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最近，在“２００４年中国地产领袖年度峰会”上，著名策划人王志纲在谈到全国土地市场的走势时，做了如下分析： 我现在发现，中国的房地产已经到了乱花渐迷人眼的时候了。 中国由于房地产业的火爆，投资者大量的钱财开始往这个方面投资，在这样的背景下，能源也开始奇缺。如果我们不做相应的调整，就会出现很多的变化，这的确很能考验中国决策层的智慧。如果对２００４年宏观层面加以预测，我估计高层将会进行比较大的调整。因为中国的社会，特别是房地产，两三年就要进行一次调整，所以今年的调整也在所难免。 针对国家重大政策的调整，王志纲认为： 土地价格 社会热点 在国家实施重大政策调整的背景下，事物就产生了新的变化，可以说所有的房地产商都能够感受到，国家的宏观政策开始出现了变化。首先是由于房地产的趋热，奇货可居，所以土地实施招标、拍卖等公开交易和限量化。对此，下一步开发商比的不是谁把房子盖得好，而是比谁能够拿到土地，谁能够有效地拿到土地。在这样的情况下，土地价格就成为房地产商最为关注的焦点。在没有实行土地招投标时，土地的价格是由三个要素决定的，但是原来是由第一个要素决定的，就是跟农民的谈判，再加上对国家和地区政府的一些费用，这就是原来理解的土地价格。这其实远远不够，现在连农民都明白了土地的价格不是这样的。还有第二层的价格，就是土地的商业价值，比如说它是在市区内还是郊区，比如说是商住还是其他的开发，这里面的空间是很清楚的。更重要的是第三个要素，以后土地的价格直接取决于这个城市的价值，越是看好的城市，越是成长性好的城市，其土地的价值肯定是看好的；越是停滞的城市，人们纷纷逃离的城市，土地的价值肯定提升不起来。 所以土地的问题，招投标的问题，土地的稀缺所导致的土地供应越来越紧张的状况，将会困扰着发展商。今后两三年，至少有７０％的房地产公司由于拿不到土地，或者会歇业或者会转行。另外一方面，有一些超级的地产商，会纷纷用自己良好的信用和良好的经营关系，到处进行圈地运动。现在顺驰公司就是这样，哪里有地就到哪里去圈。最近我看了很多内部的资料，很多房地产界的老江湖，在评价顺驰时，都不敢说它这样的做法是好还是不好。首先是表示担心，担心这样的商业选择究竟会不会成功，最后得出一个结论，要么会得到巨大的成功，如果成功是对中国房地产业的颠覆；要么获得巨大的失败，最后尸骨都收不回来。攻城拿地，到处圈地，不惜代价，土地储备的竞争日益加剧。象广州的珠江合生，深圳的万科等等，都纷纷进入了北京、上海。去年，万科的业绩主要支撑点是在上海。古话说“东方不亮西方亮”，事情往往就是这样，全国性的布局的确可以达到“东方不亮西方亮”的效果，现在争夺土地也是企业很重要的战略性选择。整个中国的房地产业已经到了转型期，影响面大而且深刻。 全国品牌 魅力无限 可以说在此之前，中国的房地产除了少数几家，象万科最早走向全国之外，大多数的房地产公司都是区域性的房地产公司，一般来说都不会考虑其他地区的变迁的。但是到了现在，房地产公司已经是两极分化了，只要想做大，就要跨地域发展。两三年前，一些房地产的大佬们还在说房地产业是地域性的，不适合产生全国性的房地产公司。但事实证明不是这样的，房地产业不仅仅是地域发展，而且可以产生全国性的房地产品牌。只要有全国性的品牌，就能够进入新的领域，拿地都是非常容易的。像金帝在上海拿到３０００多亩地，当时是在上海的南翔小镇，为什么能够拿到地？就是因为金帝已经形成了品牌，上海认为这样的企业进入对他们有好处。还有深圳的华侨城，在中国很多地方拿到很好的地，像在上海，上海在实行一城九镇的计划，其中有一个卫星城叫浦江镇，华侨城就靠华侨城的模式，最后力克群雄，拿到非常大的一个镇的开发权。至于万科更不用说了，进军武汉、登陆上海，虽然也在埋怨拿地很困难，但是就因为有万科的品牌，在拿地上获得了很多优势。品牌的作用非常大，谁说房地产没有全国性的品牌？不少事实证明，这种全国性品牌是肯定存在的，这就是为什么顺驰要不惜成本来获得全国性的知名度，因为他们意识到具有全国性的知名度，市场价值就会不一样。 中小城市 潜力巨大 这时就出现了有趣的现象：一些企业在进行全国性的扩张，有不少房地产企业都想具备当全国冠军的资格，都在进行全国性的扩张，以获得“东方不亮西方亮”的效果。在这样的情况下，这类企业的老板往往非常注意作秀，通过作秀使自己成为本企业的代言人，在节省广告费的同时，也使自己的房地产公司带有引路人的特点，进而通过明星效应获得效益；另外是一些中小企业认为自己不具备跨地区扩张的实力时，就会选择“上山下乡”的模式，往二级三级城市走，在那里搞房地产开发，这是非常有趣的现象。所以在今天的中国，特别是长江流域、黄河流域二三级城市，房地产非常火爆，往往是中小企业在做，其投资回报和资金的周转确实是很罕见的。比如说二级城市像长沙还有周边的城市，价格火爆的不得了，甚至还有湖南的湘潭、株洲，还有广西的柳州，还有宁波、绍兴等，房地产开发十分红火，建设的商品房不愁卖不出去。 土地紧缺 前大盘时代退出江湖 刚才有记者专门问我一个尖锐的问题，他说你们现在怎么看大盘？这就是我第三个观点：前大盘时代走向终结。我认为伴随三个因素的产生，国家对土地实施招投标和控制投放土地政策的出台，对于土地资源的稀缺和土地资产自身的价值，人们的认识越来越充分。原来只有房地产商知道土地的价值，现在政府也知道了土地的价值，运用城市经营的眼光来跟发展商们进行博弈。另外，现在对农民的征地也不容易了。前大盘的时代已经终结，也不可能再有大规模的房地产开发了。在这里我举两个例子，因为我的感受很深。在１９９９年到２００２年的三年时间里，在国内做的房地产项目中，最大的占地面积２万亩，最小的占地面积也有三四千亩，最经典的例子不是华南板块，而是杭州的余杭天都城。现在回过头来看感慨万千，１９９９年他们找过我们，本来这个项目是发展商为了拣便宜在余杭拿了一块土地。没有想到，我们在看了之后得出一个结论，说这个地方肯定是很有前景的。于是就跟天都城的开发商说，你是有多少土地就要拿多少，当时就要了８０００亩土地，这是在新桥开发区，当时是９万元／亩。经过我们的策划之后，项目于２００１年投放市场的时候，几千套住宅一下子一抢而空。而且，伴随着广州房地产市场的井喷以及杭州整个的大规划，每亩土地的价格更是有了很大的变化。这样的例子和故事还有很多，包括我们在广东的一个客户，原来说是要６０００亩地，后来是征了２万亩，现在也是不得了。眼下很多大发展商对于房子卖多少钱、卖得快与慢都不在乎了，因为土地拿到之后的增值是非常大的，所以出现了前大盘的时代。 这在中国既引起了很大的振动，也引起了很大的争论，懂得的话就按照这个方式去赶快拿下项目；不懂的人才傻乎乎地争论。有的房地产开发商说，根据我们公司的经验，大盘以５００亩为宜，超过５００亩不适合操作，最后的状况是，现在这些公司也在拼命找土地，但是眼前已经没有这么多土地可以拿了。政府醒过来了，农民醒过来了，国家也醒过来了，这时你再有天大的本事，也不可能这样了。还有资金的问题，也限制了拿大盘的能力，所以我说前大盘时代基本走向了终结。 后大盘时代跃出水面 中国社会经济高速发展的２０多年里，基本上是一种速度型的、粗放的、低档次的，靠土地增量不断放大的，是在这样的背景下获得的发展。但是中央十六大和全国两会的召开，使整个中国的宏观政策发生了很大的变化，提出要协调发展、人文发展。现在还有一个重要的数据，整个中国人均ＧＤＰ达到３０００美金的已经有几个地区了。根据国际惯例，一旦人均ＧＤＰ到３０００美金的时候，社会就进入了初步富裕的阶段，这时的消费者对于生活的品位，对于消费的内涵要求也越来越多，这对我们房地产的开发商和城市的经营者来说，就有了很大的发展空间。因此，有可能出现一边国家整顿开发区控制土地投放，一边就是全中国有上万的开放区，怎样从数量型到内涵型来强化和提升开发区的含量，从而保住开发区，而且使价值得到最大的发挥，这可以说是摆在各级政府和开发商面前的重大课题。 以上海为例，伴随着上海整个经济社会的发展，以及世博会要召开、知识经济的到来，我们参与了一个大项目，在技术上进行重新规划修编。在做的过程中我们开始明白，土地是稀缺有限的，城市的价值是在不断增长的，在这个过程中怎样进行革新改造，在现有存量土地中把文章做好？在这样的思路下，就给锐意创新的发展商提供了机会。我们可能会选择“领头羊”式的企业，有不同的擅长，大家提出不同的设计方案，最后就是企业的支持，最后才是价格的高低。通过这样的方式来选择房地产开发商。
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