把握好土地收购的九个环节

把握好土地收购的九个环节

2005年5月11日　　来源：中国国土资源报　

土地收购是一个复杂过程，目前土地收购的法律、政策依据尚不健全，执行土地收购还没有完整的统一标准，成功与否主要取决于对每个环节的正确理解和认真操作。从申请收购、权属调查、征询规划意见、收购费用测算到方案报批、签订合同、支付补偿费用、注销登记、交付土地，每个环节不但要求操作人员具有理论、政策水平，还要有实践经验，才能降低收购成本，避免收购风险。2003年至2004年安徽省阜阳市共计收储土地37宗共3320亩，其中收购企业存量土地31宗 1467亩，征用集体土地2宗833亩，收回居民用地4宗1025亩。从整个过程看有经验也有教训，下面就如何做好土地收购环节工作谈几点认识。

申请收购

申请收购是指符合法律规定条件的国有土地使用权人向土地收储机构提出收购申请的行为。土地收储机构在受理申请时要做好以下两个方面的工作：一是要求申请人申请收购时应提交下列资料：申请书、法人资格证明书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法凭证、房屋所有权合法凭证、土地使用权面积宗地图、单位主管部门意见、其他材料。二是土地收储机构对申请人提供资料的真伪性要进行逐项核实。特别要注意收购企业用地时，不但要有企业主管部门的意见，还要有企业职工代表大会的意见。例如：安徽省阜阳市国土资源局2003年收购某机械厂土地26亩，收购时部分职工提出反对意见，认为申请收购的做法未经职代会通过，给收购带来很大阻力。

权属调查

权属调查是指土地收储机构对申请收购的土地权属面积、四至范围、用途和地上建筑物、构筑物权属、面积等进行实地调查的行为。土地收储机构在进行权属调查时应注意做好以下工作：审查拟收购土地的土地使用权证书或有效批准文件的合法性；审查土地使用权是否处于抵押状态；核实权属界址是否清楚，有无争议，四邻是否认界；核实提供的面积和实际面积是否一致，有没有共有使用面积、共有使用权分摊面积；土地使用证或有效批准文件的批准用途与实际用途是否一致，有没有任意改变使用用途的行为；地上建筑物、构筑物的面积是多少，结构状况如何，成新如何，占地面积多少，房屋产权人的主体是谁，是否合法，是否转让或处于抵押状态；另外，还应注意收购土地附带继续使用的建筑物时，一定对建筑物的质量安全稳定性进行认真核查，如果附带建筑物没有质量安全保证资料的，不能联带收购，应予以拆除。地下埋设物的调查，主要是调查收购土地地下是否有防空洞，防空洞的位置、走向、深度对土地使用影响程度；收购企业用地时，要对企业的经营情况有基本了解；无论是土地使用权或房屋所有权权利人，已经在银行设定抵押，土地收储机构在收购时一定注意及时和银行联系，及时做好资产保全，然后再予以收购，否则不应收储。

征询规划部门意见

征询规划部门意见是指土地收储机构根据申请人提出的申请和通过实际调查的情况，向规划部门征求规划设计条件的行为。一般来讲，土地收储机构应向规划部门提交以下材料：申请人的申请、国土主管部门批准收购的批准文件、被收购土地的宗地图。在征询规划部门意见期间，土地收储机构要经常和规划部门沟通，交换意见。例如：安徽省阜阳市国土局收购某企业用地10亩，在征询规划意见期间，阜阳市国土局没有及时跟规划部门沟通，规划用途定为以商业为主，居住为辅，阜阳市国土局在可行性研究后予以收购，但在挂牌出让时该地流挂，经反复分析，认为流挂的原因是在规划用途上出现偏差，经和规划部门沟通后，规划用途重新确定为以居住为主，配套商业，结果在价格不变的情况下，成功挂牌出让。另外，土地收储机构在收到规划设计条件通知书后，要认真研究各项指标，特别是用途和容积率及有没有其他特殊要求，为收购费用测算做好准备。由于土地收储机构在收购时，土地面积、界址是特定的，以收购现状界线为准，而规划部门在规划时是按城市总体规划来定界定线的，形状规则，往往与收购界线不一致，这就要求我们对收购界线以外的土地再一次做权属调查，这步工作难度大，风险大，需要认真对待。

收购费用测算

收购费用测算是指土地收储机构根据调查情况和征求规划意见结果会同有关单位对土地收购补偿所需费用进行测算评估的行为。这是收购的核心部分，收购费用测算的准确与否，关系到收购的成败，更关系到出让时政府是否能体现收益的最大化。因此，在测算费用时，既要有政策上的依据，又要有可操作性。由于各地没有统一标准，基本是针对不同的收购主体，不同的土地取得方式，采取不同的补偿方法，但原则上应是权力和利益共同体现，阜阳市国土局是按以下方式测算收购费用的：①土地费用的补偿，对收购原以出让方式取得土地的补偿费用，应对原土地使用权人已支付的土地出让金予以补偿，但应扣除原土地使用权人实际使用土地期间应付的土地出让金；对收购原以划拨方式取得土地的补偿费用，以该宗地原用途、对照现行城市基准地价进行评估测算，测算的结果作为补偿的主要依据；②对地面建筑物、附着物的补偿，一般多按城市房屋拆迁管理办法进行，一般程序是土地收储机构与被收购单位共同确定具有房屋评估质资的中介机构对地上建筑物、附着物进行拆迁补偿测算，测算结果经双方认可后作为补偿依据；③收购企业用地要注意核实企业职工的养老、失业、医疗或工龄买断费用的补偿数额，核实的办法一般是以劳动保障部门核定的养老、失业、医疗或工龄买断的数额为基础，经与被收购企业磋商共同认可后确定。土地、地上建筑物、附着物及其他等补偿费用测算完毕后，要召开由土地收储机构、中介评估机构、被收购企业主管部门、被收购单位职工参加的听证会，将补偿安置方案向大家公开，征求意见加以修改。

收购方案报批

收购方案报批是指土地收储机构根据土地权属核查、收购费用测算的结果提出土地收购的具体做法，报国土资源部门批准的行为。土地收储机构在编制《土地收购方案》时，应注明下列内容：收购单位，收购依据与方式，收购的范围、对象的基本情况，收购费用测算结果及收购资金来源，收购的可行性结论等。

这里要注意两个问题，一是收购资金来源，二是收购的可行性。资金来源一是申请地方财政拨付，二是靠银行贷款或通过政府协调从其他部门周转，三是跟被收购单位协商，待被收购土地出让后再支付收购费用。收购的可行性主要是用估算的土地出让金价格同收购总费用作比较，确定收购的底价。如果预计出让金价格年期内比收购总费用高30％-40％左右，即可初步确定为可行收购，否则，要谨慎对待。另外收购的可行性还要考虑难易程度，要具有可操作性，特殊地块的收购一定要经政府批准。

签订收购合同

签订收购合同是指土地收购方案经批准后，土地收储机构与被收购土地使用权人签订土地使用权收购合同的行为。土地收购合同应载明以下内容：合同签订的主体，收购土地的位置、面积、四至，收购的地上建筑物、附着物和地下埋设物数量、名称、面积，收购的土地及地上建筑物、附着物的权属依据，收购补偿费用及支付方式和期限，交付土地的期限和方式，双方约定的其他权利和义务，违约责任和纠纷处理的方式。

支付收购费用

支付收购费用是指土地收储机构按照土地使用权收购合同约定的内容，向土地使用权人支付土地收购费用的行为。一般来讲，多采用分期支付的办法，可以直接支付被收购企业，也可以支付被收购企业的主管部门。分期付款的好处在于：可以充分地周转资金，减少筹措资金的压力，减少双方违约的意外风险，可以激励被收购单位尽快清理现场。

对于破产企业和特困企业土地的收购费用，一般采取补偿性费用和安置费用分离支付的办法，土地收储机构只支付补偿性费用，安置性费用由企业向政府申请，经相关部门核实批准后，由财政部门支付。

注销登记

注销登记是指土地使用权人按《国有土地使用权收购合同》的约定，依法申请办理土地使用权注销登记手续的行为。一般来讲，土地收储机构在支付第一笔约定费用后15日内，被收购单位要申请办理注销登记手续，土地收储机构提供相关资料，逾期不申请办理的，由国土资源部门报同级人民政府同意后，依法办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用证。

交付土地

交付土地是指根据合同法约定的期限和方式，原土地使用权人交付被收购的土地使用权和地面建筑物及附着物的行为。交接土地时土地收储机构要注意办理好交接手续，双方做好记录，交接完毕后双方应签字盖章。交接记录应注明：现场交接人员；现状交接的要注明现状，计划交接的要有计划清单；外水、外电等引入情况及费用情况。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：王渭)