集体土地房屋拆迁法律关系分析

集体土地房屋拆迁法律关系分析

　　来源：中国国土资源报　

集体土地房屋拆迁的法律界定。关于集体土地房屋拆迁法律关系，有人认为是典型的行政行为，当事人是国家和被拆迁人。还有人认为征地拆迁总体上是行政机关的管理活动，是行政行为，这一行为的标的是土地，至于房屋拆迁，则作为土地征用过程中对地上附着物进行补偿的内容，整体上仍包含在征用这一行为之中。

笔者认为，集体土地房屋拆迁是基于国家对集体土地的征用的行政行为而连带产生的民事行为，即一是国家征用集体土地的行为，二是房屋拆迁行为。这两种行为性质截然不同，前者属于典型的行政行为，发挥主导作用的是国家公权力；后者属于民事行为，是两个民事主体之间就相关民事权利进行处分的民事行为，发挥作用的是民事主体的意思自治。

国家征用土地的行为是房屋拆迁产生的原因。《宪法》第四次修正案规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家征用土地的行为是一个纯粹的行政行为，但其后果却导致了公民民事权利的变更，即土地使用权的权利主体从原使用权人(即被拆迁人或被拆迁房屋的所有人)转移到用地单位(即拆迁人)。

集体土地房屋拆迁的法律特征。集体土地房屋拆迁这一民事行为与一般的民事行为相比，有自己显著的特征，表现在以下几个方面。

从产生基础看。房屋拆迁民事行为产生的基础是国家征用土地这一纯粹的行政行为。而一般民事行为产生的基础通常是与行政行为无关的，完全是当事人意思自治的结果。

从双方主体看。房屋拆迁的双方主体是拆迁人和被拆迁人。一般地，民事行为的双方主体既可以是单位也可以是个人，只在法律有特殊规定的时候才从其规定。如根据《北京市集体土地房屋拆迁管理条例(草案)》规定：“拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位；被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位和个人。”

从意思自治的范围看。房屋拆迁民事行为双方主体的意思自治空间受到一定的限制，如在是否愿意拆迁以及拆迁的最长期限问题上就受到限制。可以完全意思自治的仅仅是补偿方式、补偿金、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项。一般地，民事行为的内容只要不违反法律就属于意思自治的空间，而这一空间又是极为广阔的。

从政府管理的角度看。房屋拆迁民事行为在很多方面受到政府的管理：一是拆迁人必须持有政府发放的房屋拆迁许可证，否则丧失作为拆迁人的资格；二是在整个拆迁过程中房屋拆迁管理部门和政府负责许可证的审核、发放，房屋拆迁公告的发布，对拆迁补偿协议的裁决以及对未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁等违法行为的查处；三是被拆迁人超期拒不拆迁时，政府可以责成有关部门强制执行。

　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：李显冬 康淑娟)