房价、信息、秩序之乱 中国楼市直面“怎么办”

房价、信息、秩序之乱 中国楼市直面“怎么办”

2005年8月1日　　来源：深圳商报　

2005年，是中国房地产业波诡云谲的年代。政策改变房地产运行轨迹，利益主体多方博弈。从业界、消费者到相关各方都在思考、叩问、激辩类似的命题：楼市路向何方？我们怎么办？激浊扬清、厘定方向，似乎是时下楼市的焦点所在。

释“局”

中国的经济体制从严格的计划经济转变为有计划的商品经济进而实行市场经济，总共只有20多年时间，其中市场经济从1992年算起也就13年，所以经济周期缺乏明显规律特征，表现出忽上忽下、忽冷忽热的大落差波动。宏观经济的“摸石头过河”使单个产业的发展存在更大不确定性，震荡在所难免，这在房地产业尤其明显。近些年来，尤其到2005年，中国楼市一个突出的表现是：因热而乱，因乱而困，因困而迷。楼市之乱

伴随着市场的日益火爆，近年来的房地产业出现了诸多乱象。其中最突出的表现在三方面：一是投机炒作引发长三角地区主要城市房价的暴涨；二是各种关于房地产的舆论满天飞，莫衷一是；三是房地产秩序异常混乱。

1、房价之乱

近年来，以上海为龙头的长三角地区房价暴涨，似乎赶上楼市“5·19”。上海商品住宅价格从2001年起开始快速上涨，2002年每平方米均价为4010元，2003年涨到了5118元，2004年则上涨到6385元。

长三角地区，尤其是上海、杭州、南京等城市的房价在投机操作下的暴涨，成为宏观经济发展的一大乱源，并进而成为本轮宏观调控，尤其是房地产调控的主要诱因之一。

2、信息之乱

信息之乱是楼市又一乱源。

房地产信息即使由政府统计的也会有所不同，比如房地产管理部门和统计部门、中央和地方公布的有时就有差别。究其原因，可能有统计标准的不同，也可能有深层次原因。而来自非政府机构和人士的信息，则五花八门。房地产信息失真引起的“信息泡沫”，已成为中国房地产市场的一种主要泡沫。其次是话语权的滥用。近些年来，房地产话语权被挟持，沦为利益集团和个人获取、维护自身利益的工具。

3、秩序之乱

近年来，以获取暴利为目的的投机炒作严重扰乱了房地产的正常发展秩序，以上海最为严重。上海房地局的工作人员发现，虚假信息在购房合同中比比皆是。混乱的秩序表明，近年来以上海为龙头的长三角城市的房地产市场成为投机者的逐利场。

博弈之困

有学者称，中国房地产是近年来中国利益博弈最典型的一个领域，本轮房地产热以及目前正在进行的调控，标志着中国开始进入利益博弈时代。

围绕房地产的多方博弈确实是中国经济生活中的一个典型，突出表现在两个方面：一是博弈主体多元化；二是博弈经历时间考验。

经过多年发展，房地产业成为支柱产业，形成利益指向非常复杂的多元化博弈主体。具体有：房地产开发商、中央和地方政府、国内外投资投机者、已购房和潜在购房者、金融机构、不同背景的学者和研究机构、媒体和其它房地产关联机构和个人等。进入新世纪，房地产有三次大的博弈经历。一是2002年围绕“房地产泡沫论”博弈；二是2003年围绕央行121文件博弈；三是2005年围绕房地产宏观调控博弈。

2002年，掀起了“房地产泡沫论”的大讨论，引发了新世纪第一次较大规模的房地产博弈。2003年6月13日央行出台121文件，要求严格房地产贷款管理。开发商力推全国工商联上报建言国务院，最终促成国务院出台18号文件，确认房地产业是国民经济的支柱产业。2005年，围绕房地产宏观调控的博弈是到目前为止所有博弈中最为错综复杂的。地方政府不敢再有“二心”，开发商不再“嚣张”，投机者成为过街老鼠，普通消费者则持币观望。整个房地产市场走势不明朗，弥漫着浓厚的“僵持”气氛，多方博弈似乎陷入“囚徒困境”。走向之迷

当前房地产市场在宏观调控下呈现方向性迷失，而后WTO时代和国际化给当前的房地产市场带来比以往更大的不确定性。

上海市统计局发布的2005年二季度企业景气状况报告显示，上海市二季度房地产企业景气指数为134.5点，比一季度下降15.6点，由“较强景气区间”跌至“较为景气区间”；而长期高位运行的房地产企业家信心指数则跌至景气临界点以下，为95.8点，比一季度暴跌64点，为2000年以来的最低位。

问题何在

2005年上半年，房地产宏观调控的风暴袭卷房地产市场，本来单一的产业经济发展问题变得错综复杂。“房地产调控是经济问题、社会问题还是政治问题”，成为令业内辗转反侧的问题。

2005年十届人大三次会议政府工作报告提出：“继续整顿和规范房地产市场，抑制房价过快增长”。此后两个多月时间，分别以国务院常务会议、办公厅、相关部门和金融机构名义发布五道政策“金牌”，以罕见的态势强势调控房地产业。

3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，此时的房地产问题还在经济问题层面。3月26日，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》。这是本轮房地产宏观调控的纲领性文件。该文件将房地产问题从经济问题上升为社会问题乃至政治问题。

一二三猜想

面对当前房地产市场复杂的局面和问题，房地产业内外提出种种预测、建议，从反馈看，似乎并未减少人们心中的疑虑。

一个方向：中国经济会不会持续发展

中国改革开放20多年来的经验表明，宏观经济是房地产业发展的中心基础，房地产业的发展与宏观经济具有共振效应，并且振幅大于宏观经济，即宏观经济增长强劲，房地产愈加兴旺；宏观经济衰退，房地产趋于低迷。如果中国经济长期看空，不仅是房地产业，绝大多数产业都难以幸免。明确了“中国经济持续发展”这个中心，也就把握了中国房地产长期发展的大方向。

两个支点：城市化和居住条件改善

大规模城市化和老百姓居住条件要求改善是房地产长期发展的两个基本支撑点。

1.城市化会不会继续

国家统计局数据显示，中国城市化已进入加速发展期，城市化率已由1993年的28％提高到2003年的40.5％。未来16－20年间，中国农村居民可能有3－3.5亿人通过城市化转移到城市，城市化水平将达到55－60％，以2004年末城镇人均住房面积约25平方米推算，住房需求潜力巨大。城市化大潮将推动房地产业长期向好。

2.百姓居住条件改善潜力有多大

中国2020年城镇居民人均住房面积可能达到35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在2004年基础上再增加10平方米。

综合上述数据推算，现有城镇居民每年住房面积需求超过3亿平方米，而宏观经济的快速发展和人均可支配收入快速增长使这种需求实现成为可能。城镇现有居民改善住房条件的需求将有力支撑房地产业持续发展。

三个预期：调整、小幅涨价、新政

1.房地产短期会不会有较大调整

房地产短期会有幅度不小的调整，这主要从经济因素、政策因素两方面考虑。

从经济角度看，2005年上半年外贸环境恶化，外贸争端加剧，CPI（居民消费价格指数）连续下滑，通货紧缩苗头初现。房地产短期内在宏观经济趋缓情况下，出现一定幅度调整是完全可能的。从政策角度看，本轮的房地产宏观调控着眼于经济全局、金融安全和民生问题，因而提到前所未有的高度。因此，政策也要求房地产市场尤其是房价进行合理的调整。

2.房价会不会继续高涨

国家统计局城市调查总队的统计研究显示，预计2005年全年全国房屋销售价格将同比上涨8.3％。综合评估各种因素，房价局部涨跌互现，整体呈现涨幅回落的走势是可以预期的。北京、深圳等房价原本蓄势待发的城市在政策的调控下，房价会小幅上涨。

3.政府会不会出台新政策

从目前市场反映看政策达到部分目的，但最终结果如何还要时间检验。更需要关注的是宏观经济的走势，如果宏观经济出现调整，即便没有政策调控，房地产也会随之调整。

总之，下半年政府出台大的调控政策的可能性不大，微调性政策出台还是有可能的。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：青忠贵)