基准地价调整是否会影响房地产价格涨跌？
滞后于市场运营 只对土地出让金产生影响———
本期地产圆桌嘉宾：谢强北京富力副董事长林洁伟业顾问董事长郑华中国人民大学公共管理学院土地资源
影响说:基准地价间接影响房价
作为一个对市场政策非常敏感的开发商、北京富力副董事长谢强在接受记者采访时表示，任何一个相关政策的出台，都会对市场产生或大或小的影响。从去年3月的调息、4月的老八条、5月的新八条、人民币增值、税收政策的调整、银行收紧口袋……每一次都对地产市场带来了冲击，实际上非常有效地遏制了房地产暴涨。
谢强认为，基准地价对房地产没有太大影响，因为静态地看，基准地价实际上就是土地的划分，分类的等级评定哪块土地是一等，哪块土地是二等，分等级就是分价格，让土地的价值更合理。基准地价的上调和这些政策的出台一样，都会间接地影响到开发的成本，无论从土地还是从未来的房价走势上看，价格会有上扬的趋势。
从动态方面看，基准地价上调已成既定事实，它给人们造成一种印象，既然土地的底线已经涨了，水涨船高，房价自然上涨，会带来买房潮，这时就容易出现惜售、涨价的情况。因此，基准地价在市场层面上的确对土地、房价的上扬起到了作用。
谢强举例说，富力在石景山谈判一个地块，发现价格已经涨了，这跟土地基准价上调有一定关系。试想，基准地价为什么要调，为了使它更符合市场，更符合原来的价值，现在从整个分析来看，开发商没有把他们拿到的土地用得非常到位，也夹杂着结构失衡问题，所以现在要进行重新整理。
无影响说:基准地价滞后于市场只反映土地的价值
研究人士、人大副教授郑华则认为，应该澄清关于基准地价的概念、功能、调整背景等几方面认识。
首先，人们对基准地价的概念有点模糊不清，网上的解释容易引起人们的误解，以为地价像计划经济时期的产品价格一样，可以由政府制定。另外，容易让人以为基准地价等同于市场交易地价，是交易时的基准。其实不是这样的。
网上的解释是：基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为“七通一平”或“五通一平”，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。而基准地价准确的定义应是：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。基准地价的评估是以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内使用权平均价格，反映了我国城镇土地利用所产生的实际经济效果，标明了土地经济价值运动的基准线。
在土地市场的交易和管理中，形成各种地价，主要形式是基准地价、交易地价、征税价格等。不同的概念，作用内涵不同，构成地价体系。
基准地价是一种政府认可的，以城镇为单位制定的，对城镇土地进行分块、分类、分级之后，在多宗地地价调查基础上，进行统计平均计算的地价平均值，所以基准地价调整应理解为政府管理手段的一种，是一种行政行为、管理行为。基准地价评估是一种官方估价，基准地价是一种公告地价。
但由于多年来基准地价调整滞后不能反映市场真实的水平，远远低于市场真实水平，尚未起到应有的作用，所以它即便是调整，也不过是反映市场价格，不会对房价有什么影响。影响房价的主要是交易地价，不是基准地价。
相反基准地价的提高，从理论上说，还会相应地减少土地增值税的纳税税基，对转让土地者不是增加了成本，相反会减少成本。
由于基准地价调整的滞后，使投资者进入一个新城市时，缺少有效的指导。由于基准地价调整的滞后，还会造成信息不对称的情况大量存在，市场透明度不高，土地市场透明度不高的恶果，大家已能理解了。
这次调整基准地价实际上有一个背景，政府需要保证国有资产价值不流失。另外政府曾承诺基准地价至少2-3年就要调一次，现在已经是2002年调整后的第四个年头了，土地价格近年来增长很快，若再不调整，基准地价就起不到什么作用了。所以说，这种调整，对于开发商，对于规范市场都是好事，说明政府在信息披露方面更加积极了，管理上有进步。
总之是交易地价升高提高了基准地价，而不是相反。所以对于老百姓来说，不用怕，这不是涨价的信号，相反对稳定价格是有好处的。
市场的交易状况影响了基准地价
北京伟业顾问董事长林洁则认为，从某种意义上讲，是房地产市场的交易情况带来了基准地价的上调。
林洁说，北京的总体规划在调整，土地利用规划在调整，根据此调整，就会带来基准地价重新划分，这是最正常的。2004年完成了总体规划的重新修编，市国土局正在做新一轮北京土地利用规划，基准地价的调整是完全顺应城市发展的最主要趋势。
“我认为最重要的还是由于房地产市场的发展，由于交易量和交易价格的提升，影响了地价，这次是房价反过来影响了基准地价，特别是房屋交易价格提升以后，需要对基准地价做重新判断。”林洁说。
林洁说，基准地价最直接的影响是土地出让金，而土地出让金在房价的比例中充其量最多只能占到10%。而且无论基准地价如何调整，真正的土地成交价格会远远高出这个基准价，基准价只是将土地的真正价值还原。
新闻背景
近期，京城各大媒体相继报道了北京市国土局发出的关于调整基准地价的消息。跟任何房地产相关政策出台一样，这一消息马上引来了多方议论。一方面，以外地进京项目为主的开发商担心由此引发土地价格的继续上涨，招拍挂的门槛又将提高，成本又将增加；另一方面，对于一些持币待购将近一年的买房人来说，按照正常的推算，基准地价上调，通过连锁反应，意味着房价也自然上涨，买房难道真的宜早不宜迟吗？
为了解除各界对土地基准价的心理恐慌，让人们对基准地价有一个清楚的认识，本报对几位房地产界的开发、研究人士进行了采访，通过他们揭开基准地价的面纱……
业界回声
8·31之后，随着中小房地产企业的逐步淘汰，大企业拿地将越来越慎重。在当前北京大部分地块以底价成交的情况下，提高基准地价将对土地市场产生一些影响。———协成顾问公司
由于目前北京土地稀缺，如果北京基准地价要调整，也只能是上调，尤其是住宅、商业用地。城市土地基准价格提高也是土地真实价值提升的反映。北京市政建设几年来的成果，应该反映在土地价值升值上。———华高莱斯顾问公司
基准地价调整会在一定程度上带动土地公开出让价格的上调，而土地价格是房价的主要构成部分之一，通常开发商都要把土地成本增加部分转移到房价中，因此土地成本提高，房价也会随之提高。———首都经贸大学城市经济系教授张跃庆
“招拍挂”之后，拆迁补偿费至少增长了30%，如果目前提高土地基准地价，拆迁费将进一步提高。———北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华
按照国际惯例，基准地价调整一般都会带动土地公开出让价格上涨5%-7%。据估计，2006年北京基准地价调整将会带动北京市公开出让土地价格上涨3%-5%。———北京国际投资发展有限公司总裁杜猛
词解
基准地价
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
据了解，北京市目前实行的基准地价是
其中东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县则处于六到十类地段。
