促进我国房地产市场持续健康发展的政策建议

促进我国房地产市场持续健康发展的政策建议

　2005年6月15日　　来源：中国金融　

针对2004年全国房地产价格持续上涨，部分大中城市房价上涨迅猛的形势，今年3月16日人民银行首先出台了抑制房屋需求的金融政策，给市场发出了紧缩需求的信号。其后相关部门陆续出台了调控措施，以抑制投机需求，稳定房价。但从长期来看，现在需要启动有关促进房地产市场健康、平稳发展的长效机制研究工作，保障住房长期有效供给。　　

2005年房地产价格形势判断

我们目前常用的房地产价格数据有两个。一个是利用国家统计局公布的当年商品房新房销售金额与销售面积计算得到的平均价格。另一个是国家统计局对35个大中城市房地产市场交易价格的监测数据，属于反映房地产“一般价格”水平的价格指数。总体来看，2004年上述两种房地产价格都是上涨的，但后一种数据表明部分城市房价涨幅已有所回落。笔者对2005年我国房地产市场总的判断是：房价还将继续上涨，但增长幅度将会趋缓。支持这一判断的理由主要基于以下分析。

今明两年的房屋供给增长有限。一是2004年的房地产投资与建设规模增长幅度快速降低。相伴的是房地产开发贷款增长幅度快速减缓。2003年8月以来，房地产开发贷款增长率持续下降，2004年年末降为17.33%，已比2003年8月末(54.9%)的峰值降低了37.57个百分点。二是用于房屋建设的土地投资与开发量急剧下降。2004年土地开发投资完成额比2003年下降4.3%。土地贷款增长速度从2004年1月的91.9%降为年末的63.8%。三是固定资产投资调控政策继续从严。从2003年人民银行出台121号文开始，国家相继出台了一系列房地产调控政策。2004年第四季度召开的中央经济工作会议作出了严防固定资产投资反弹的决定。今年3月5日温家宝总理在政府工作报告中再次强调要严防固定资产投资反弹。

住房需求依然强劲，新政策面临考验。2004年以来住房贷款增长幅度已减缓，但仍在高位，今年第一季度为31.4%，而且超过开发贷款的增长幅度12个百分点，说明需求很旺。3月16日人民银行对1998年以来鼓励住房消费的金融政策进行了方向性调整，出台了抑制住房需求的房贷政策。

房地产金融对房价的影响是双刃剑。如果对房屋供给方的抑制大于对需求方的抑制，房价还会上涨。针对2003年以来部分商业银行房地产贷款经营中存在的违规行为，银监会今年第一季度启动了对房价上涨幅度较大地区银行的检查力度。从5月11日公布的七部委政策来看，监管力度会扩大到全国所有商业银行。商业银行会进一步认真执行各项宏观调控政策。房地产贷款增长幅度会因此持续降低，开发贷款增长幅度将比住房贷款增长幅度下降得更快。它对房价将产生正向压力。

如果需求方的其他因素没有明显改变，房价上涨的趋势还不会较快逆转，但幅度会有所回落。

房地产新政的效果需要观察。继人民银行出台金融调控政策之后，其他调控房价的综合政策措施陆续跟进。3月27日国务院发出明传电报，要求各地和各部门切实做好住房价格稳定工作；4月27日国务院出台调控房价的“国八条”；5月9日国办转发建设部等七部委关于做好住房价格稳定工作的通知。鉴于时间很短，政策效果尚不明显。但从了解到的市场信息来看，商业银行反映提前还款的人数增加；房地产市场的“热度”已经明显下降，上海排队抢购的现象减缓；同时，市场也明显感受到中央调控房价的政策信号和决心。

这些政策尽管提出从供需双方来调控房价，但从政策影响力度来看，对供给的调控似乎更注重一些；对需求的调控主要在于抑制大面积和大户型房屋和投机性需求。从一般宏观经济管理的原理来讲，应该强调需求管理，通过抑制和鼓励需求来影响经济运行；从增加供给方的商品结构着手，效果可能会慢一些。

从统计技术上来讲，因2004年房价上涨较大，价格的绝对数已经提高，统计基数增大，上涨的幅度也会有所下降。但这并不排除没有大幅上涨过的城市今年出现补涨。

我国房地产市场健康发展的政策建议

从促进国民经济健康、平稳、持续发展的要求来看，短期内进一步增加房屋供给的可能性有限。主要是因为与房地产业联动的行业至少有57个，房地产快速增长就意味着固定资产投资和钢铁、水泥等行业的继续高增长，并继续对煤电油运等行业产生巨大压力，影响国民经济的协调发展。短期来讲，要采取措施抑制房屋需求，平缓上涨较快的房价，同时要避免价格的大起大落。长期来讲，要研究建立有效机制，保障房地产供给的合理增长，调整结构，增加各层次住房的有效供给，满足市场需要。更重要的是明确各级政策在保障公民居住权方面的责任，不能全部都推向市场。

提高住房消费认识，促进房地产发展和宏观经济稳定

各地政府要切实提高认识，关注房价上涨问题。房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是国民经济持续健康协调发展的重要保证。促进房地产市场持续健康发展，对全面贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。同时，住房关系到广大人民群众的切身利益，关系到社会稳定，需要区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，进一步规范投资，抑制投机，依法整顿房地产市场秩序；需要增加普通商品住房的供应，保持房地产市场基本稳定，使商品住房价格的涨幅进一步下降。房价的高低直接关系市民日常生活，关系党的执政基础，体现干部的执政能力，需要采取严厉措施，控制房价的过快上涨。因此要提高认识，增强房地产市场管理和调控能力。

实事求是，调整住房消费观念。中国是一个发展中国家，耕地只占国土面积的7%，需要供养的人口超过13亿。粮食供应一直是困扰中国的重要问题。尽管我们在解决粮食自给问题上已取得了举世瞩目的成就，但在现有科学技术条件下，再取得进展日益艰难。如果我们推崇美欧国家大面积、大户型的住房观念，大量消耗日益珍贵的耕地，到2020年人口达到16亿时，我们会真正面临用什么来养活我们的困境。因此，需要正视住房理想与现实的差距，调整住房消费观念。对于大多数居民，住房消费不能效仿欧美。国家要在政策上鼓励“小户型、小面积”，限制“大户型、大面积”消费。

政府有义务保障低收入家庭和贫困家庭住房需求。近年来我们逐步实现了住房分配的货币化、房屋供应的市场化。但是，从过去两年来经济适用房建设的投资规模和建设面积日益减少的现实来看，政府有把一切交给市场解决的倾向，有悖政府职责，需要切实扭转。政府要承担起维护低收入家庭住房权利的义务。政府的住房政策目标是“居者有其屋”。但关键是对“有”的理解，指的是对房屋拥有产权还是使用权。政府的目标应该是保障公民对房屋的使用权。人人拥有产权不可能，西方发达国家做不到，我们这个有13亿人口的发展中国家更难做到，因而大力发展廉租房至关重要。

各项政策相互配合，舒缓短期需求，抑制房价过快上涨

3月16日人民银行调整了房地产金融政策，政策能否见效，一要进一步观察，二要有关部门的协调配合，从不同角度采取有效措施，形成合力，舒缓当期与近期的被动需求，抑制投资(投机)需求，平抑部分城市上涨过快的房价。

完善土地管理政策，改善土地供应。2004年的土地政策受到社会各方的广泛质疑，被认为是房价上涨的主要因素。因而必须完善土地管理政策，提高城市土地规划的透明度，增强土地出让的力度，加大对普通住宅建设的土地供应，尤其是对经济适用房建设用地的供应，缓解用地矛盾。

“有保有压”，抑制房价过快上涨。2004年国家出台的政策主要在于抑制非住宅类房地产投资的过度膨胀。但数据表明，整个房地产投资都在下降，说明政策在执行中存在简单化倾向。2005年需要真正贯彻“有保有压”政策，鼓励、支持住房建设，扩大住宅供应，大力压缩非住宅类房地产投资。另一方面，要严格执行国务院关于城市拆迁管理的通知精神，严肃拆迁管理，努力舒缓被动型住房的即期需求，降低购房的刚性压力。

建立长效机制，促进房地产市场健康持续发展

利用税收政策鼓励小户型住房消费和建设。针对中小户型、中低价位普通住房供应不足的问题，可以借鉴国外经验，研究实行税收抵扣和差别税率政策，对这类住房的建设与消费予以倾斜。

开拓市政建设资金的长期融资渠道。近几年地方政策出现了经营城市之风，通过获取土地的收购出让价差为城市发展募集资金。在其他融资渠道有限的背景下，卖地成了市政建设预算外资金的最大来源，这引起了社会各界对保护土地的关注。可以借鉴国外经验，考虑给予地方政府适当的举债权，通过发行市政债券，来拓宽地方政府的融资渠道。同时，调整土地使用权出让方式，改卖断为依照市政建设程度，逐年收取物业税，可以一举三得：一是解决市政的资金来源，保证地方稳定的财政收入，减少市政建设对土地出让收入的依赖；二是降低目前房价中过高的土地成本，平抑因地价涨幅过快所引起的不满；三是通过对财产收益的调节，适当限制高档房、大户型房的消费。

拓宽房地产开发融资渠道，减少对银行的过度依赖。我国目前房地产开发企业融资渠道单一，对银行贷款过度依赖，而美国70%以上的房地产开发资金是通过直接融资筹集的，银行贷款只占10%～15%。因此，亟待丰富房地产金融品种，拓宽房地产开发融资渠道，包括投资基金、房地产信托、股权融资等。

加强宣传，改变社会的住房消费观念。目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。鉴于我国的土地、城市化进程等现实，各地政府要完善住房政策，根据城市大小，购房者年龄、收入，家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。

调整住房建设结构，满足市场需要。据建设部调查，社会对80～100平方米户型的房屋需求较大。因此需要调整房屋建设结构，加大相应房屋的投资和建设力度，相对减少对80平方米以下和100平方米以上房屋的建设，限制投资建设120平方米以上的房屋。

加快研究建立科学、合理的房地产价格统计体系。现在很多报告使用新房平均销售价格来评判市场房价趋势。但实际上，这个价格不是反映房屋“一般价格”水平的指标，未经科学、合理的设计和测算，不能描述房价的真实变化情况和趋势，容易误导政策决策。

启动中国房地产的发展战略研究

1998年以来，随着住房制度改革的强有力推进，中国房地产市场发展迅猛，成为国民经济的支柱产业，与57个行业相关联，成为影响宏观经济波动的主要因素。社会经济发展带动了对住房的巨大需求，有学者估计，房地产业有20年的长期增长期。因而需要未雨绸缪，对未来中国的房地产发展所可能涉及的问题进行战略研究，包括房地产制度框架(房地产市场、住房制度和基本政策等)和运作机制。尤其需要对相应的金融制度(机构、市场、监管和机制等)进行战略性研究，拟定框架，绘制蓝图。需要从大处着眼，小处着手，提出房地产发展尤其是房地产金融的发展战略步骤和阶段性目标。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：郭守拙)