警惕土地二元政策对地产的不利影响

警惕土地二元政策对地产的不利影响

2005年5月10日　　来源：人民网　

为抑制房价过快上涨，现在，全国各地正在采取切实有效措施，贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》精神，在这个时候，我们自然不应忽视房地产的源头市场——土地市场对房价的各种影响，在当前，我们特别要注意土地供应的二元政策对房地产市场的负面影响。

据媒体报导，当前，全国各地许多城市，按“基准地价原则上每三年更新一次”等有关规定的要求，正在进行着新一轮基准地价调整，在一些城市当前的基准地价调整中，商业、住宅和综合用地的基准地价，向上大幅作了调整，平均涨幅甚至达到几十个百分点，但工业用地的基准地价却几乎没变。对此，我们必须引起高度警惕。

出现这样的情况，源自两种可能，当然，也可能是两者兼而有之--

第一种可能，确定的基准地价，是土地市场真实的反映。

那么，按照经济学均衡价格理论：竞争的价格和数量取决于供给和需求，最简单地说，就是当供大于求时，价格就下降，供小于求时，价格就上升。

这就是说，从“别的基准地价全都上涨，而且涨幅惊人，而工业用地的基准地价几乎没有变化”中，我们可以清楚地看出——在该城市，从上一轮基准地价调整到本轮基准地价调整这一时间段里，除工业用地外其他各类用地严重地供不应求，这才导致除工业用地外其他各类用地地价的暴涨；而在上一轮基准地价调整到本轮基准地价调整这一时间段里，工业用地基本做到了供需平衡，这才导致工业用地的地价基本保持稳定。

这说明，在该城市，从上一轮基准地价调整到本轮基准地价调整这一时间段里，在土地供应总体偏紧、供不应求的情况下，当地政府对于工业用地的供应，是网开一面，给予了特别的关照的。而且，从工业用地的基准地价对今后出让底价的确定通常影响很大这一角度来看，我们可以预计，这种“关照”，很有可能，还将继续下去。

第二种情况，在确定基准地价时，受到了人为因素的干扰。

这种猜测，绝非是空穴来风。因为，最近出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。同时，还明确规定，要严格土地管理的责任追究制，压低地价招商，情节严重的将被究以刑责。而早在2003年8月1日起开始实施的《协议出让国有土地使用权规定》则明确了“协议出让最低价不得低于基准价70% ”。》

面对这样的严格规定，一些热衷于单纯追求GDP增长的地方政府领导，无奈之下，自然很有可能会在基准地价调整时打起歪主意。当地的国土资源管理部门很有可能抵挡不住来自政府的压力，于是，最终更新调整出来的基准地价，早已没有了科学性和客观性。也就是说，此时工业用地的基准地价并非是土地真实价值的货币表现，也并非是当地土地市场真实情况的客观反映了，所体现的无非是一种人为的、有意压低的结果了。

而大家知道，土地市场管理中，地价问题是核心问题，而在城镇地价体系中，基准地价是核心。基准地价的作用很多，就宏观层面来讲，主要是国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规划、经济发展战赂和产业政策；就中观、微观层面来说，基准地价可以为各级政府在土地使用权出让，特别是协议出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据，也对政府加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

在社会主义市场经济条件下，地价是一个城市、一个地区自然、经济、社会因素综合作用的结果，反映的是一个地区、一个城市社会经济发展水平和土地供求状况，是动态价格，主要由市场决定的。评估的结果应该是对市场真实的反映，而决不可以采用行政手段，违背市场规律，人为地去决定的地价高低。

本次宏观调控的一大鲜明特色，是信贷投放和土地供给两道闸门一起管。而从经济学角度说，紧缩地根同紧缩银根一样，主要表现在二方面：一是表现在数量上的“少”，二是表现在价格上的“高”；而“数量少”与“价格高”在本质上是一致的。

在本轮宏观调控以前，从总体上讲，地根、银根虽然都没有紧缩，但是从供地这个角度说，对于住宅等经营性用地的地根，实际上是一直紧缩的——

从 2002 年 7 月 1 日起，全国绝大多数地方，对住宅用地等经营性用地，已经实行“招标拍卖挂牌方式”的出让。而“招拍挂”出让的供地方式，其本质特征其实是“非饱和供地，价高者得”。从数量上讲，“非饱和供地”是“量”的紧缩；而从价格上讲，“价高者得”是“价格”上的紧缩。

但是，由前面的分析，我们可以知道，在那些“别的基准地价全都上涨，而且涨幅惊人，而工业用地的基准地价几乎没有变化”的城市，不论是前面所说的“两种可能”中哪种“可能”起的作用，从本质上来讲，都是一样的，那就是在宏观调控大形势下，在总体上紧缩“地根”的同时，在对住宅等经营性用地的“地根”长期限实行“紧缩”的同时，对于工业用地的“地根”，却始终是网开一面的，工业用地的“地根”是始终没有得到“紧缩”的。无非是表现形象有所侧重，如前面所说的第一种情况，是表现在“量”的宽松上，而第二种情况，则是表现在“价格”的低廉上。

在这样的土地供应的二元政策支配下，无疑会对土地市场造成严重的扭曲，促使二元化程度的加剧，土地市场完全呈现出一种“不和谐”的二元结构，最终出现这样的奇特现象——住宅等经营性用地严重地供不应求、屡屡拍出天价；而工业用地却被长期圈占、撂荒闲置；而且容易滋生土地腐败，造成国有土地资产的大量流失。

这种情况，如果长期得不到有效解决，自然就会削弱、扭曲土地作为宏观调控手段的重要作用，不但会对当地经济造成损害，对当地民众造成伤害，严重时甚至会对整个国民经济造成极大的危害。对此，我们必须引起高度的重视。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：章林晓)