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拍卖物业状况评价在法拍实践中的应用初探

来源: 日期:2021-01-15 11:02:58
河南省中地联合房地产资产评估有限公司 崔永强
        摘要:法院通过网络拍卖房屋,可以提高司法执行效率,降低交易成本。但同时,由于房屋不可移动、独特性、价值量大的特点和交易过程的复杂性使得买受人在拍卖房屋时,因专业知识有限对房屋缺乏全面系统的了解,有可能会支付更多的竞拍成本,对司法拍卖缺少信任,造成社会不和谐因素。估价师可以利用其专业知识,创新业务类型,接受委托对拍卖物业进行状况评价,对拍卖物业的全面状况进行调查、描述、分析和评定,给买受人提供相关专业意见,提示和防范风险。
        一起天价个税法拍案
        2017年11月,郑州市的杨女士从法院网络拍下一套住宅,花费了230万元,这个价格和市场价格相比,节省了几十万元,以为捡到了便宜。拍卖结束后,在相关部门办理过户手续时,被税局告知,本次过户须缴纳46万元的个人所得税,原因是该房屋上一次交易系“直系亲属过户”,上次过户时,所审报的房屋成交价是500元。根据郑州市的相关税收政策:直系亲属过户房产不必按照税务系统的核定价格交税,可以自行审报价格,该房屋若5年内再次交易,需缴纳房屋总价差价20%的个人所得税。
        杨女士认为,法院未将直系亲属过户的瑕疵告知买受人,属法院对拍卖标的物疏于调查,在拍卖公告中将缴纳全部税费义务强加给买受人,有违民法公平原则,显失公允,因此向当地法院提出异议,请求撤销该房屋的网络司法拍卖结果。
        经法院审理认为,网络司法拍卖公告中的第七条已明示:“标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税费、维修基金及其可能存在的物业费、水、电等欠费,经济适用房、房改房等类型的房屋在办理过户时产生税、费、差价等费用均由买受人承担”。在司法拍卖实践中,为保证被执行的标的物快速变现,对于拍卖房产过户时涉及的有关税费、水电费、物业费等费用,由买受人承担并不违反法律禁止性规定,竞买人决定参与竞买的,应视为对拍卖财产完全了解。
        最终,杨女士提出的撤销该房屋司法拍卖结果的理由因不符合法定撤销的情形,其异议请求审理法院不予支持。
        参与各方究竟谁之错
        1.网拍法院
        网拍法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项的规定,法院在拍卖公告中已明示,竞买人参与拍卖,应视为对拍卖财产全部了解,理应承担可能存在的各项风险。
        杨女士报名参与本次拍卖活动,应视为其对拍卖房产全部了解,并接受一切已知和未知的瑕疵,以法院未将直系亲属过户的瑕疵告知买受人为理由,撤销该房产的网络司法拍卖结果为理由不应得到支持。
        2.买受人
        杨女士认为,在法院拍卖时,拍卖公告没有显示房屋存在直系亲属过户这一状况,自己并非房地产方面的专业人士,没有专业能力和途径辨别拍卖标的物是否存在“直系亲属过户”的瑕疵,自己也没有权力向不动产登记部门查询房屋以往的产权交易信息,导致误判,错不在自己,另外根据规定,个人所得税纳税义务人为所得人,46万元个人所得税理应由原房主承担。
        关于此起案件的思考
        根据郑州拍卖市场行情,法院拍卖住宅房屋一般会低于市场价格20%~30%,在限购政策的影响下,法院拍卖的住宅因不受限购政策的影响,吸引了众多没有购房资格的人群关注。由于住宅房屋取得方式复杂,政府有很多关于交易限制的规定,房产在拍卖前,无法准确计算税费种类和数额。因此,法院在拍卖公告中大多会显示“标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税费由买受人承担”的字样,因不了解拍卖物业存在的瑕疵,无法预测拍卖过程中所缴税费的种类和数额,致使拍卖过程中存在一定的隐患。
        本起案件的标的物是一套住宅,若是一座商场、一幢写字楼、或是一家工厂,买受人对拍卖物业的了解程度到底如何?有很多问题值得我们思考和关注,买受人是否应该对拍卖物业有充分的了解?拍卖物业的现状如何?能否顺利的执行?买受人如何才能获悉拍卖物业的瑕疵?拍卖物业过户登记手续如何办理?
        当然,关于司法拍卖规则我们无权指责,但是,如果这起案件中,有估价师参与的话,凭着估价师的专业素养,履行调查职责,勤勉谨慎执业,那么,就不会出现上述的案例了。
        律师尽职调查的借鉴意义
        在一些案件中,经常会有律师尽职调查这项法律服务,律师尽职调查的首要目的在于,为委托方提供评价目标公司有关项目的法律资格以及相关项目的各种事项是否符合法律规定,尽职调查最终目的在于防范风险,避免无谓的失误和损失。律师做完尽职调查后,要给当事人一个真实的、全面的、可靠的结论。律师会将可能存在的法律风险充分的向当事人予以披露,所进行尽职调查的目的不是为了极力促成交易,是为了提示与防范风险。
        估价师因了解国家金融政策和税收政策,熟悉房地产市场和房屋交易规则,是房地产高端服务业中的专业人士,所以在涉及房地产的法院拍卖案件中,可以借鉴律师尽职调查的思路,创新司法拍卖领域的业务类型,以“为人谋利”的思维,充分发挥估价师的专业价值作用,解决司法拍卖过程中买受人对拍卖物业不了解的“痛点”,接受买受人的委托出具咨询报告,进行拍卖物业状况评价,对拍卖物业状况进行全面的调查、描述、分析和评定,对拍卖物业存在的瑕疵给予充分的披露,给买受人提供相关专业意见,提示和防范风险。
        拍卖物业状况评价的内容
        全面系统的了解房地产需要从实物、权益、区位、使用状况等方面,因此,拍卖物业状况评价当以照片或者文字方式,全方位记录拍卖物业的实物状况、权益状况、区位状况和最高最佳利用方式,对于可能影响交易或使用的严重缺陷和瑕疵,应当在咨询报告中特别说明。
        1.实物状况评价
        拍卖物业实物状况评价,应通过查阅拍卖物业的有关资料,询问拍卖物业的租户、周围邻居、物业公司等,实地观察、检查拍卖物业的新旧程度、结构、平面布置、空间布局、设备设施、装饰装修、公共配套完备程度因素,对可能影响使用的实物状况因素进行披露。
        2.权益状况评价
        拍卖物业权益状况评价,应通过查阅拍卖物业的相关权属证书或者不动产登记簿和租赁合同,引用法律意见书中有关拍卖物业权益的法律意见等方法进行。
        拍卖物业权益状况评价特别要关注产权的合法性、瑕疵和交易受限情况,要对土地所有权状况、土地使用权状况、房屋所有权状况、抵押权及地役权等他项权利设立情况进行调查。着重调查土地使用权、房屋所有权是否不明确或者归属有争议,土地取得、房屋开发建设等手续是否齐全,房屋租赁情况及租约合同,是否已依法公告列入征收范围,使用是否受限制等。
        3.区位状况评价
        拍卖物业区位状况评价,应当对拍卖物业的位置、交通、外部配套设施、周围环境以及未来规划等进行调查、分析和评价。拍卖物业为学区房的,应关注未来学区的划分;周边未来有规划的,应关注未来规划是不利因素还是有利因素。
        4.最高最佳利用方式
         拍卖物业有可能处在查封状态闲置多年,或因用途限制不合理使用,往往不是最高最佳利用状态,拍卖成交后如何最大限度的利用拍卖物业,使其价值最大化,达到保值增值的目的,也是估价师专业价值的体现。
        拍卖物业的最高最佳利用方式包括最佳的用途、规模和档次,估价师应在调查及分析其利用现状的基础上,对其最高最佳利用作出下列判断:维持现状、继续利用最为合理的,应选择维持现状为最高最佳利用;更新改造再予以利用最为合理的,应选择更新改造为最高最佳利用;改变用途再予以利用最为合理的,应选择改变用途为最高最佳利用;改变规模再予以利用最为合理的,应选择改变规模为最高最佳利用;重新开发再予以利用最为合理的,应选择重新开发为最高最佳利用;上述的某种组合或其他特殊利用最为合理的,应选择上述的某种组合或其他特殊利用为最高最佳利用。
        拍卖物业状况评价是估价专业化的体现
        房地产估价及土地估价是房地产领域的高端专业服务,企业在经营过程中,任何时候都不应离开“专业”这个根基,只有比客户更专业,用心为客户解决问题,才会有真正的估价需求。因此,估价机构要始终把“专业化”作为立足之本。
        房地产估价及土地估价不仅仅是对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断,在新形势下,还要为客户提供相关专业意见,帮助客户进行房地产方面的专业判断,解决客户遇到的问题。对拍卖物业状况评价是估价机构专业化的体现,足不出户,便对可能影响交易或使用的严重缺陷和瑕疵了然于心,使客户对拍卖物业有全面的认知,内行指导外行,提高交易效率,降低交易风险。
        估价专业化在法拍业务中的社会意义
        1.满足客户需求
        通常意义上,服务是为了满足客户的需求,估价服务中,把客户的需求作为首先要确立的方向和目标,是高质量估价服务的核心。不断了解客户需求,提供个性化的服务,为客户创造价值,才能使估价机构具有持续的生命力。估价服务能力的提高,不仅体现在估价业务数量上,更主要表现为服务质量的提高、客户满意度的提高。 
        2.增加业务收入
        近年来,传统的估价业务萎缩严重,业务收入越来越少,对于司法拍卖领域衍生出来的拍卖物业状况评价业务,是咨询业务的拓展,可以给估价机构带来一定的业务收入。
        3.提高品牌效应
        目前我国估价机构的业务比较单一,估价机构业务同质化严重,执业质量偏低,估价收费竞争白热化,机构内部管理传统,很少有客户是根据估价机构的品牌来委托估价的,因此,整个行业的品牌意识淡薄。当发生产品竞争、价  格竞争、质量竞争、营销竞争、市场资源竞争时,转为品牌经营和品牌竞争就势在必行了。
        客户迟早是要看品牌的,如目前的房地产资产证券化估价,客户就比较看重品牌,这种估价业务是高端化、品牌化的典型具体表现。因此,估价机构从现在起就要有品牌意识,重视品牌培育,建立良好口碑。
        4.化解社会矛盾
        实践证明,完善的市场经济,需要完备的中介服务体系,市场经济越发达,中介服务体系就越完善,目前,我国的中介服务行业已成为政府管理社会事务的重要手段之一。估价机构做为经济鉴证类中介服务机构,通过运用专业的知识和智力劳动提供特定的社会服务,发挥其沟通、公证、鉴证的作用。
        上述案例中,如果估价机构能发挥其有效作用,用专业知识服务于估价利害关系人,“说服他人”或“为人谋利”,就会降低矛盾发生的几率。
        结束语
         最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中,将委托评估放在当事人议价、定向询价、网络询价后,做为人民法院第四种方式确定财产处置参考价,对司法鉴定估价业务产生了挑战,对整个估价行业的业务数量、委托方式、评估程序、异议处理、收费模式等方面产生了影响。
        在法院网络拍卖中,估价机构可以利用专业优势,在拍卖前接受买受人委托进行拍卖物业状况评价,可以促进房地产交易公平、维护司法公正、保障社会稳定,体现估价的核心价值。
        现阶段我国经济发展正从原来的高速度发展向高质量发展的转变,专业化又是高质量估价的重要体现。唯有适应社会的转变,以高质量的估价服务为前提,体现估价行业的专业化水平,才能实现估价行业的转变,才能在社会变革中不被社会淘汰。
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