如何维护我国房产市场健康发展

如何维护我国房产市场健康发展

2005年9月12日　　来源：经济日报　

近日，国家外汇管理局资本项目管理部门有关负责人接受记者采访时披露，外资进入房地产领域，在开发和销售环节以中高档商业楼和住宅为主，据测算，在我国房地产市场中所占比例约为15%。

近年来，受房价快速上涨和人民币升值预期影响，部分地区外资在当地房地产市场比较活跃，这一现象引起各界关注，但是到底有多少外资进入房地产市场一直缺乏一个确切的说法。该负责人表示，外汇局将完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，借鉴国际经验，按资本项目管理原则对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，配合上游部门实施房地产调控政策。同时，还要对房地产项下违法违规资金流出入加大查处力度，以抑制投机行为，维护宏观调控成果，促进房地产市场持续健康地发展。

近年来，人们对房地产价格上升较快有着切身感受。2004年，在国家加强宏观调控的情况下，全国房屋销售价格仍整体上升9.7%。于是，在国内房价上涨和人民币升值预期背景下，一些境外资金被吸引进入到房地产领域。

这位负责人介绍说，目前，外资进入我国房地产市场涉及开发和销售两个环节。开发环节有相关的统计，而销售环节目前尚未建立起完整的统计监测机制，不同的测算方法得到的结果也不尽相同。总体来看，外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债和境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房。

在外商直接投资方面，根据统计数字，从1999年至2004年底，房地产行业新设外商直接投资企业累计合同使用外资410亿美元，实际使用外资298亿美元。而外商房地产开发企业除依靠自有资金外，还要借用境外银行和股东贷款等形式的外债。同时，内资房地产公司也通过各种方式进入国际资本市场融资。外汇局在办理日常业务中还发现一些企业利用预收定金等形式，变相向境外融通房地产开发资金。

境外机构和个人购买商品房现象明显增多，成为一些沿海城市新开高档楼盘的主要购买者。有的境外机构在境内成立外商投资房地产中介公司，持有和经营物业收租，或转售赚取价差。在一些城市还发现，有的境外居民一个人就购买几套、十几套甚至上百套住宅，投机动机明显。

对于人们关心的目前我国对外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，这位负责人强调，保持房地产市场持续健康发展，关系到我国国民经济和社会发展的大局。外汇管理部门一直积极配合有关部门，在外资流入、流出及汇兑方面相继出台配套措施，支持我国房地产市场的健康发展，同时限制对房地产的过度投机活动。

从开发环节看，外汇管理部门对获准进入我国房地产开发市场的外资企业进行相关的外汇登记及验资询证，开立相关资本金账户，规范境外借款和结汇。要求外商投资企业举借的中长期外债累计发生额与短期外债的余额不超过投资总额与注册资本的差额。外商投资企业资本金和外债结汇时，按提交给银行的支付命令书直接将结汇后资金支付给指定的收款人，规范结汇后资金的交易等。

从销售环节看，在国家已取消区分内销房与外销房政策的背景下，对境外个人结汇购买房产超过5万美元的，持结汇资金真实用途的证明材料到外汇局核实后方可办理结汇；境外机构或个人以外汇购买的境内房产转让给境内机构或个人的，所得人民币价款在提供原结汇水单和纳税证明等相关凭证后，方可购汇汇出。

这位负责人表示，我国人口众多，土地是稀缺性资源，一方面要支持房地产的健康发展，满足广大人民群众的住房需求；另一方面又要规范发展房地产市场，防止大量投机炒作，维护广大人民群众的利益。因此，外汇管理部门将配合国家产业政策、土地政策、信贷政策和税收政策等完善相应管理措施，以达到宏观调控的预期效果。

从国际经验看，为防止国民财富流失、抑制房地产炒作、维护国家安全等目的，在国际货币基金组织187个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制。境外机构和个人购买境内商品房，属于资本项目的一部分。因此，这位负责人表示将按资本项目管理原则对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，同时，还要对房地产项下违法违规资金流出入加大查处力度，以抑制投机行为。

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