赵晓：二元结构导致中国房地产发展畸形
因为老百姓买不起房，房价便成为众矢之的，连带中国的住房体制改革的市场化方向也受到了质疑。但是，单纯指责房价太高并不见得完全有理。
老百姓买不起住房究竟是什么原因？究竟如何认识中国房地产的性质?中国房地产发展将何去何从？过去的文章大多讨论的是供给和房价，讨论需求也主要是从总需求出发，我们认为这样的分析并没有抓住中国二元结构的根本特点，因此不能很好地将问题讲清楚。
问题的提出
2002年以来的相当一部分时期，房地产市场持续火热，投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格全面上涨(部分城市如上海、杭州等城市尤其显著)。2004年我国房产的价格上涨平均在两位数以上，上海和北京等大城市城区住宅均价已临近万元大关，然而，人们收入的上涨远没有如此之快，老百姓买不起房的问题已成为整个社会的中心话题，社会各界反应强烈。
因为老百姓买不起房，房价便成为众矢之的，连带中国的住房体制改革的市场化方向也受到了质疑。但是，单纯指责房价太高并不见得完全有理。
老百姓买不起住房究竟是什么原因？究竟如何认识中国房地产的性质?中国房地产发展将何去何从？过去的文章大多讨论的是供给和房价，讨论需求也主要是从总需求出发，我们认为这样的分析并没有抓住中国二元结构的根本特点，因此不能很好地将问题讲清楚。
在二元经济的研究中，我国学者大多是从农业和城市化的角度，主要探究形成二元结构的原因，如何走出二元结构等，没有对房地产的二元结构问题进行研究。房地产作为我国的一个新兴产业，多数学者主要从西方成熟的市场经济和国家的经验中寻找启示，基本是在西方经济理论的假设基础上进行演绎，对于如何在我国具有明显二元社会的特征的农业大国研究房地产发展之路，还少有人问津，本文希望弥补这一不足。
我们对“二元结构与中国房地产发展”进行专题研究，发现中国传统的城乡二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部的二元结构的并列，这种新型二元结构的形态是导致中国房地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看，当前老百姓买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也因为收入太低。从长远看，双重二元结构的收入分配结构将制约中国房地产健康发展。
中国房地产演变的简要回顾
新中国成立之后，特别是1956年社会主义改造完成后，中国基本上是学习前苏联那一套高度统一的中央计划经济，在那个时候，中国只有住房问题，没有房地产问题，因为房地产并不是一个产业。
改革开放的最初几年，由于我国的渐进改革，在摸索阶段人们对住房问题的认识不清，谁也不敢把国家的房子卖给私人(这在当时是个大是大非的问题)。所以在那几年，房地产业并没有得到什么发展.1992年邓小平同志南巡之后，房屋的商品定性问题已经从根本上解决，加上当时特殊的发展氛围，房地产在当时沿海开放地区得到巨大的发展，也因此出现了中国房地产发展史上的第一次泡沫。这一时期，房地产市场调控的范围还比较小，人们购房的主渠道还是单位自己建房，低价卖给职工，因此中国房地产业基本上是双轨制。
我国大规模的住房商品化始自1998年。这一年开始推行住房的市场化的改革。到目前为止，尽管也有很多人批评，但这种总体上市场取向的改革无疑是正确的。毕竟，这项改革使大多数城市家庭拥有了自己的房子，也极大地推动了我国经济的发展。但这种成功是过去的成功。社会在发展，房地产业面临的宏观和微观环境也在悄悄地发生着巨大的变化。据有关的部门统计，城市的80%以上的人都有住房，这样的住房拥有率可以说是比较高的，在一定程度上甚至可以说我国原有城市人的住房问题已基本解决，但问题在于，这种改革只是解决了二元社会下原有城市人的住房问题。随着中国二元结构的变化，房地产业正进入新的发展阶段，并因此面临着新的、更为复杂的问题。
中国社会经济的基本特性是二元结构，这应该是我们研究房地产问题的最基本的出发点，认识和解决房地产发展的主导问题必须全面、清晰地认识二元社会的问题。
为什么要用二元结构来分析中国房地产市场发展？
研究房地产问题，很多学者言必称“希腊”，却忽视了由于中国房地产的二元结构特性，使得国外经验借鉴价值大大降低。
二元结构理论是在第二次世界大战后对发展中国家一种经济现象的描述，“二元”一词最初是指发展中国家经济体系或国际间的经济性和社会性的分化。总体上讲，所谓二元结构，其社会特征最主要的是二元户籍的农业和非农业人口制度以及与之配套的一整套的制度安排，其收入分配特性则是它所带来的不同社会群体之间巨大的收入差异。
从历史上看，中国在两千多年前就出现了繁华的都市，但在中国古老的农业社会里，城市和农村的差别并不大，因此始终没有形成今天意义上的二元结构。而现代社会的二元社会结构反映的却是整个社会结构的体系特征，明显地同时并存着比较现代化的城市社会和相对非现代化的农村社会。
在改革开放以前的近30年里，中国的计划经济体制凭借其强大的中央集权力量，强制性地规定农民的产业活动空间，限制甚至取消农村非农产业的自然发展，通过剪刀差等渠道强制性地过渡转移农民剩余。中国城乡产业分工因此径渭分明——农村搞农业，城市搞工业，从而人为地割断了城乡间多种产业的自然联系，制造出计划经济格局下界限分明的城乡二元格局。由于农民剩余被强制性地过渡转移到城市工业，国家对农村的投资又非常有限，导致了农业技术进步缓慢，商品化、专业化程度低，大多数地区仍处于传统农业阶段，农村工业化、城市化被抑制，广大农民只能在越来越少的耕地上维持生计；而本来就具有先天优势的城市则相反，政府通过计划体制的力量，以财政、金融、价格、福利等种种方式，以国家名义集全国的主要财力加速其发展，由此加剧了城乡之间生产方式的差别。
计划经济时期城乡隔离制度的核心制度是户籍制度，通过户籍制度将居民分为城市居民和农村居民，不同户口代表着不同的身份地位和不同的福利待遇。城市户口居民可享受一系列国家提供的福利待遇，而农村户口的居民则与之无缘。户籍制度在城乡之间筑起了一道屏障，二元社会福利制度又规定了城乡居民享有不同的权益，这就人为地固定了城乡差别——保护了城市居民对城市既得权益，剥夺了农村居民分享现代工业文明、现代城市文明和国家福利待遇的权利。此外，以户籍制度为核心的城乡隔离制度，还固化了二元经济结构，使农村搞农业、城市搞工业的不合理模式得以维持，阻碍了农村剩余劳动力的正常转移，抑制了农村经济。
党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革和党的经济政策的改变，我国二元经济结构状况有所改善(1979-1985)，主要原因在于片面追求重工业优先发展的战略得到纠正，农村经济开始活跃起来了。改革开放以来，农民人均纯收入年均递增7%以上，但分阶段看，1979到1998年之间增长最快，年均递增15.2%，而且收入来源主要是农业内部。
但自1985年以后，农业的发展开始徘徊不前，我国农村剩余劳动力转移过程显著停滞，改革以来现有产业结构中己经逐步减弱的二元结构强度，也再次出现复归。而1985年以后，年均递增降为4.0%，在部分粮食主产区，农民增产不增收甚至反而减收。据统计，自1985年以来，我国工农业二元结构强度不仅没有缩小，反而呈扩大趋势。
除了城乡之间的二元结构外，城镇内部收入差距的扩大也开始成为一种长期趋势。这是来自于几个因素相互作用的结果。一方面，随着城市化的进程和大量农村人口向城市涌入，城镇中的低收入人群将会发生结构上的改变，其中流动人口所占的比例会越来越高，而他们的收入状况和生活水平在短期内很难有所改善。这意味着他们将会是持久的城镇贫困户或低收入户，并且构成了城镇收入分布的低端人群组。另一方面，城镇中的高收入户的收入仍会保持超常增长。
城镇内部收入差距的扩大成为全国收入差距扩大的一个重要推动因素。一是城镇内部收入差距扩大速度很快，二是城镇人口规模增加得很快，不仅是城镇人口的绝对数，而且相对比重也上升很快，如果按照国际统计标准将城镇中的农村流动人口计算为城镇人口，那么实际的城镇人口的规模和相对比重会更高一些。
二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。国际上通常用基尼系数一个国家的收入差距。我国的基尼系数又有很多说法，国家权威部门的说法认为已经超过国际公认的警界标准0.4。南开大学教授陈宗胜认为，中国目前的基尼系数处在0.4一0.5之间，没有超过0.5国际公认的两极分化线。比较公认的是，改革开放以来，我国的基尼系数也在不断地升高。
显然，中国城乡二元经济结构明显，人们的收入差异很大，并且差距仍在继续拉大，这些都是不争的事实，而且在短时间内不可能会出现根本的改变。它们一起构成了中国房地产发展的主要背景。
二元结构正导致中国房地产发展畸形
在中国经济向前发展的过程中，城市化是越不过的门槛.中国必将城市化，没有城市化不会有真正的发展，在发展过程中必须解决城市化的问题，中国必须向一元社会转变。中国共有13亿多人，有8亿多在农村，4亿多在城市，据有关部门估算，未来的二十年内，我国的城市化率将达到60%左右，也就是说将要有4-5亿人要转移到城市，另外住在城市的4亿多人
的人均居住面积也将翻一番，大部分房地产商依据以上的数据推论:中国的房地产市场潜力巨大，房地产市场的蛋糕巨大。当然，从表面上看这种推断完全有道理，但这有一前提条件，那就是每个进城的人都能买得起房子。现在很多的农民在城市工作了十几年，在城市还是没有房子。
未来谁会在城市买房，我们可以分析一下城市和农村的各个阶层。
据统计，当前我国城市82%的家庭拥有自己的住房，而美国为68%，英国、德国就更低。也就是说，我国城市居民有家有业有钱的人基本上都有自己的房.但是这些人还会换房,购买新的房子.对于这部分，改善性购房和投资性购房将是主流和主体。上海有关部门统计，2004年，投资性购房已经占三成，未来的投资性购房将成为房地产市场的一股重要力量，他们是市场的强者，将对房地产市场产生强烈的影响。
另一部分是刚刚被城市化的人们，他们为能在城市安家购买房子而奋斗。中国要在未来的20年内达到60%左右的城市化水平，必然会有大量的农村劳动力转移到城市。从表2我们可以看到，从1996年以来，我国城市的人口净增2100多万，我国的大城市的人口自然增长率基本是零，同时农村人口以每年1000多万的速度减少，我国的城市化增长率基本保持在1-1.5%。城市化主力军将是进城务工的农民(现在大部分的大学生也加入进来)，中国的城市化是农民工的城市化，如果没有3亿以上的农民转移到城市，房地产业不可能大的发展，中国经济也不会有质的根本转变。如果二元社会结构的存在，他们虽然进了城，但在工资和福利体制上他们依然是“农民工”。如果这批人只是极少数，可以让他们去住廉租房，就象美国等国家那样。但问题是他们已构成城市中的相当部分，并将越来越成为城市中的大多数人群。因此，他们并不是可以忽略的少数，而是必须重视的“大多数”。
然而，现实的情况是，二元社会下的房地产市场将向两端化发展。高端的是城市投资性的房地产市场，城市里已经有了住房的人，收入高，购买力强，买房的目的不是住，而是增值，根据“踏板原理”，他们是愿意房价天天涨。低端的则是刚被城市化的人，他们的收入低，购买力弱，买房的目的就是住，这些人希望房价能够稳定，或在可能的情况下降。
和谐与协调：中国房地产健康发展的目标与对策
显然，中国城市化的主力军将是进城务工的农民，如果二元社会结构持续存在，他们虽然进了城，但无法获得城市身份认同，那么每年新增2000多万的新城市人的同时，就必然是同时新增了2000多万人可能在网络和各种场合下指责和批评政府的庞大人群。这将是一件可悲而又可怕的事情！这也许能解释为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。
但解决之道显然不在于一昧地打压房价，因为房价再打压，二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资2000元左右，即使房价降30-50%，绝大部分市民仍无法自行解决自己的住房。上海的房价从2万降至1万，前来买房的一定还是高收入人群或境外资金，而不可能是城市中汹涌增长的低收入者。
我们认为，中国房地产业健康发展的一个重要标志是能否为社会提供大量优质廉价的居住场所。房地产商公开的讲自己是给富人造房子，作为一个企业经营的市场细分，这样说当然没有问题，但房地产作为一个国民经济的支柱产业，如果整体上只是为富人服务显然不行的，则是一种不健康的表现。目前，富人充其量只有中国人口的百分之十，只满足于富人的市场必然是一个畸形市场，必然会导致房地产市场的“拉美化”。拉美化的结果也只能是这个产业的衰败。如果房地产业要想做到长期、持续、健康发展，就必须能够解决我国城市化中“安得广厦千万间”的问题。
因此，改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健康发展的前提。没有二元社会的改变、没有收入分配状况的改变，中国房地产业将不可能实现持续健康的发展。
如何来适时调整我国的房地产政策呢？这将是一个渐进而较为长期的过程，本文建议主要应该从一下几个方面来调整：
1、调整户籍制度、福利制度的分配办法。户籍制度是为了限制人口流动的制度，在今天看来，是十分不人性的制度。现在全国很多的大中城市在取消这种制度。但很多与之配套的福利制度并没有取消，实际上的二元社会的结构并没有松动。改变这种制度，是农民首先有资格买城市的“经济适用房”、“安居工程房”等。
2、调整价格体系，有步骤纠正对农民的剪刀差。我国的体力劳动和脑力劳动的收入差距巨大，这固然有中国劳动力过剩，就业压力巨大的因素，但是更为深层的问题是我们长期对农民实行的剪刀差。我国城市和农村收入在6：1，在城市体力和脑力劳动的工资差距也3倍以上，而在西方发达国家体力和脑力劳动的比仅为1.2-1.5。同时，根据国务院发展研究中心课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%-10%；城市政府拿走土地增值20%到30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等占40%到50%。另据学者估计，农民在土地的收益上已为城市化“贡献”将近30万亿人民币之多。要根本上提高农民的收入，提高社会的普遍购买力水平，就必须改革当前的资产价格体系。
3、抑止房地产投机，控制房地产价格的上涨速度。投机和投资房产并不违反市场经济的基本规律。但是房地产有其特殊的商品属性，日本、香港的金融危机无不证明这一点。房地产的泡沫不可能长期地支撑下去，房地产的投机不利于房地产市场长期健康的发展。
4、调整税收分配，完善调控手段。房产的价值有自然增长的特性，违反了一般商品的价值运动规律，应该通过征收房产税、房屋出租税、遗产税等来调节房产的价值运动规律，减少其保值增值的特性，使其更好地满足人们的居住需求，更优更好地配置社会的资源。更严格征收个人所得税，调整收入差距。当然税收不应该成为增加收入的工具，应该区别对待。
