地产企业利润过5％就是暴利行业？

　　合理利润是5％岂有定论

　　辨析的意见有以下几点：

　　如果对一年经济活动的利润进行统计，可以统计出全国的年社会平均利润率、各行业的年平均利润率和各企业的年利润率。这些利润率有高有低，而且每年都会有变化。在同一年内，各个行业的平均利润也不会相同，例如“朝阳”行业或产品的利润会高于社会平均利润，一些“夕阳”行业或产品则相反。在一个行业中的各个企业，由于管理水平、科技水平和经营能力的差别，企业利润也会有差别。此外，企业的产品在市场上畅销与否，也会影响其价格和企业利润。因此，把各行各业以及各个企业的合理利润定为5％，不符合市场经济的运行规律；而且，努力提高社会和行业的平均利润水平，是增加社会积累、加快经济发展速度之必需。

　　在市场经济条件下，水平（含管理、科技和经营水平）高的企业会获得较高的利润，水平低的企业只能获得低利润甚至亏损——这种差别会推动广大企业不间断地努力提高水平。市场经济优胜劣汰的作用，是加快社会经济、生产力和科技发展的强大动力。如果把5％的利润作为合理利润来限定所有企业，就会把充满前进活力的市场经济变成“一潭死水”。

　　地产业利润走势自成特点

　　在西方国家，房地产属于风险性产业。当国民经济走向繁荣发展时，房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，其平均利润一般会达到20％以上，高的会达到40％；而当国民经济走向萧条时，房地产企业又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损。因此，房地产全行业利润将随着国民经济的衰荣更迭而更迭。明白了这个特点，就不会片面抨击其繁荣时期的高利润，也不会片面“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。

　　十几年来，我国国民经济持续高速发展。按惯例，我国房地产企业应该连续地出现行业高利润；而事实却相反。据中国统计年鉴数据，1996年全国房地产企业的平均利润为赢利0.91％，1997年到1999年连续3年亏损（分别为4.66％、3.61％、1.16％），2000年到2002年则分别赢利1.62％、2.29％、3.6％。以上统计数字说明，这些年来我国房地产企业的整体利润属于较低水平。

　　我国房地产企业这些年平均利润低，主要原因是：全国房地产企业统计数为3.2万个（2001年进行一次性统计，包括了有执照而无经营活动的企业，共51,901个），每年建成住房6.8亿平方米，即平均每个企业只有2万多平方米的建设量。“僧多粥少”，造成占总数2／3的企业因任务不足而处于低利润和亏损状态。由于这些企业总认为房地产行业是高利润的，因而宁愿承担低利润和亏损风险而继续等待获取高利润的机会。导致这种状况更主要的原因是我国的市场经济还不够发达，企业适时进退市场的自觉性低，使得许多低利润和亏损企业不能及时淘汰。

　　要解决这个问题的前提条件是大力发展市场经济，充分发挥其优胜劣汰的作用；主要办法是推行房地产企业集约化、规模化的结构调整，加快产业现代化的步伐，减少企业数量，提高企业素质。

　　房地产业是交税大户

　　有人说，房地产全行业利润低或亏损，恐系统计有误，因为它不符合西方国家经济繁荣时期房地产企业应获得高利润的常规；何况，全行业出现低利润也不符合房地产“支柱产业”的身份。

　　对于统计数字有怀疑，可以拿出真凭实据来，请统计部门核查修改；在此之前则只能以统计数字为准。另外，由于国情不同，西方国家的常规并不一定全都适用我国。

　　据了解，我国尚无统一的支柱产业标准，专家们写论文使用的标准概括起来主要有6条：增加值或投资额占国内生产总值和总投资额的比重大；就业人数多；行业关联度和带动力强；较高的产业集中度和骨干企业市场占有率高；上交税费多；持续发展的贡献率大。十多年来，我国的房地产业在以上6个方面表现都很突出，因而成了名副其实的支柱产业。

　　至于这些年出现的全行业低利润或亏损，主要是有2／3的企业任务不足造成的，但它并不影响全行业上交税费。据世界各国的资料表明，房地产税占城市收入的比重，发达国家可以达到10％~15％；发展中国家较低，只有1％~6％。我国目前为3％左右，但近几年每年的平均增幅都超过20％。如果房地产税加上土地出让金，则成为城市财政的主要来源。这里还要指出，占房地产企业总数1／3的任务饱满的企业数量近1万，主要是房地产的骨干企业。它们不仅企业利润比较高，而且产业集中度和市场占有率也很高。骨干企业发挥产业集中度和市场占有率高的重要作用，正是支柱产业的一个重要条件。

　　评价地产业不应以偏概全

　　在市场经济的运行中，各个行业都可能出现获得高利润甚至暴利的企业，房地产业也不例外；但不能因为出现了一些暴利企业或项目，就“以点带面”把整个行业说成是暴利行业。

　　由于我国房地产业属新兴产业，许多调控企业利润的法规还没有跟上，加上其风险性和资金量大的特点，出现高利润特别是暴利的几率大于其他非风险性行业。房地产企业出现高利润或暴利，各有其不同原因，应当通过具体分析，采取区别对待的政策和措施。

　　有的房地产企业在实行科学管理、采用先进技术、提高经营决策能力和企业信誉等整体水平方面优于其他企业，因而获得高利润。对此，应采取鼓励政策，并通过市场经济优胜劣汰的作用，推动房地产企业努力提高水平，讲究诚信，加快前进步伐。

　　是否暴利还看违法与否

　　市场管理的滞后也给获取暴利提供了机会。例如，一个中等城市开始开发某一片郊区时，每亩土地的出让金为10万元。5年后，这一片郊区各方面的建设粗具规模，每亩土地的转让金就涨到了200万元。如果有一个企业在郊区开发之初取得了较多土地，按照开发量超过总量25％即可转让土地的规定，把拥有而尚未开发的土地转让出去，就可能获得20倍的“暴利”，而且不“违法”。对于这种情况，有的国家采取征收受益税（含土地和房地产受益增值）或土地增值税、财产税（因财产定期评估，就包含了增值的内容）的法规来抑制其获取暴利；而我国的土地增值税还起不到抑制暴利的作用，相关方面的法制还没有跟上。

　　此外，西方国家主要是通过调控占住房总量大多数的“社会住宅”（相当于我国的经济适用住房）价格来平抑房价，而我国目前建设的经济适用住房占总建房量的比重还不大，调控房价的力度也不够，也就会给某些企业因定价偏高而多获利留下可乘之机。因此，对于因为管理没有跟上而出现的企业多获利或暴利的问题，还得通过有针对性地制定法规和采取有效措施来解决。

　　最近报刊上有些文章通过案例指出，有些企业通过房地产获得暴利和某些人暴富来源是违法活动，有的是官商勾结，有的的违规借／放贷，有的是违法不究。

　　应该看到，因违法而获取暴利，特别是与腐败结合起来的违法活动，在各地确有发生。虽然为数不多，但对于房地产行业乃至整个社会却极具腐蚀力和破坏力，因此必须引起高度重视。除了继续加强相关的法制建设外，还要特别加大查处和打击腐败的力度，一定要做到违法必究。

　　作者:中国房地产及住宅研究会副会长包宗华