谈房价上涨与土地招拍挂的关系

价格机制是市场的选择
——谈房价上涨与土地招拍挂的关系

　来源：中国国土资源报　

近来，有些人商品房价格上涨直接归因于地价过高，进而把地价过高归咎于政府施行土地收购储备制度和土地招拍挂制度，这是一种似是而非的见解。

房价主要由需求决定。房价本质上是房地产权利和收益的购买价格，是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。房地产市场的波动，房价水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待售的房地产 (包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产)形成了市场的供给面，房地产的买者形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。

由于房地产有着与其他商品诸多不同的特点，特别是土地的稀缺性、增值性，房屋生产的长时间性等特征，使房地产的供给常常呈刚性状态(低弹性)，而其需求则多随时间、条件的变化呈柔性状态 (高弹性)，由此使房地产的供需及其价格的变化呈现出主要由市场需求来决定的特殊规律。

土地招拍挂不是房价上涨的直接原因。土地采取招拍挂方式出让是目前看来最合理的配置土地资源的市场机制。从长远来看，由于土地本身固有的特征，决定了它相对于其他生产要素(如资金、技术、劳动)而言，稀缺性只会增强，因而其相对价格也必然会上升。在市场经济条件下，价格机制是分配有用且稀缺资源的科学方式，因此，用价格机制合理配置土地资源，是抑制对土地的过度需求，保护土地资源和高效利用土地的有效手段，最有利于促进生产力的发展。

对于住房建设而言，某些地理位置好的地段，具有自然垄断性质，人们对其具有特殊偏好，其经济价值只有通过市场竞争才能充分体现——买者经过理性计算，充分估计到该地段的投资价值后才会出价购买。既然竞争能让该地段发挥最大的潜在价值，那么政府控制土地一级市场，施行土地收购储备和招拍挂的公开出让制度无疑是正确的，符合群众的整体利益和长期利益。这种竞争机制不仅可以把开发商的部分超额利润转为国家财政收入，使国家有更多的资金用于社会公共事业，提高人民生活水平，同时还能有效地控制土地资源，保证未来的土地供给。实际上，即使开发商在一分钱不花得到的土地上建成商品房后出售，其售价也决不会低于同期同质量的市场价格水平。同样，房价上升是由市场的需求拉动的，即使政府低价供地，短时间内抑制了房价，但土地本身的稀缺性和居民对住房的强烈需求最终还会使房价上涨，结果是低价取得土地的房地产开发商得到了比通过招拍挂取得土地的开发商更多的超额利润，本应由国家得到的收益流进了个人的腰包。

地价与房价有关联，但并非线性关系，就是说地价上涨，房价并不一定随之上涨；降低地价，房价也不一定随之下降。尽管房价高低由市场供求关系决定，但在数值上仍然可以人为地分解为成本和利润两部分，成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种税费等。一般来说，在房价构成中，地价占20％-40％，其中土地出让金占5％-10％，全国平均占6％；建安成本约占33％，利润普遍在10％以上，有的大城市在15％以上。由此可见，政府收取的土地出让金并不高，对房价的影响也不大，地价并不是房价高的决定因素。从理论上讲，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利润减少，且地价上涨数额小于或等于其他成本与利润下降数额之和，则房价仍然可以维持原价甚至下降。同时，开发商的投资利润率一般高达20％以上，大大高于前面所说的10％的一般水平，如果要计算自有资金的利润率，恐怕还要高的多，所以地价显然不能成为影响房价的直接原因，在这种情况下，把房价过高归罪于地价，并因此而否定土地招拍挂制度是缺乏根据的。目前房价的上涨，主要原因是由于城市经济的发展和人民生活水平的提高，增加了对住房质量和面积的需求。同时，投资者购买房屋待价而沽也是造成需求增加房价上涨的一个因素。

综上所述，在市场经济条件下，地价不但关系到国家收益，同时还起着调节土地资源配置的作用。过高的地价会阻碍社会经济的发展和人民生活水平的提高，而过低的地价会造成国有资产的流失，更会造成土地资源的浪费。只有采用招拍挂的方式保证经营性用地在公开、公平、公正的环境中出让，才能形成真正合理的市场价格。地价并不直接影响房价，相反，房价在很大程度上影响着地价。

　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：张林楠 齐鹏)