宏观调控下的杭州土地市场
“宏观调控”、“组合拳”是2005年房地产市场上使用频率最高的词汇。从政府工作报告中明确提出抑制房价过快上涨开始，中央政府连续地推出了一系列的宏观调控政策。在中央政府的宏观调控下，杭州市政府针对本地市场的情况，也相应地出台了一系列的政策，这些宏观政策深刻地影响了2005年的杭州土地市场。
总体上来看，2005年杭州土地市场出让的情况为：出让总量下降，季节起伏较大，住宅用地和综合用地构成了土地出让的主要部分。
一、杭州土地市场出让状况分析
1.土地出让总量偏低，季度变化大
2005年初，杭州市计划全年将推出土地4500亩，其中包括普通商品房住宅用地3000亩和公建用地1500亩。随着宏观调控的逐步深入，供地计划也适时进行了调整。从目前的数据来看，在2005年内进行招投标并完成交易的土地数量为61宗，总面积为2807.28亩，没有达到年初的计划数量。土地交易总金额为1885002.25万元，土地出让均价为671.47万元/亩，土地出让均价比去年有一定的增长。
在宏观调控政策的影响下，2005年杭州土地市场各个季度的土地出让情况起伏变化较大。从各个季度出让的土地数量来看，土地出让集中在二、三季度。第二、三季度出让的土地数量为44宗，第一季度成交12宗土地，第四季度完成土地出让的数量最少，仅有5宗。从各个季度土地出让的面积来看，第二、三季度出让的土地面积为1952.95亩，占全年土地出让面积的69.57％。第一季度土地出让的面积为660.65亩，占全年土地出让面积的23.53％，基本上完成了全年交易量的四分之一。第四季度土地成交的面积最少，仅为193.68亩，占全年土地出让面积的6.9％。所以从土地交易的数量和面积来看，2005年杭州土地出让的季节起伏较大，交易集中在二、三季度。
从各个季度完成的交易总金额来看（见表一），各个季度比较平衡。完成交易金额最多的是第三季度，671148.00万元，占所有交易金额的35.61％，完成交易金额最少的是第四季度，361607.00万元，占所有交易金额的19.18％；前两个季度完成的金额相差不大，分别为448159.00万元和404088.25万元，各占总金额的23.77％和21.44％。
各个季度土地成交的数量起伏较大，而成交金额差距不大，说明土地出让的均价差异较大。杭州土地市场第一季度的土地出让均价为678.36万元/亩；第二、三季度土地出让的均价明显受到宏观政策的影响，均价开始走低，分别为538.32万元/亩和558.22万元/亩。但是在第四季度，由于人们对政策的进一步了解和土地市场出让数量的减少，交易均价快速上升，达到1867.03万元/亩。
因此，从各个季度土地交易的情况来看，杭州土地市场在第一季度无论是交易数量还是交易金额都是比较稳定的，二、三季度明显受到宏观政策的影响，价格开始下降；第四季度，土地市场迅速回暖，土地均价快速上升。
2.出让土地以住宅用地和综合用地为主
从2005年的交易数据来看，杭州土地市场上出让的土地主要是用于住宅开发和综合开发。
从成交的面积和数量上来看，61宗土地中有59宗土地是用于住宅开发和综合开发，其面积达到2654.08亩，占所有出让土地面积的94.54％。其中，综合用地为1016.52亩，住宅用地为1637.56亩，分别占到总面积的36.21％和58.33％。可以看出，在2005年所出让的土地中，住宅用地是最主要的部分，几乎占到所有出让土地面积的60％。在住宅和综合用地之外分别有一宗公共服务用地和科研设计用地出让，所占比例很低。
从出让的金额来看（见表二），综合用地和住宅用地是土地收入的主要来源。综合用地和住宅用地的成交金额为1847832.25万元，占全年成交金额的98.02％。从出让土地的均价来看，综合用地的价格最高，平均每亩达到819.53万元；住宅用地的均价与综合用地的均价有较大的差距，为每亩619.68万元。公共服务用地和科研用地的价格相对较低，分别为267.11万元/亩和142.30万元/亩。
总之，2005年杭州土地市场依然是以综合用地和住宅用地为主，综合用地的均价要高于平均地价水平，而住宅用地的均价略低于平均地价水平。
经过宏观调控政策的检验，2005年杭州土地市场也展现了一些特点。
二、2005年杭州土地市场特点
1.总量减少，成交率高
2005年杭州土地市场供应总量减少。从年初计划供地4500亩，到年末实际成交2807.28亩，土地供应总量明显减少，体现了宏观政策所倡导的"加强土地市场管理，集约高效利用土地"的指导思想。
土地出让的成交率明显高于往年。根据最新公布的土地出让信息，截至2005年12月20日，杭州市本年度共推出土地65宗，加上2004年底推出，2005年初成交的一宗，在本年度进行交易的土地共有66宗。其中因为各种原因而没有进行交易的土地有5宗。在这5宗土地中，有3宗土地是因为规划调整，暂缓推出，只有2宗土地是未成交的土地，其面积仅为32.03亩。因此，可以说2005年的杭州土地市场出让总量减少，但成交率高。
2.规模缩小，容积率高
与往年相比，2005年虽不乏占地百亩以上的大规模土地，但总体上以"中等规模"为主。出让的土地面积从3.53亩到191.03亩大小不等，平均每宗土地面积为46.02亩。地块规模在10～100亩的地块占到出让总数的8成左右；地块规模在10亩以下的土地占到出让总数的五分之一左右；超过100亩的土地只有5宗，所占比例很小。
与往年出让地块相比，2005年杭州出让的地块平均容积率有所提高。出让地块的平均容积率为3.1，住宅用地的平均容积率为2.49，比往年略有提高，除少数地块因地理位置的影响其容积率低于1.5以外，其他地块容积率普遍在2.0以上，钱江新城、滨江、九堡等地块的容积率多在2.5以上。由此看来，杭州将进入真正意义上的高层时代，而这也充分体现了政府集约用地的政策导向，同时也保证了在开发用地规模缩小的情况下，单宗地块的房产开发量依然保持原有水平。
3.外资财团入住杭城
在宏观调控和房地产市场存在诸多不确定因素的情况下，香港地产界的华润集团、嘉里建设、太古集团开始入住杭城。
8月29日，先是华润集团以11.002亿元拿下了钱江新城一宗近150亩的综合性用地，准备未来在此地开发一个大型的购物中心。因为地块总价过高，加上对竞投者设置了颇高的条件，华润集团在没有竞争对手的前提下轻松夺得，成为第一家打入杭州市场的“港版”房地产商。两个月后的10月21日，原浙江大学湖滨校区地块开始出让，香港嘉里集团和太古集团进行了激励的竞争，竞价达102轮，最终价格高出底价整整9.6亿元。这次角逐中，香港嘉里建设集团最终以24.6亿元获得土地开发权。
在两个月的时间内，香港两大地产巨头先后成功登陆杭州，将35.6亿元的资金投入到杭州土地市场，为2005年的杭州土地市场写下了浓重的一笔。
三、2006年杭州土地市场展望
目前，我国经济发展正处于一个快速上升期，工业开发、城市扩张、公共建设等对土地的需求量很大；土地资源的稀缺状况难以在短期内根本改变，国家也不会轻易放松土地供应这扇“闸门”。土地市场供求关系偏紧的状况将在今后一段时期内存在。刚刚结束的全国国土资源厅局长会议传出重要信号：在2006年国家将一如既往严把土地供应“闸门”，使农用地转用计划指标继续控制在从紧的水平上。同时，杭州市政府已经表现出对房地产市场下跌风险的关注，年初出台了一些鼓励住房消费的政策，估计在土地供应方面也会保持控制规模的基调。综合来看，2006年乃至更长一段时间，杭州土地市场供求关系仍将偏紧。因此，我们需要改变土地开发和住宅消费的观念，逐渐形成一种集约高效的土地利用理念。
