城镇化面临土地瓶颈？

城镇化面临土地瓶颈？

　2005年11月16日　　来源： 中华工商时报　

城镇化“十一五”的重头戏

“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议”中明确提出，要促进城镇化健康发展。这意味着此前我国在“城乡规划法”中提出的小城镇建设目标被明确纳入“十一五”战略发展规划，我国的房地产建设重点将不仅限于大中城市，城镇建设将成为我国第十一个五年规划中的重头戏。

土地供应决定城镇化？

城镇化战略的确定，无疑使房地产开发的空间广为扩大。一些开发企业已经在关注对小城镇的研究和规划。万科的董事长王石近日向记者表示，万科最近在天津开发的东丽湖项目就是按新城镇来规划的，万科正在将新城镇规划作为研究课题。另外，在山西、长三角等地经济发达的富裕村镇，不少开发商围绕小城镇的研究和开发竞争已经悄然展开。

然而，伴随着城镇化战略的提出，很多发展商提出“城镇化的前景取决于土地供应”这样一个前提性问题。王石表示，是否能做小城镇开发，与国家推向市场的土地大小有关系，在中国来讲，四、五千亩地是比较小的。不少开发商认为，小城镇开发如果没有规模用地，对开发商的吸引力不大，土地是城镇化的瓶颈。

对“土地供应决定城镇化”的说法，国土资源部方面表示不能赞同。国土资源部土地利用司的有关负责人明确表示，未来城镇化建设要通过对城镇建设用地的集约、整理，依靠加大现有土地利用强度的方式来实现，不可能以新增农业用地搞城镇建设。国土资源部在最新的土地规划修编中不会新增建设用地指标。

这位负责人认为，我国城镇建设用地矛盾症结不是出在数量上，而是出于多个管理部门交叉规划、人为粗放利用、利益机制缺失上。发展城镇化，首先要做好土地利用规划。但是，土地利用规划涉及交通、水、电、气、通讯、城市建设、工业建设等多个分散部门的规划。能否根据我国现有的国情，将各分散部门的规划调整统一好，最终落实到土地资源的基础上非常关键。这位负责人指出，我国的土地自然禀赋不足，但过去的城市建设、特别是工业建设的设计标准多参照原苏联的规范，用地比较粗放。另外，土地实行市场化后，相应的土地税收机制显得滞后，市场迫切需要对不动产的税制加以改革，以利益机制调整市场。

一些业内人士也认为，“土地供应决定城镇化”的说法不尽客观。北京阳光100房地产开发集团常务副总经理范小冲坦言，城镇化战略实际为城市开发提供了

更多的土地，不会产生土地稀缺的问题。只是从开发企业角度看，现在中心城市的房地产市场还很好，“肉很肥”，相比较，开发小城镇规模比较小，“肉”也就小得多。

范小冲反思以往房地产市场出现的生硬“造城”造成的各自为政、效率低下的现象，认为城镇化确立的城乡统筹发展的道路，不但可以避免生硬“造城”形成的“飞地”给开发企业带来的低效率、高成本的风险，而且可以在集约、高效利用土地的基础上，结合城镇优势，通过集聚效益提高房地产企业的竞争力，实现产业的升级。

市场广阔机遇难得

小城镇开发规模不是很大，其利润虽然比大中城市低，但其总量巨大。范小冲认为，城镇化建设将使农村经济与土地从分散、低效升级为城市化的高效利用方式。城镇化是今后中国经济非常重要的部分，这给房地产开发企业提供了巨大的发展空间，特别是对力量尚不是很强的中小规模的企业来说，是一个极好的机会。对开发企业而言，在新的机会面前，不必只盯着大型城市，中小城镇或许是非常好的选择。

新模式：紧凑型城镇

“基于我国土地的现状，紧凑型城镇应是我国新城镇的发展模式”，国土资源部土地利用司的有关负责人强调。该人士表示，今后的城镇规划应本着提高土地利用强度，集约建设，多向空间发展，向密度合理的方向发展。都想建低密度别墅是不行的。

亚洲人居环境协会副主席、中国人居环境委员会副主任开彦也积极主张规划建设节能省地型紧凑新城镇。

开彦认为，中国城市发展面临四大问题的困扰，即城市化的速度非常快，但水平不高；城市化发展水平滞后于工业化发展水平；土地资源浪费严重，规划及管理水平非常低；能源浪费巨大，生态环境压力非常大。

开彦给出一组数据：1979年，我国城市化为18．96％，但到2004年已经发展到39．6％；在城市数量方面，1979年为216个，1997年已经发展668个，20年增长了三倍。城市化迎来了历史上最快的发展阶段，城市与城镇建设规模、人口规模、经济水平都面临着空前的发展。2000年，工业化率已达49．2％，而同期城市化水平仅28．2％，两个指数相差21个百分点。

开彦认为，城市化水平滞后的结果是工业化和农业现代化进程受阻，低水平、重复性建设严重浪费了有限的能源和资源，拉大了小城镇的发展水平与大城市的差距。创建紧凑型新城镇恰逢其时，从解决人居环境问题入手，在经济增长、社会进步、劳动就业、节约能源、保护耕地、环境保护等领域中可构建新的可持续发展模式。

开彦提出，城市建设不应该被势利投资者或浅显的开发商牵着鼻子走，应对在超短时间内超大规模的建设行为进行反思。同时在新城镇的规划中，应该充分考虑能源及生态环境问题，否则城市发展的成本将越来越高。

开彦介绍，紧凑新城镇所体现的“紧凑”包括，城市形态的紧凑以及以步行非机动车系统与公共交通系统为主体的城市交通体系，应有完善的城市功能和居住舒适、卫生安全的环境条件等。其体现的“新城镇”的概念包含，城市核心区功能更新和规模住区建设，以产业发展带动的小城镇化建设和城市各类开发区的功能等。

我国在短时间内，出现很多超大规模的开发项目，并出现了“城市运营商”，开彦认为，紧凑型新城镇的开发理念对今后的市场是一个引导。建一栋楼是百年基业，建一个城市则是千秋伟业。紧凑新城镇不是一届政府甚至一代人能够完成的事业，朝令夕改是我们当今建设城市中最大的问题之一，应采用法律保证紧凑新城镇的方针得以长久贯彻执行。

紧凑新城镇要主张设立禁止开发区域，保护空地农田，设立自然景观和重要的环境保护区。紧凑新城镇主张以产业发展为龙头，坚持混合使用土地，避免建设单一功能区域，尽量减少对区域外城市功能的依赖，减少出行时间和距离。紧凑新城镇鼓励形成自己的特色，包括环境特色、产业特色、建设风格、交通方式、文化体育、节庆活动等，要能给人以归属感。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：陆昀)