天价土地哄抬区域房价

    北京个人集资建房的首倡者于凌罡至今尚没有进入实质性的建房阶段，究其原因，无外乎没有土地和资金。但让于凌罡最发愁的还是土地。

    据了解，在２００６年１月２３日北京工体４号地块公开招拍挂时，于凌罡也看重了该块土地。但最后，于凌罡并没有进入竞拍现场。“之所以没有进场，因为在此之前我们已经能够猜到该块土地的最终得主。这并不是说挂拍挂的程序有什么问题，而是当一个强势集团也加入竞拍的时候，别人根本竞不过他。”于凌罡告诉记者，工体４号地的竞拍价格完全超出了他的接受范围。

    “又是天价！简直疯掉了。”当北京市土地储备中心交易部部长叶向忠手中的竞价槌在５．１亿的价位上落地后，现场一位开发商发出这样的感叹。

    于凌罡认为，天价土地在一定程度上哄抬了当地的房价。因为这是一个强烈的信号，谁都知道如此高的地价，必定最后的房价也会走高，这也导致区域房价不断走高。

    其实，在北京工体４号地之前，北京还有几次天价土地出现。几年前，天津顺驰集团在北京首拍大宗国有土地使用权拍卖会上，以９．０５亿元的天价拿下大兴黄村地块。２００５年８月１日清河地块拍卖现场，历经８０轮竞争华润置地以２５．６５亿天价拿下北京土地招拍挂以来面积最大的清河地块。

    这些都对当地房价起到了一定的哄抬作用。大兴的房价涨了，清河附近的开发商也因为天价土地的出现意识到该区域的房价要涨起来。而工体４号地的竞拍结果把该区域的楼面地价哄抬了一倍多。“据我了解，他甚至把东四环、东五环的房价都抬高了。”于凌罡表示。

    全国政协委员、国土资源部前副部长寿嘉华认为，房价上涨不能说跟地价一点关系没有，但是也不能夸大地价的推动作用。她以上海为例说，很多房地产商都是“招拍挂”之前拿到土地的，当时的价格并不高，但是这并不影响他们炒高房价，甚至高得很离谱。

    “房价的形成极其复杂，说是地价上涨导致房价上涨的观点不全面。但是，北京几次天价土地的出现，对周边区域房价起到了很大的哄抬作用。”一位房地产专家认为，房价和地价都需要用各自手段进行调控，单单调控其中任何一个都不能解决实质的问题。

    当前对房价和地价的关系有两种截然不同的观点。一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动了房价上涨；一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求的增加，带动了地价上升。

    中国社会科学院城市发展与环境研究中心曲波认为，这两种观点都是不全面的。房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。

    “房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨——开发成本增加——房价上涨——预期房价上涨——开发商增加投资——地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价引起了地价上涨。”曲波说，倘若不能全面地看待这一现象，就难免陷入“鸡生蛋，蛋孵鸡，先有鸡还是先有蛋”的怪圈。

    由于价格循环机制的任一个环节都有可能受到上述因素外其他因素的影响首先启动，牵动其他环节。譬如由于对征地拆迁补偿增加，引起地价上涨；建材成本增加，可能引起房价上涨；市场的投机行为，引起房价预期上涨；政策鼓励或市场预期，引起房地产开发投资增加等等。

    需要指出的是，这个循环机制不会无限制的单向发展，因为每一个环节都是受约束的，随时会被外力修正，否则就会形成房地产泡沫。

    北京房地产业协会估价专业委员会和北京土地学会估价专业委员会所做的一项研究表明：楼面毛地价与房地产价格之间呈现一定的正相关关系，楼面毛地价高的项目房地产价格也偏高，反之亦然。但是楼面毛地价并不是房地产价格的决定性因素，因为其在房价中的比重不足１０％。所以说，地价肯定会影响到房价，但影响的程度绝没有像一些人士说得那么高。