“防范地价异常波动，避免误读误导”，这是9月25日国土资源部传递出的强烈信息。
地价是房地产市场的重要信号，对市场预期有重要影响。异常交易地块，特别是非正常高价地频现，加上社会片面炒作、解读，误导市场，干扰正常预期，对市场稳定性危害很大。
本报记者对今年第二季度以来异常交易高价地进行了梳理，并对部分热点城市住宅供地情况进行了汇总。分析发现，异常高价地大多不是住宅用地，不能完全体现该区域房价走势，而热点城市的住宅用地供应量正在放大，供求矛盾有望进一步缓解。
“地王”孰真孰假
今年，自第二季度起，一线城市及部分二线城市异常交易地块增多，共计30多宗，被媒体冠以“地王”炒作。但分析数据显示，多数地块在本区域内并没有刷新总价或单价最高历史纪录，只因价格较高被戏称为“地王”。
即便是10宗左右刷新本市总价、楼面单价历史纪录的，也并非全是普通住宅用地：
从二线城市看，6月21日，苏州市吴中经济开发区成交总价为5550万元的地块，楼面地价为5.1万元/平方米，该用地实际为商服用地；7月2日，珠海市横琴中央商务区成交38.48亿元地块，楼面地价1.59万元/平方米，该用地实际为商住混合用地；8月15日，佛山市禅城区成交6.1亿元地块，楼面地价8753元/平方米，该用地也是商住混合用地；9月5日，杭州市华家池成交分别为56.2亿元、36.7亿元、43.83亿元的3个地块，均为商住混合用地，且其中2宗为不同主体竞得，但也被媒体整合为一个地块，称为总价“地王”。
从一线城市看，7月26日，深圳市前海深港04街坊成交71.8亿元地块，同在深圳前海，8月16日桂湾片区成交109亿元地块，先后刷新深圳地块总价记录，但两个地块都属于商务金融用地，与住宅无关； 9月4日，北京市朝阳区农展馆成交总价21亿元的住宅地块，楼面地价3.55万元/平方米，但该地块同时竞建异地医院面积27.8万平方米，一下子将楼面地价拉升至7.3万元/平方米，引起广泛关注；9月5日，上海市徐家汇成交总价217.7亿元的地块，创全市单宗地总价新高，但该地块属于商服用地，也不是普通住宅用地。
撇开住宅因素看，以上异常交易高价地其实并不“异常”。首先，这些地块大都地理位置优越，位于土地稀缺的城市核心区域；其次，有的政策因素明显，如珠海横琴地区、深圳前海地区等，国家都曾出台相应支持政策，竞买者“竞”的是预期高收益；再者，少数项目因竞配建大大拉升了整体成本，进而推高地价等。
更需要向市场明确的是，这些地块基本都与商业用途绑定，可以称为“商业地王”，但不能完全作为房价涨跌的参照，就地价总体水平也并不具有普遍性和代表性。
“实际上，需要干预、调控的是那些非正常高价交易，对于正常的高价地，政府不能干涉。”国土资源部有关负责人表示。
供地是多是少
异常高价地向社会大众释放的一个强烈信号是：土地供应紧张，住宅供应仍将不足。
事实上，今年1～8月，全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应8.02万公顷，同比增加33.9%，已接近过去5年年均供地量9.64万公顷的水平。
具体到大中城市特别是一线城市，住宅用地供应量也在显著增加。1～8月，70个大中城市住宅用地供应同比增加34.3%，增幅高于全国平均水平。其中，北京同比增加25%，上海同比增加17%，广州同比增加211%，深圳同比增加125%。
以北京为例，今年商品住宅计划安排850公顷，将高于过去5年年均实际供应的688公顷；广州今年1～8月供应商品住宅用地295.02公顷，已完成年度供应计划450公顷的65.56%，今年的住宅用地计划供应量将比2012年实际供应量增加63%，也高于前5年住宅用地年均供应量。
在加大商品住宅用地供应的同时，各大城市也加大了对保障房的用地供应力度，做到“应保尽保”。截至9月底，北京保障性安居工程用地供应742 公顷，完成全年计划的93%；广州供应速度更快，前8月供应保障性住房用地137.35公顷，同比增加260%，已完成年度供应计划145公顷的94%。从全国来看，截至9月中旬，全国保障房用地供应已接近完成。
就全国来讲，土地供需矛盾也是“冷热不均”。比如一线城市“热”，个别三线城市“冷”；土地供应量增加，同时部分土地闲置；个别二线城市、三线城市，住宅土地供应已经过剩，反而需要紧缩。据某三线城市国土资源局负责人介绍，针对本市房屋过剩问题，3年内将不批住宅用地，不批新的住宅建设项目，没有动工开发建设的住宅项目将不再开发建设，着力消化存量住宅。
为何实际供地量增加，却给市场以土地供给紧张的感受呢？业内人士认为，一方面，热点城市、城市核心区域的优质住宅用地日益紧缺，难以满足市场需求；另一方面，个别热点城市尽管制定了供地计划，量也不小，但执行不够，实际供地规模偏小。而且，个别城市供地总量看上去较大，实际有些供地属于往年的“历史欠账”。
同时也要承认，在个别城市，土地供应确实偏少。国土资源部当前的“号令”之一是：一线城市加大住宅用地供应，既要严格执行年度供地计划，也要紧盯房价均衡供地。“严格执行供地计划没错，这是对市场的承诺，但‘计划’不是指令性的，而是指导性的，关键要根据市场需求量确定供地量。”国土资源部有关负责人表示，进一步澄清了对年度供地计划的模糊认识。
调控该紧该松
一说调控，有些人就将片面解读为行政“打压”房地产市场。
实际上，异常高价地的出现，有市场规律使然，也有个别地方管理、调控不到位所致。有些地方对市场节奏的把握仍然欠缺，对大企业抢高地价借机消化库存的防范不够，有些地方政府放任市场、视而不见，甚至违规出让土地。对于这些城市来说，调控不仅不能松，反而应该加码。
针对上述问题，国土资源部早在去年底就划定了“市场异动三类城市”。媒体已经注意到，此次国土资源部着重强调了城市政府在平抑地价方面的责任。概括起来包括：均衡供地，及时发布信息，督促大企业、大地块开发，打击囤地等。“既要治标，又要治本，不能违反市场经济规律，但也要看有没有真正发挥政府应有的作用。”国土资源部有关负责人表示。
根据有关政策，地价异动城市相继探索了一些保持地价信号平稳的办法，比如加强预研判、分割出让、搭配出让、融合报价、出让暂停等。比如，北京市对预判可能出现激烈竞争的地块，采用了“不设定交易起始价”的挂牌方式，引导企业根据地块情况和对市场的判断自主报价；广州市建立出让研判机制，制定应急预案，对预判极可能出现非理性高价的宗地，采用中止出让程序的措施等。
大企业、大地块成为重点监管对象。根据国土资源部前期要求，部分热点城市已经有所动作。比如广州将63宗大企业用地纳入监管，及时核查开、竣工状态，每月汇总至土地市场监管系统；武汉市清查出95宗、1711公顷大企业、大地块项目，定期巡查、实地勘验大企业、大地块履约开发情况，定期上报监测报告；杭州加大闲置土地清理，今年处置收回多宗大企业违约地块等。
第四季度，楼市将迎来新的交易高峰。“谁有病谁吃药”，记者注意到，在调控问题上，国土资源部更加强调市场调控的预见性、差别化和针对性。各地应主动作为，做到均衡供地、稳定供地，消除异常信号，增加市场透明度，向市场释放稳定的预期信号。
