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解决70年大限不能依靠行政机关 |
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根据中国现有的土地使用制度，土地使用权最长不得超过70年。70年之后，土地使用权如何续期的问题，一直是社会各界关注的焦点。日前，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。物权法草案四审稿规定，“住宅建设用地使用权届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，出让人应当同意……建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当 支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。” 相对于三审稿，四审稿做出了“住宅建设用地使用权期满自动续期”等重要修改。但“续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定”这一表述，将未来可能出现的问题留给了最高执行机关，由国务院根据未来的实际情况加以处理。这种授权立法从表面上来看有利于房地产市场的平稳发展，但是从根本上来说，法律空白所导致的不确定性可能会给中国未来房地产业的发展带来许多变数。如果土地使用费标准过高，或者土地使用权的续期过短，都可能会产生十分严重的后果。如果不能由全国人大及其常委会来解决这一涉及公民财产权的最基本问题，而是让国务院处理有关矛盾，那么未来很可能会出现行政法规取代宪法、法律的情况。 保护私人财产权是宪法的重要内容，物权法就是要将宪法保护私人财产的制度落到实处。具体到房地产领域，物权法必须对公民未来的财产权利作出明确的规定。如果土地使用权存续期限不稳定，或者土地使用费出现严重的波动，那么，很可能会给房屋所有权人带来不安全感。 从立法的原意来看，将住宅用地使用权自动续期，有助于保护公民的合法财产。但在具体操作中，仍然会出现问题：第一，随着使用期限的延长，房屋的价值可能大大减少。如果土地上的房屋变成危房，自动续期的合约对房屋所有权人毫无价值。当房屋所有权人不缴纳自动续期费用时，政府有关部门将何去何从?第二，当政府根据法律规定，动用征收权的时候，如何对土地上的房屋及其他不动产给予补偿? 其实，这些问题都是土地使用权的永续利用和土地所有权属于国家矛盾的延伸。为了解决这些问题，物权法草案沿用了传统的立法思路，通过强化行政权力，解决民事领域出现的问题。全国人大常委会显然预见到了70年以后可能出现的后果，但是并没有积极采取措施彻底解决这些问题，而是寄希望于国务院化解有关矛盾。众人企盼着物权法，不是让立法机关将可能出现的问题无限期地拖延，更不是授权执行机关自定规则，给公众利益蒙上不确定性。全国人大及其常委会是国家的最高权力机关，也是中国最重要的民意机关。只有在全国人民代表大会及其常务委员会广泛征求各界的意见，拿出尽可能完善的解决方案，中国的物权法才能深得民心。 (中国房地产信息网 www.crei.cn) |
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