林峰:观调控与市场走势即时分析

林峰:观调控与市场走势即时分析

2005年9月12日　　来源：中国楼市　

今年四月份以来，国务院以及有关部委相继出台了一系列宏观调控政策，其中，影响力度最大的当属七部委的《关于做好稳定住房价格的意见》，目前，调控政策发挥作用已过去几个月了，房地产市场也出现了一些相应变化。对当前房地产市场重点问题进行深入分析，有利于认清形势，引导未来房地产业持续健康发展。

房价合理性与发展趋势

评价房价是否合理，不仅要看本地居民消费能力，更要看市场供需关系，以及价格与价值的背离程度，最重要的是，房价是一个完全地区化、个性化的市场。不同地段不同品质的住房不能简单进行对比和测算平均房价。如北京ＣＢＤ地区的住宅项目，高档公寓和普通住宅房价差距可能会超过一倍以上，如果以平均房价来衡量，就会抹杀了具体项目价格变动情况，因此，分析房地产市场价格，必须关注同一地段同一品质商品住宅价格变动情况和发展趋势。

从今年第一季度末期开始的宏观政策，重点在于控制投资规模，调整供应结构，稳定房价和规范市场行为。稳定房价是指防止房价上涨的幅度过快，而不是让房价的绝对值降下来。北京市的房价总体来看，一直处于平稳增长趋势，没有出现过大起大落，与首都、国际化大都市地位相比，房价水平总体比较合理，特别是三环以内地区。未来的房地产市场，需求呈强劲发展态势，房价总水平将呈稳步增长。

宏观调控作用

与真实需求的市场潜力

宏观调控的八项政策中，期房限转、两年内全额征收营业税等政策对抑制投机行为效果最为显著。据测算，只有每年房价涨幅达至少８％以上，短期投机才有利可图，目前，因对未来两年房价走势判断不明朗，投机行为大部分退出了炒作市场。

目前市场处于观望期的主要原因是，宏观调控政策出台后，一些专家、媒体关于房价必将大跌的舆论误导了消费者，另外，交易成本上升，特别是非普通住宅受到影响最大，这一切均导致市场各种需求都处于观望期。现在，随着建设主管部门已明确表示近期不会再出台新的调控政策，市场已开始转暖，楼盘访问量明显增长。估计未来一个月以内将走出观望期。

我们在给北京市作“十五”住宅发展规划时做过预测，大约每年新建商品住宅的市场需求量仍在2300万平方米以上，再加上存量住宅的交易量逐年增长，市场需求量仍将保持平稳增长趋势。

现有土地出让制度

与未来纯熟地出让发展方向

当前推行的所有经营性商业、住宅项目用地一律实行公开的招拍挂的土地政策，对规范市场，提升土地利用价值作用重大。特别是以后将逐步推广的工业项目建设用地也将实行公开招拍挂政策，将有力改变目前工业用地地价过低的问题，达到集约、节约利用土地，建设节约型社会发展目标。

当前土地市场对房地产市场影响最大的是严控新增建设用地与盘活存量土地难度加大，随着社会经济、城镇化的快速发展，建设用地与保护耕地的矛盾日益突出。另外，非纯熟地出让（指出让价格按熟地拍卖，但实际上地上建筑未完全拆除），政府承诺相应的拆迁期限，但由于拆迁阻力较大，导致不能按时交付土地，不仅给开发企业带来影响，也导致市场供应量不能及时跟进，加剧了供需矛盾。

今后土地储备中心应该以纯熟地方式出让土地。另外，对于房价上涨过快，供需矛盾比较突出的地方，应适量增加新增建设用地指标，以满足最基本的居住需求，避免引发新的社会矛盾和房价的快速上涨。

住房供应结构趋向合理，

但任务依然艰巨

总体来看，面向中低收入阶层的普通商品住宅供应不足，高档项目供应相对较多。这次宏观调控政策，从需求方面（通过对普通商品住宅的界定，引导开发企业建设符合标准的住宅项目）对供应结构进行了有效引导，即通过市场方式而非行政方式对开发项目进行引导，必将改变供需结构的矛盾。另外，从政府主管部门的角度，也更加重视普通住宅（包括经济适用住房）建设项目的供应量与审批以及后续管理，保障已经批准的普通住宅项目能“原汁原味”地供应市场。

当然，在市场经济条件下，开发企业追求高利润的目标是不可改变的，因此，在旺盛的市场需求拉动下，供应结构调整的力度还应该不断增强，另外，受土地供应量的影响，面向低收入人群的普通商品住宅大部分位置较远，也不利于低收入家庭改变生活质量，因此，各级地方政府需要采取切实可行的措施保障满足用地供应，否则，受市场强大力量的主导，调整供应结构的任务很难顺利实施。

完善城镇低收入家庭住房供应体系的关键是推行以租为主，即只解决居住困难，不解决产权问题。应由政府主导的非盈利性机构进行封闭运作

国外的住房保障制度中，都是以出租的形式解决低收入家庭住房困难的过渡期，随着收入条件的改善，退出政府保障住房，政府拥有大量的房源，可以形成良性的循环机制。只有个人承担主要购房款，政府补贴利息或以补助的形式，才能帮助低收入家庭购买产权房。而我们过去的经济适用住房制度设计中，走了一条弯路，即实行了以售为主的保障方式，一次性解决了产权问题，一方面导致地方政府要无限度的大量建设经济适用住房，另一方面，当购买经济适用住房的年轻人收入水平大幅度提高后，也不能退出已购买的经济适用住房，导致随着住宅建设用地逐渐紧张，地方政府供应经济适用住房压力越来越大。

在还没有新的更好的制度代替经济适用住房以前，应着重在完善经济适用住房制度方面加大创新力度，为防止准入不严、高收入阶层以投资为主、私下出租严重等一系列问题，应试行政府主导型（而非任由开发商运作）的封闭运作模式，即经济适用住房转手时，不能进入市场自由交易，只能由政府相应主管部门回收（可适当给予利息补偿），严禁出租，这就可以有效堵住中高收入阶层投资为主的需求，使经济适用住房真正满足低收入家庭的住房需求。

建立非盈利性的组织机构，统筹规划、开发建设、管理经济适用住房。从全国各地的实践证明，凡是经济适用住房政策比较到位，能够充分发挥作用的，都是政府主导型的组织模式。政府保障住房，不应该交给以盈利为目的开发企业运作。要严格执行政策标准，开发企业只是政府的代理商或承包商，建成后由经济适用住房运作机构进行现房分配、统一管理，特别是上市交易的准入和准出，使经济适用住房形成良性可持续发展机制。

完善住房供应体系的关键是建立健全个人信用体系和住房档案，这是实施住房保障工作的前提和基础

当前，与住房制度改革密切相关的就是住房货币化补贴，但由于占职工总数９０％以上的企事业单位职工获得补贴进展缓慢，现阶段下，要保障低收入家庭住房权益，就是要在市场化进程中，加大住房保障工作。而一切住房保障的出发点，不论是确定补助对象的收入线标准、住房水平现状以及是实行货币补助还是利息补贴、或者从“补砖头”发展到“补人头”，都需要一个公开透明的个人征信体系和住房档案，目前，这方面基础工作的缺乏，已严重影响到住房保障工作的开拓创新，包括确定夹心层家庭的保障条件，城乡一体化进程中农民工以及流动人口的住房补贴与原住房情况的衔接等，否则，很难建立有效的、覆盖范围较广的住房保障体系。

一个面向城乡低收入家庭完善的住房供应体系应包括：可租可售的经济适用住房，可支付租赁住房（夹心层和流动人口的住房解决途径，租金标准仅为市场租金的二分之一或三分之二），进城务工人员的租赁住房，以及覆盖城乡最低收入家庭的廉租住房。

未来的住房市场，不仅法律法规制度完善，市场化与保障住房等各行为主体都有法可依，还应坚持走可持续发展道路，按照节能、节地、节材、节水和环保要求，大力发展住宅产业，住宅发展重点在扩大面积基础上，转向更注重环境、功能和品质的更新和改善，建筑和居住区体现地域和文化、民族特色，倾心打造宜居的发展目标。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员 副处长 文林峰)