中国财经报道：土地使用权年限怎么缩水了

中国财经报道：土地使用权年限怎么缩水了

2005年8月25日　　来源：中国财经报道　

购房者在买房时主要关注的是房子的价格和质量，往往忽略了房屋的土地使用年限，虽然花钱买了房子，但土地使用期却达不到70年的规定，中国财经报道邀请业主代表舒可心、律师陈旭与购房者一起谈一谈土地使用权缩水的问题。

主持人：我现在手里拿的是一份售楼合同，很多人在掏钱买房、签订合同的时候，可能最关心的是价格和质量，对于这份合同里的一些细节往往忽略掉了，您注意过吗，在合同里就标注着您这个房子的土地使用年限，按照我国的相关法规，住宅土地的使用年限是70年，可近来有观众向我们反映，他们房屋的土地使用年限缩水了。

孟女士最近看上了北京城区东四环附近的一套房子，虽说每平米10000块钱的价格高了点，可是房子的地段好，交通方便，去看过样板间后，李女士感到很满意，可就在她准备和开发上签合同，买下这套房子的时候，却意外发现了一个问题。楼书上写的房屋土地年限是70年，可签定购房合同时，仔细一看，合同里白纸黑字，写着他的这套住房土地使用权年限只有60年了。

孟女士说：“看购房合同的时候，我们发现这个房子的土地使用权是从95年开始的，如果是按照70年的话是到2065年。但是我们买房子的时候是2005年，等于实际上我的土地使用权已经缩水了十年。”

这是孟女士第一次买房，她也不清楚为什么这套房子的土地使用年限缩水了。经过咨询她才明白，原来房屋土地的使用年限不是按照买房时间计算，而是按开发商获得土地的时间开始计算的，这家开发商取得土地的时间是1995年，而李女士购买房子的时间是2005年，这10年的间隔自然也就成了土地的使用年限缩水原因。

孟女士说：“于是我们就没有买这个房子。因为它的土地使用权缩水了十年。”

主持人：我们来看一看国家关于土地使用权年限的相关规定，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途规定，一、居住用地70年；二、工业用地50年；三、教育，科技，文化，卫生，体育用地50年；四、商业，旅游，娱乐用地40年；五、综合或者其他用地50年。

主持人：今天我们演播室请来两位嘉宾来一起参与这个话题的讨论，一位是律师陈旭先生，一位是北京一个小区业主委员会的主任舒可心先生，欢迎二位。我们刚才片中看到的孟女士的问题就是，他这个房屋的土地使用权年限本来是70年，但是买了房子还没住就缩水了10年，变成了60年，那么对于这样的问题我们该如何看待如何处理呢？

律师陈旭

陈旭：一般来讲，土地使用人要跟国家的土地管理部门签订一个土地的转让出让合同，那么签约之日起，他就拿到了这块地，但是，我们都知道拿到这块地的开发权、使用权并不等于这个地上可以盖出房子了，要拆迁，要做基本的建设，然后才可能盖房子，等到我们买房人住进去的时候，可能是签约那天起三四年以后的事情了，甚至有的七拖八拖，拖到八、九年的，所以拿到土地的时间和我们买房人住进去的时间是不一致的。

主持人：我们买到房子肯定不会够七十年？

陈旭：这是肯定的。

业主代表舒可心

舒可心：这个里面有一个误区，作为消费者，我们错误理解了政府的有关法律规定，政府的规定就是说这块土地如果用于土地开发，我们国家批出这块土地给你的使用权年限是七十年，那么至于前三年、前五年房地产商盖房子当中的消耗的土地使用权年限，这些是开发商使用的，作为房主，有可能你从三年、五年、甚至十年以后住进去，甚至更长，今后二手房买卖，二手房业主入住进去以后可能25年都没有了，这很正常，但是这并不影响国家当时批租给这个开发商这个土地的使用权限是七十年。

主持人：对于消费者来说这是不是意味着一种损失？

陈旭：这看你怎么理解，要我个人来说，我认为是消费者的一种权益的损失，为什么呢？我们这个房子价格的构成，是有土地成本、建筑安装成本、其他配套工程的成本等等，它的综合构成了一个商品房买卖的单元价格，我们的土地成本，往往会占到三分之一甚至二分之一的价格，假如一个平方米是一万块钱的话，可能土地成本一个平方米就占到五千块，如果我当中少了7年或者少了6年，我这6、7年钱不是白花了吗？这个意义上说我认为有是有利益损失的。

舒可心：我不太赞成陈律师这种说法，现在商品社会中，一个物品的价格取决于市场的供需，而并不取决于它的成本，就土地的3年或者10年的这种使用权的缺失丢失来讲，确实对消费者来讲是一个要考虑的因素，无论如何大家要考虑，但是最终这个都会体现在这个房子的价金上，这套房子买多少钱，你觉得六十年的使用权这个房子仍然值五十万，你就买好了，正因为你觉得它值你才买，如果你觉得只有六十年土地使用权少了十年，六十万不值你就不买，甚至你跟开发商谈五十五万卖我就买，这个市场可以谈的。

主持人：刚才二位给我们提醒的对消费者来说都是非常重要的，我们购房的时候一定仔细阅读买卖购房的合同，这两天，我们记者也围绕相关问题做了一些调查，发现很多消费者在买卖合同同时没有注意到土地使用权年限的问题。

问题一：住宅土地使用权年限是多长？

消费者：“应该是五十年。”

消费者：“应该是七十年。”

调查显示，被调查的人当中有40%的人并不清楚住宅土地使用年限到底有多长。

问题二：住宅土地使用权年限从什么时候开始计算？

消费者：“应该是办理产权证的时候。”

消费者：“从什么时间开始计算的这还真是不太清楚。”

调查显示，85%以上的人并不清楚住宅土地使用权年限是从什么时候开始计算的，其实 这是从开发商拿到土地使用权那天开始计算。

不过，对于用于购买土地使用权的土地出让金，消费者普遍认为，自己应该出了钱。调查中，当消费者了解到所购买房屋的土地使用年限会缩水的情况后，他们有的表示出了自己的不满情绪。但也有人对此并不以为然。

消费者：“那我很惊讶觉得反正有点不公平。”

消费者：“我自己也住不了七十年，一个房子也就十多年、二十年就要老化了，最多三十年。”

主持人：对于这个土地年限，大家有这么多的答案，陈律师，您总结一下，给我们一个明确的回答，买房时，对于使用年限该注意什么？

陈旭：我觉得是这样，我们买房的时候经常要看开发商的“五证”，其中最重要的一个证件就是土地使用权证，我们通过看土地使用权证就可以看出来，这个土地使用年限是多少，用途是什么，具体的性质是什么，如果我们为了防止开发商品有诈的话，我们到国土局去查一下，看有没有这样一回事，看一下它的原件，再查一下就可以安心了。

舒可心：我想给消费者一个简单的操作办法，就是我们假想成跟开发商买房子是买二手房，其实就是买二手房，开发商是一手，我们就把跟开发商买房子当作是买二手房，我们从开发商手里买的二手房，它的土地开发权限被开发商用了多少年，我们还剩多少年，这个房子是三年前盖好的，开发商都没卖出去，虽然我们买的是新房子，但是也在那立了三年了，这三年开发商维护得怎么样，都是一个一样的问题，就是我们花这么多钱买来的权益到底有哪些，它的质量它的状况如何，这是我们要关注的。

主持人：陈律师刚才您提到的土地使用权证，我觉得一般消费者手里都没有这个证，只有房产证。

舒可心：对，在全国这种情况非常普遍，因为老百姓对土地的使用权的认识还非常地淡薄，大家都认为我实际占有了这个房子，国家发了我的房产证就能子孙万代都继承下去，没有问题，事实不是这样，市场经济国家按照法律法规依法拆迁了很多没有土地使用权证，或者使用权到期的房屋，用于公共建设，所以我们这些业主们要尽快地主张自己的权利，办理土地使用权证是我们每个业主的权利，我们要尽快向开发商主张这个权利，向当地行政主管部门主张这个权利，实际上有的业主已经拿到这个土地使用权证，没有这个证意味着什么，意味着两件事：第一、你不具备这个土地使用权法定的证明；第二、这个土地使用权在另外一个人手里拿着，这个人是谁？就是开发商，他们有可能利用这个土地使用权证去做别的事，比如说抵押，融资，甚至再盖其他的楼。

陈旭：今天我们也带来了一份土地证的样本，它这个描述是什么呢，就是我们共同拥有这么一块土地，刚才舒先生讲的，这个小区里很多楼，或者就这两个楼，比如咱们盖了二十层，你这地怎么划分呢，是我们这个业主共同拥有这个土地，这个土地的体现上就是说你是这个土地的共有人，是这么一个方式。

主持人：您不妨现在就把家里的购房合同拿出来看看，您家房子的土地使用期限有没有问题。北京一个小区得阎先生在买了房子之后，发现他家房子的土地使用年限缩水了，为此他和开发商之间进行了一场拉锯战。

闫先生2003年在北京购买了一套房子，用于开办公司，当时购房合同写的是土地使用年限是50年，可在2004年他办理产权证时被开发商告知土地的使用年限不是50年而是43年，对此，开发商表示可以将7年的土地出让金退给他，但闫先生拒绝了。

闫保民说：“他提出的解决方案，就是把2043年到2050年这七年的土地出让金退给我们，我们认为是不合适的，因为按照现有的法律规定，当出让年限到期之后，土地和土地上的附属物，国家都可以有权无偿收回，这样我们所有创业的人都会面临一个7年的损失。”

和闫保民有相似观点还有60多位购房者，他们认为，这样补偿太低了。

闫保民说：“大家可能比较一致性的意见就是，按照房屋价值和使用年限，缩短多少使用年限退多少比例，这种方式可能是大家比较认为合理和容易接受的。”

主持人：闫先生他们还提出另外两个方案，一是按照房子7年的租金给予补偿，二是，把房子退掉。两位觉得上面说的这些补偿方案可行吗？

陈旭：我认为哪个都不太可行，我先讲退房，法律上有明文规定，非常严格的规定，除了有主体结构或者地基基础的这样的质量问题，或者有其他影响居住的问题，只有法定的条件一般情况下才允许你退房。那么讲这个租金的问题，阎先生的计算方式是，我少使用了七年，我七年有多少租金收益这个基础上提出一个要求，但是我们注意到，阎先生的计算方法上是，他认为可能会发生我少收七年房租的这样一个损害的结果，在此基础上提出一个索赔要求，但这不是一个必然的结果，若干年以后法律究竟怎么样，谁也不知道，所以阎先生在这样基础上算出自己损害的结果，向开发商索赔的话，我觉得不太符合客观的实际情况 。

主持人：还是这个年限问题，其实还有更严重的事。最近有媒体报道说，江苏省盐城市吴先生在某花园买了一套商品房，在细看购房合同时才发现，该小区土地使用年限只剩下奇怪的40年了。开发商给出的理由是，这套住宅的土地用途，最初不是按照住宅申请的，而是按城镇综合建设住宅用地申请的，所以使用年限自然也就不是70年。买的是住宅，得到的是综合用地的房产，这当中有什么奥秘？

舒可心：据我了解是这样的情况：开发商以综合用地的名义向国家申请的土地权，销售房屋的时候，或者直接告诉业主是住宅，或者误导业主是住宅，但是无论如何，政府不会给业主发住宅所有权证的，产权证，一定是综合的房产证，这个时候业主拿到综合的房产证的时候，你就要跟开发商去讨个说法，

陈旭：如果开发商告诉他这个是住宅用途的土地，结果我现在拿到的仅仅是40年，是一个综合批复的东西，你对我就构成了欺诈，像我说的计算方法，你要保证我70年的土地使用权的权利的话，你少了30年，或者说我们除了他合理的开发建设的周期，五年、三年都可以，还剩25年，比如说这个20到25年价格多少我们可以计算，计算的依据就是价格构成里边每一个单位的土地的使用费是多少。

舒可心：考虑好让开发商赔偿你钱，这样你就可以获得一个40年的土地使用权加上30年的土地出让金这样一个利益，你不可能让政府给你改成70年土地使用权，这不可能。

陈 旭：这里面不应该是开发商的违约违法让国家买单。

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