京总价“地王”顺义天竺22号地块,“瘦身”后再度挂牌入市;上海市历年总价“地王”中排名第二的外滩8-1地块在一年多的诉讼长跑后,因再一次开庭而引人注目:最初拿下该地块的证大在资金困难时欲与几家公司合作开发,引发这几家房企之间旷日持久的诉讼。

  即使没有倒在土地出让金这道坎上,坚持到了项目开发、销售,也有不少“地王”没能笑到最后。尤其是2009年到2010年间土地市场涨潮时入手的地块,在几年的开发期后,正好遇上2011年、2012年调控中的楼市深度调整期,楼市探向谷底,以楼面价销售的也不在少数。例如上海嘉定新城的一宗住宅用地2009年底溢价435.3%成交,2012年年中开盘时优惠户型的单价低至1.2万元/平方米,恰恰与当年的楼面地价持平,企业只求回本。

  房价是多重因素作用的结果,岂是地价一极能撬得动?成本因素之外,供求关系、政策调控、货币政策乃至地方债务状况,都会影响楼市的走向。抛开这几点明显的关联,对我国楼市的预判还有两重因素不得不考虑。一是城镇化进程,二是广义货币的激增。

  陈则明分析说,我国的城镇化进程过半,以后会和西方国家一样,一线城市向纽约、东京、伦敦等国际特大型城市看齐,有一个大量人口逐渐聚集的过程。在没有完成之前,城镇化过程不会结束,大城市尤其是特大型城市的住房需求也会不断补充新鲜血液。而这一过程中只要经济没有衰退,城市级差地租逐年增长本就是正常现象。房价亦然。他还谈到,在国际化的进程中,中国经济与世界的接轨,北上广深等一线城市是首屈一指的主力。在经济调整时期,房地产开发资金到三、四线城市寻找低成本避风港,在经济发展找到新的方向时期,就会回流一、二线城市寻找更好的机会。

  另据中国人民银行的数据,8月末我国广义货币余额106.12万亿元,同比增长14.7%;2010年末,这一数字仅为72.58万亿元,1999年是12万亿元。比上年同期多2.46万亿元。广义货币是一个国家经济体总的货币存量,其一路攀升实与物价上涨难脱干系,而房子和土地也是商品,概莫能外。而在世界经济复苏乏力的慢慢长路上,与其投入实业,资本乐于通过各种明渠暗道进入楼市。

  市场终会作出符合市场逻辑的选择

  市场不会依循炒作逻辑的轨迹,有惨淡经营的“地王”项目为证,在供应充足的前提下,地王对市场预期的引导是有限的。

  尽管可以剖析清楚一宗宗“地王”的特殊性,但远远不如“‘地王’来了,房价要涨了”的论调吸引眼球。

  在目前的舆论氛围下,想一朝扭转“地王”对市场预期的引导作用并非易事。房价习惯拉上地价陪绑,玩“水涨船高”的游戏,把板子打到地价身上,甚至在“地王”出世的一夜之间坐地起价的现象都曾经有过。但是有惨淡经营的“地王”项目为证,这种引导对区域楼市价格的作用是有限的。市场终会作出最合乎市场逻辑,而不是炒作逻辑的选择。最近,北京市通州区某一楼盘在三年多的时间里被戏称为“京城第一降”,在2010年春天一日三“地王”和新城概念的虚幻刺激下,曾经一度升至2.68万元/平方米的房价,在2011年9月降至1.4万元/平方米,直至今年8月,才刚刚涨到三年前的价格。可见,在市场铁一般的规律下,房价不会因为区域内有高价成交的新地块而稳升不降;同样,房子供不应求、楼市正热的时候,开发商也不会因为手持早先储备的便宜地块而不涨房价,京城也曾有以500元/平方米收入囊中的地块,房价售价每平方米4万元。

  从另一个角度看,新地块的入市进一步加大了供应量,供求关系的变化长远看反而会拉低房价,但这里有一个前提,就是区域内供应充足。在土地公有制下,我们的政府掌握供地节奏,也有作为的空间。在经济稳定向好的前提下,黄金地块卖不出“白菜价”,好地有时藏着不供、有时一味供个不停都只看短期利益。把握供地节奏、均衡供地,加大中小套型普通商品房、城郊区域地块、小面积地块、相对低价地块以及曾经流标流拍地块的供应力度,才是稳定市场预期的长远打算。9月25日国土资源部的房地产用地管理和调控工作座谈会传递的政策导向正是如此。在怎样的时间节点上挂出怎样配比的地块,就看政府调控的本事了。

  在农展馆地块引人关注的同时,我们也不该忘记同一天成交的,还有“限房价、竞地价”的豆各庄地块,这块地规定新房售价不得超过2.2万元/平方米。这种竞价方式在2011年就写入了国土资源部的63号文。对此,赵松评论说,北京在此时间推出此类地块,是为了体现市场的差异性、多样性:既有高价优质地块上市,又有限制性的地块供应,至少,限价房地块的上市,对于落实房地产调控政策,平抑房价,同时增加自住型、改善型住房土地供应是有客观促进作用的。

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