|
|
随着我国工业化和城镇化进程的加快，征占农村集体土地的力度越来越大。如何深化征地制度改革，已成为地方各级政府研究并着力解决的一个重要问题。 推行征地补偿和收益 返还相结合的补偿方式 为保证城市建设和重点项目用地需求，邢台市每年都要征用一定数量的集体土地，但征地难的问题始终未能得到彻底解决。其主要原因是征用土地法定补偿标准低，安置渠道单一，失地农民今后生活无法得到保障。现行土地法律明文规定：征用耕地的土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的３０倍。按照市统计部门统计的数字表明，市区旱地平均年产值每亩１０００～１５００元，水浇地每亩１５００～２０００元，依次来计算征地补偿费每亩在３～６万元之间，菜地最高可达到每亩９万元。显然按这个标准给农民补偿与农民收入增长和预期收益会有较大差别，会挫伤农民征地的积极性。为解决这一突出矛盾，邢台市政府提出了法定标准补偿和土地收益比例返还相结合的办法，返还数额规定不超过政府纯收益的４０％。去年征用北大汪土地３３７亩，先按每亩地６万元给予补偿，土地收益返还后每亩达到了１３万元；２００２年征用南大汪、南大郭土地２２０亩，耕地按每亩６万元、菜地按每亩９万元先给予补偿后，最后加上拍卖土地纯收益返还平均每亩达到１７万元，受到了群众的普遍欢迎。 探索片区综合地价补偿新方式 平衡不同用途的征地补偿差价 推行征地补偿和土地收益比例返还的补偿方式，补偿标准的高低主要取决于该拍卖地块的成交价格。一般来说，商业、旅游、娱乐、商品房开发等经营性用地成交地价高，因而征地补偿标准也高；反之，一般用途的工业用地成交地价低，征地补偿标准也低，机关办公和公益事业用地价格更低，特别是相邻两宗地，区位条件相同而规划用途不同时会出现补偿价格的较大差别，农民在心理上很难接受。如何平衡不同用途的征地补偿差价，我们在实践中引入片区综合地价补偿方式。就是按照土地利用总体规划和城市规划要求，把城镇土地划分为若干片区，每个片区由评估机构按经营性用地参考拍卖用途进行统一价格评定，确定一个合理价位作为该片土地的补偿依据。２００３年邢台市在北二环路两侧统一征地１４００亩，就是采用的片区综合地价补偿法，所征土地分布在三个片区，我们分别按相应的片区综合地价１３、１４、１５万元标准进行补偿，农民对此没有任何意见。 试行留地安置政策 货币补偿安置的特点，就是按照近似于土地的市场价格以货币的形式给予失地农民一次性补偿。在市场经济条件下，许多失地农民手里拿着征地费，由于失去土地而造成失业，成为社会不稳定因素。我们在借鉴外地经验的基础上，积极顺应群众意愿。在试行留地安置上主要做了三个方面工作。一是以市政府的名义出台了《邢台市人民政府关于市规划区范围内实行统一征地有关问题的意见》（邢政?２００１?７号），要求对有条件的村庄留出一定比例的土地，由村集体建设商业门店、批发市场、综合楼、乡镇企业等，用于安置村民和发展生产。留地比例严格按照市长办公会议纪要?２００３?１５号确定的不低于征地总量１０％计算。二是严格工作程序，规范运作行为。必须由国土资源部门和村委会签订留地协议，报市政府审批。三是加强后续管理，一律按批准文件规定的用途使用土地，不准擅自买卖和非法转让，否则由市政府收回土地使用权向社会公开拍卖。 改革征地安置制度 大力推进征地补偿安置制度改革：一是农民集体土地所有权得到充分体现。宪法和土地管理法都明文规定，国家为公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征用，但征地程序和补偿标准都是国家制定的并具有强制性，改革征地补偿安置方式后使程序更加公开、透明，补偿安置更加切合实际，农民集体土地所有权得到了体现；二是失地农民生活有了较大提高。征地补偿安置制度改革后，不仅货币补偿标准有了大幅度的提高，对实行留地安置的还可以利用所留土地建商业门市出租或经营，每年都可以得到比较稳定的收益；三是更加公开、透明。从现实情况来看，征地补偿大部分掌握在村班子手中，却很难发挥其效益，有的甚至被挪用、私分或贪污霸占，群众利益无法得到维护和保障。改革征地补偿方式后不仅使征地程序规范，而且安置补偿更加公开、透明；四是可以减少征地量。依照法律规定，留地安置用于兴办乡镇企业的部分土地，不用办征地手续，进行城中村改造可以实现集约利用土地和优化用地结构，因而可以减少征地数量保护耕地，还可以降低供地成本；五是可以有效地规避经营风险。改革征地安置制度实行货币补偿和留地安置相结合的办法，可以使失地农民利用所留土地进行经营，而土地随着人口的增加和需求制约，资产价格的预期收益会越来越高，土地风险也会越来越小；六是群众易于接受。改革现行征地补偿安置制度，失地农民完全可以按照自己意愿要求进行补偿，完全改变了过去征地补偿标准低、安置渠道单一和失地农民生活无法保障的缺陷，从根本上解决了征地难的问题。 |
欢迎访问中国土地估价师与土地登记代理人协会官方网站
