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近年来，土地收购储备在全国各地蓬勃展开，并在规范土地市场、调控土地价格，加强土地合理利用，防止国有土地资产流失等方面显示出了巨大的积极作用。但由于我国的土地收购储备运作时间较短，还处于探索成长的阶段，与之相配套的法规、政策仍显不足等原因，使土地收购储备的运营潜藏了许多风险因素。 运营风险 其一，缺乏完善的政策、法规支撑。许多城市虽然建立了土地收购储备制度，但没有进一步完善扶持政策，土地收购储备工作所面临的复杂问题，没有相关法律、法规可以参照解决。同时，收购储备部门对土地一级市场缺乏“刚性”权利，必要时无法按规划强制回收土地，也使其对土地市场的宏观调控能力大大削弱。还有的地方土地储备部门不能完全垄断一级市场，旧城改造办公室、建委等部门还能够对市区国有土地进行回收、整理及制订供应计划等。 还有一些城市出于某些考虑，实行“土地换资金”的政策，这都对收购储备部门垄断、调控土地市场造成了阻力。不能彻底垄断土地一级市场，限制了土地收购储备的规模，不利于土地储备部门调控土地市场和对市场的把握，对土地储备的运营形成相当的不利局面。 此外，城市土地储备制度的顺利运作需要政府、土地、计划、规划、房管、司法及财税、水、电等一系列部门的协调配合，但实际操作中具有难度。比如，在城市中相同经济区位不同用途的土地其价值差别很大，而储备的土地的规划用途及规划指标的控制，是否与这个时期市场的土地需求结构相适应，是否能获得相应的投资收益，对土地储备机制的运作影响很大。目前大多数城市政府机构设置中，规划和土地部门都是分设的，这种情况下，部门间沟通不彻底，就限制了土地收购储备的经营发展。 其二，土地收购成本控制困难，市场运营渠道难以畅通致使土地积压，经营单位缺乏自主权和足够的经营意识。在缺乏政策保护的情况下，由于受让地块的产权归属复杂、地下设施、地块周边环境和地理结构不明，且所收购的土地和地面建筑有可能存在已抵押等涉及司法纠纷的风险，或因难以解决的历史遗留问题，导致土地储备工作陷入被动的复杂环境，影响土地储备工作的正常进行；同时复杂的地理结构和不合理的地下结构会极大的增加开发成本，收购的“生地”开发为“熟地”的成本过高，造成储备收益减少。土地储备机构没有权利选择收购地块，缺乏运作潜力的土地进入土地储备库，不但无法形成一定数额的收入，还极易造成土地的积压，积压的土地导致资金周转困难，土地储备部门将面临巨大的负债压力，陷入困境。 其三，资金运作困难、资产负债率高。目前土地储备机构自有资金往往很少，并且大都融资渠道较为单一，基本上依靠银行贷款，在经过一定数量的土地储备后，负债率已很高。金融机构融资到一定额度，从安全或收益角度考虑，不会再新增贷款给土地储备机构，土地储备融资达到动态饱和。如果再加上土地出让转让运营不畅，资金无法顺利回笼，单是贷款利息已令部门资金压力巨大，同时又更进一步阻碍了土地的收购工作。 实施策略 针对以上风险，可以采取以下的策略： 加强政策管理，完善法律法规，加强部门间的合作关系、有效控制市场。政府应进一步规范土地市场，通过对市场的监控，合理调节土地供求关系及土地价格，防止地价不合理浮动造成的市场混乱。充分加强与地方政府、土地管理、计划、经济、财税、规划、房管、司法等部门的协调与配合。 合理控制收购成本，缩短储备周期。土地收购价格的内涵应是与原土地使用者对被收购土地拥有的权利和利益相一致的土地经营权或处置权价格，即原土地用途的价格。以现用途作为依据进行收购储备，规定土地优化利用所带来的收益为土地所有者享有。土地收购价格内涵构成中不应包括土地发展权价格及地上建筑物补偿费、职工或住户安置费、企业异地经营建设费。尽可能地缩短土地储备周期，加强资金流动。 拓宽融资渠道，尽可能考虑以多种途径运作资金，减少财务压力。土地收购储备部门应积极创新土地储备融资方式，比如：组建股份公司上市融资，发行城市土地债券，吸引中小投资者投资城市建设，有效地调动社会资金，共享利益，分担风险；积极争取财政拨款，以及在条件适合时向有关部门申请企业解困资金；对储备土地进行合理经营，获得相应经营收入，如对于已经进入储备但尚未进行拆迁的土地，可以在按计划进行开发平整前进行出租等。 |
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