更新基准地价不会推升房价

更新基准地价不会推升房价

近日，有媒体刊登了一篇题为《多城市基准地价上调震动业内》的文章。文章出来后，“震动”了许多读者和业内人士，“震源”是该文章的核心内容。

2004年10月至今，厦门、杭州等一批城市不同程度地更新了基准地价。业内普遍认为，这和温家宝总理在去年 10月的一次会议上强调应制定基准地价和协议出让土地最低价标准，以反映土地真实价值的重要讲话不无关联。据文章报道，厦门近日总体基准地价上调幅度达20％，杭州住宅用地近期上涨幅度则高达 34％。有关政府负责人表示，北京尚未到调价时期，但业内预测未来上调的可能性较大。

该文章见报后，由于涉及许多读者敏感的房价问题，一些媒体纷纷作了转载。于是，《数城市基准地价上调，房价可能上涨》、《数城市基准地价上调震惊业内，房价可能会涨》这样一些触目惊心的标题也就不断映入读者眼帘。

应该明确的是，当前全国各地纷纷开展的基准地价更新，完全是按照国家有关规定开展的例行工作。问题的焦点是，在那些基准地价更新的城市，基准地价上调后，房价会不会因此而上涨?这是当地居民和业内人士最关心的。

对此问题，可以肯定地回答：不会。

首先，从时间角度看，基准地价评估确定的，是某一估价期日(即某一基准日期)的法定最高年期土地使用权区域平均价格。虽然在评估基准地价时，既要考虑现实收益，又要考虑预期收益，但在实践中，由于预期很难把握确定，毫无例外地，更多的是以考虑现实性为主。因此，从根本上来讲，基准地价评估其实是对评估基准日这个日子以前一段时间的地价回顾与总结，而不是对评估基准日这个日子以后地价的预测展望。这也是为什么为保持现势性、基准地价通常三年就要调整一次的最根本的原因。

其次，除工业用地外，商业、住宅用地出让底价评估，目前很少有地方是以基准地价系数修正法为主进行评估的。基准地价评估结果只是反映设定基准条件下的地价水平，而具体宗地条件(尤其是商业、住宅用地)往往是十分复杂的，由基准地价经系数法修正到具体的宗地地价，往往存在着修正不到位的现象，因此，在绝大多数土地市场比较发育的地方，基准地价系数修正法大多已经弃之不用，而代替以直接的评估方法，如市场比较法、剩余法、收益还原法等。在确定招拍挂出让底价时，基准地价最多只是作一参考。

最后，商业、居住用地成交价格主要取决于土地市场供需状况，而非地价，更非基准地价。无论是基准地价还是出让底价，并不能替代市场成交价格，尤其是在去年“8·31”后，商业和经济适用房以外的居住等经营性用地必须通过招标、拍卖和挂牌方式取得，其成交价格，只能由土地市场供需状况来决定。

　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：章林晓)