从四个案例看房价与地价关系

从四个案例看房价与地价关系

　2005年3月30日　　来源：中国国土资源报　

关于房价与地价的关系问题，存在两种截然对立的观点。一种观点认为，目前土地市场交易价格的上涨完全是因为房价的上涨引起的，对房屋需求的增加带动了对土地需求的增加，从而引起土地交易价格的上涨。另一种相反的观点认为，由于实行了土地出让的招拍挂政策，使土地价格上涨，进而带动房价持续上涨。

上述两种观点，简单说就是地价决定房价，还是房价决定地价?我们来看几个例子。(见表)

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项目名称  楼面土地取得费  平均单位售价

            (元／平方米)   (元／平方米)

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A(住宅)       2200           9500   

B(住宅)       1200           9200   

C(公寓)       2500           9500   

D(住宅)       1926           9000   

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上表是北京实行招拍挂之前几个实际开发案例的简略资料。这4个项目因土地的取得方式不同，所以取得土地的价格相差甚大。但由于4个项目所处的城市区位大致相当，设计及建筑装修标准接近，建安成本相差不大，因此售价十分接近。

从对这4个案例的分析中，我们可以得出十分简单商不会因为获得土地的价格低，就降低房屋销售的价格。房屋的销售价格是开发商在市场调查的基础上确定的，房价由市场需求决定，由有支付能力的购买力支撑。

从对这4个案例的分析中，我们还可以看出，实行土地出让的招拍挂制度，着重和首先解决的是社会公平、抑制暴利问题，确保国家、原土地使用者、土地开发主体、新土地使用者的利益均衡、合理分配。对规范土地出让管理、防止国有土地资产流失、营造公平的房地产市场氛围都发挥了十分重要的作用。

任何一个开发主体都是理性的、有足够智力水准的。开发主体在土地招拍挂中的行为都是深思熟虑的，竞投的价格都是根据市场可接受的房价推算出来的。因此从理论上讲，土地出让的招拍挂方式并不影响房屋的销售价格。但从实际来看，土地作为房屋开发的主要成本，土地的价格还是对房价有影响，这种影响是有条件的，只有当房屋开发的社会平均利润被压缩到临界点时，土地价格的增长对房价的影响才是刚性的。

也有人提出，实行土地出让的招拍挂制度，形成了土地供应的国家垄断和供应量减少，使得地价上涨，并由此带动房价的上涨。这是一个涉及许多方面的问题，如房屋销售价格的合理定位，与其他国民经济指标之间的关系，住房供应结构与房价的合理梯度分布，地价与房价的比例关系及其在不同城市、城市内部不同区位、不同房屋使用类型中的不同比例关系等等，不是一种出让形式可以简单决定的。

总之，地价与房价存在密切联系，无论从理论还是从实践方面看，首先是房价决定地价。房屋是消费的终端产品，产品的价格决定土地的价格。当房屋开发的社会平均利润到临界点时，土地价格的增长对房价的增长有刚性影响。因此，国家控制房价上涨从长期看，不能单纯依靠增加土地供应、控制土地价格，必须从改革住房体制、房地产税收制度、科学技术进步、金融管理制度等多方面入手。

　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：蒋立红)