地产比房价更加严峻:土地是中国的稀缺资源

地产比房价更加严峻:土地是中国的稀缺资源

2005年8月15日　　来源：第一财经日报　

尽管中央早就明令土地出让一律实行公开挂牌、拍卖，但即便在宏观调控中，许多偏远的地方依然在为了政绩，为了“促进地方经济发展”，将宝贵的国土资源廉价地转让给一些看起来会有实力来投资的人和企业。但实际上，这些土地中绝大部分不是被囤积起来，就是被用来转手倒卖

7月份去浙江转了两圈，碰到几件和房地产有关的事，感触良多。

第一件是一位民企老板在北方某中心城市开发区圈了一块地皮，然后用先竣工后付款方式进行开发，眼看就要完工，只因当时这块地皮涉及违法占地、违规拆迁，土地证迟迟无法拿到，不能向银行作抵押贷款，急得如热锅上蚂蚁。据他介绍，这块地拿得非常便宜，仅1000万元，如果开发成功，卖出去能赚1个多亿，谁能帮他贷到4000万元，渡过这一关，他愿拿出一半利润和对方分享。

第二件是一个著名财团在七部委联合文件下发前，在当地以高价拍得市中心一块地，欲开发成本市的“华尔街”。孰料刚付好首付款，就遇上宏观调控，陷入骑虎难下的境地，最后的解决办法是，当地政府同意延迟支付土地出让金。

第三件也是一家著名的民营企业，近几年在华北、华东、华中圈了数千亩土地。据介绍，相当部分的土地都是当地政府主动动员，然后以极其低廉的价格半卖半送的，只要一转手，就有几倍的利润。比如，他们以每亩10万元的价格拿了一块地，刚拿好就有一家外资来谈要在这块地上建一家五星级酒店。本想这家酒店建起来会提升其地产价格，打算无偿奉送给外资，谁知对方一开口就给出了每亩45万元的价格，真是喜出望外。

第四件是在EMBA培训班上讲中国国情和资本运动趋势，午间休息时许多“学员”（实际上都是当地的一些企业家或企业高管）都来询问：现在是否仍可买房？交谈之下，他们对华北一些中型城市的房价了如指掌，且都跃跃欲试，显然都是经实地考察过的。惊叹之余便有了一些感慨。

房市不会崩溃

其一是：中国的民间资本多，而投资渠道太少。尤其是考虑到：这些资本绝大多数散布在中小企业家手里，那些名声叫得山响的大型民企集团反而现金流紧缺，民间的投资渠道显得更少。因为这些资金虽然汇聚起来数额庞大，但单体的资金量较小，无法做一些较大的实体投资项目，更何况实业投资对个人的社会资源、专业经验还有一定的要求。如果说早期因生活所迫，还能赤膊上阵，摸黑闯天下，那么在富裕之后，也就不复有这样的闯劲了。能适合他们的投资渠道，当今中国除了股市、期市，剩下的恐怕就是房产了。

金融投资意识的缺乏，也使投资渠道显得更为狭窄。交流中笔者建议，当今形势买房产不如买股票，并提供信息说8月2日郑州、8月6日深圳均有浦发银行的法人股拍卖，估计拍价不会高于4.3元，如以这样的价格拍下来，2年翻一倍不成问题。但席间只有一家上市公司的财务总管眼睛里露出了亮色，其他的“学员”立刻神色黯然。

民间资本的众多，投资渠道的狭小，对中国房市的影响是巨大且深远的。在本次房市调整中，一些专家学者之所以会喊出“泡沫破裂”、“房市崩溃”，“上海下跌50％，北京下跌30％”，原因就在他们忽略了中国的这一国情。

“牛市三波”。中国房市的这轮大牛市从20世纪80年代起步，迄今只走了两波。第一波的高峰出现在90年代初，约1993年到1994年间。现在是第二波结束的调整期，未来几年，中国房市还会有第三波牛市。牛市不结束，何来的泡沫破裂？其间的调整用技术分析的俗语讲，只能是一种回挡。这是我们对中国房市的一个最基本的把握，7月的浙江行进一步充实了笔者的这个想法。

土地市场调控难度更大

其二是：与调控房市相比，调控土地市场的任务更加艰巨。如不加以重视，未来中国房地产市场的最大问题将不在房市，而在“地市”。

上面所讲的四件事中，有三件事都涉及地产市场，其中件件都和地方政府有关。

第一件和当初的违规圈地有关。因违规圈地，违规拆迁而激起民愤，既如此，除了不发土地证，还应做些什么其实一目了然，那就是不允许开工建设，退还土地出让金。既扣住土地证，又允许其开发，其背后的动机也一目了然，那就是先避开政策风头，等造成既成事实，风头过后，再以历史遗留问题来解决，结果自然会皆大欢喜：地方政府实现了发展经济的目标；地产开发商达到了盈利的目标，唯一受害的就是农民。

第二件反映出地方政府的角色尴尬。市场经济是一种契约经济，一个愿卖，一个愿买，钱货两讫。买便宜了是你的眼光，该你得利；买贵了也是你的眼光。既然土地已到你的名下，钱就应归到我的账上。但是，在这件事中，地方政府的几种身份发生了冲突：在土地出让过程中，它担负着商人的角色；而在后续的执行中，又担任着父母官的角色；同时它还担任经营一方的任务。

应该说，这个市政府的商人角色扮演得相当好，没有在土地出让过程中因种种原因而放水，而是执行了公平的竞价机制。但后续的执行却陷入了两难境地：作为父母官，其绝对不愿意自己地方的一家著名企业因此而陷入困境；作为经营一方的领导，也不愿意这样一个会极大提升城市形象的项目，仅仅因几亿元的土地出让金的先付后付而付诸东流。所以唯一的办法就是修改游戏规则，让自己从商人角色回归到父母官的角色中来。这是土地“地方政府所有制”下必然会出现的结果，全国这样的通融事件，几乎每时每地都在发生，它所产生的结果就是中央的政策被打折扣，使一些人和企业可以在任何情况下都赚钱，因为决策失误或出了麻烦，自有地方政府支持。

不要让土地成为少数人牟利的资源

第三件事表明，尽管中央早就明令土地出让一律实行公开挂牌、拍卖，但即便在宏观调控中，许多偏远的地方依然在为了政绩，为了“促进地方经济发展”，将宝贵的国土资源廉价地转让给一些看起来会有实力来投资的人和企业。但实际上，这些土地中绝大部分不是被囤积起来，就是被用来转手倒卖。难怪七部委联合文件下达后，一些境内外炒家就敏锐地提出“放弃一线，转战二线”的口号，而且非常明确地把目标放在二线城市的地产上，因为这里不仅可成为宏观调控的避风港，更有额外利润，即超过正常市场经济条件下“应当得利”的利润可赚。

土地是中国的稀缺资源。在1996年的土地普查中，我国共有可耕地面积19.5亿亩。1999年，国家制定了到2010年保持19.2亿亩可耕地的政策目标。但实际上到2003年，全国可耕地面积就只剩下了18.5亿亩。这些少掉的土地，有多少是被一些地方政府以这种廉价方式转让掉的？我们并不知道。

但我们知道，以目前的人口计，我国年均需粮1万亿斤，而因可耕地减少，近几年我国粮食产量并没有达到这个数。预计到2020年，我国人口总数将增加到近15亿。要达到和保持小康水平，常用基本农田需保持在人均1亩的水平上，而目前我国常用基本农田只剩下了15.78亿亩。为子孙后代计，为中华民族的长治久安计，我们迫切需要有一些对策和严厉的措施，来保护我们的土地，不要让国人赖以生存繁衍的土地，变成少数人牟取不当得利的资源。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：金学伟)