尹伯成：区分不同需求 房地产市场调控措施应对症下药

尹伯成：区分不同需求 房地产市场调控措施应对症下药

2005年7月26日　　来源：上海证券报　

　　房地产市场需求分成自住需求、投资需求和投机需求三类。自住需求、投资需求和房价反向变动,有利于房价稳定和房地产市场平稳发展；投机需求和房价同向变动,追涨杀跌,加剧房价波动。房地产市场的泡沫是因为投机过度造成的。为了房价理性回归,宏观调控应该区分三类需求,对症下药,鼓励和引导自住需求,规范投资需求,遏制投机需求。

现在街头巷尾讨论最激烈的话题之一是房价涨跌问题。笔者一贯坚持目前房价至少要回调30%,才能回到理性发展的轨道上。宏观调控要出成效,还是要从控制需求上做文章。但房地产市场的需求分成自住需求、投资需求和投机需求三类,它们有不同的市场规律,对房地产市场有不同的影响,宏观调控对症下药,就能做到既使得房价理性回归,又不影响房地产市场的长期发展和老百姓居住条件的改善。

区分三类不同需求

房地产市场需求根据购房动机可以分成三类:

第一类是自住需求,购房动机是满足居住需求。如现在年轻人结婚一般要成立小家庭,需要自己的居住空间；一些家庭收入水平提高了需要改善居住环境,小房换大房,旧房换新房；一些到上海工作的新上海人,希望在上海安家落户也需要购房。这些都是自住需求。

第二类是投资需求,购房动机是希望获得稳定的租金收益。如前几年上海房屋的租金回报率比较高,有些小户型回报率超过8%,远远高于同期银行存款利息率,出现所谓的"存银行不如存砖头"的现象,所以很多人把银行里面的存款拿来买房再出租,这是投资需求。

第三类是投机需求,购房动机是希望获得短期倒买倒卖的差价,前阶段就有相当比例的炒房者的购房需求就是投机需求。

三类购房需求者购房的成本收益考虑是不同的。对于自住房需求者来说,住房商品和其他商品没有本质的区别,购房者主要考虑的是房屋的价格和家庭的收入水平；对于长期投资者来讲,住房就是一个能够带来稳定租金收入的投资品,购房者主要考虑的是房屋的价格和租金的比例；而投机者主要看房价短期内的涨跌。

成本收益的不同考虑,造成了三类需求者不同的行为方式。

对于自住购房者来说,如果家庭收入水平能够承受,就选择购房,否则就不买；对于投资者来说,如果租金回报率高于资金的机会成本,就投资房产,否则就不投资。

对于投机者来说,如果预期短期房价上涨幅度超过融资成本就投机买入,否则就卖出。因为短期内居民的收入和房租都比较稳定,所以自住需求和投资需求都和房价反向变动,而投机需求则表现出"追涨杀跌"特征。

三类需求带来的不同影响

房地产市场三类需求者的行为方式不同,对房价的影响也不同。自住需求、投资需求和房价成反向变动,房价上涨过快就减少购买使得房价下降,房价下跌就增加购买使得房价上升,所以具有稳定住房价格的作用。而投机者采用"追涨杀跌"的行为方式,房价越是上涨就越是增加购买并引起房价进一步上涨,房价越是下跌就越是加快抛盘并引起房价进一步下跌,这就会加剧住房价格的波动。

所以,随着经济发展,自住需求和投资需求带来的是房价的稳定增长,房地产市场的健康发展。这一方面体现了经济发展的成果,满足了不断提高居民居住水平的需要,另一方面房地产业的健康发展反过来促进了经济的进一步增长。而投机需求过度则会造成房价大起大落,投机需求上升时导致房价出现泡沫,房地产业过度繁荣,金融风险积聚；投机需求减退又使得房价跌到均衡价格以下,房地产业一蹶不振,影响正常的经济发展。

房地产市场的泡沫,主要的是投机需求造成的。当然,出现普遍的价格暴涨时,由于预期的作用,自住需求者也会超前消费或者恐慌性消费,投资需求者也会变成短期投机者。这几年房地产市场出现泡沫,就是因为房地产投机严重。

对症下药遏制投机

针对不同的需求,宏观调控必须采取不同的措施,总的方针是继续鼓励和引导自住需求,规范投资需求,遏制投机需求。

首先,银行信贷必须对三类需求区别对待。个人住房按揭贷款是国家为了解决居民的住房问题提供的一项优惠贷款,只有自住需求者能够享受。对于自住需求来说,银行信贷要继续给予支持,但也要认真执行有关的信贷审核制度,严格把居民的每月还贷额控制在购房者月收入的50%以下。为了解决虚开收入证明问题,应该让税务部门出具个人缴纳所得税证明。所谓的"隐性收入",不应该作为得到按揭贷款的根据,因为即使"隐性收入"本身没有法律问题,但所得者不缴纳所得税就是违法行为,违法行为怎么还可以当成取得优惠贷款的凭证?投资和投机需求不是以居住为目的的,一般不应该给予按揭贷款。如果他们需要贷款,应该按照商业抵押贷款操作,控制贷款年限,降低贷款成数,利率也应该采用一般商业贷款利率。如果在信贷上严格区分三类需求,做好收入证明审核关,银行把优惠贷款只给予自住房需求者,既可以防止房地产泡沫,又不影响自住购房者的需求。

其次,税务部门必须对三类需求区别对待。新房交易契税的减免应该只有自住房需求者享受。国家允许新房交易契税减半征收,抵扣所得税,是为了鼓励居民购房,改善居住条件。但大量炒房者也享受了这个优惠税率,结果越是有钱炒房,越是可以多抵扣所得税,这是明显的"劫贫济富"行为,不能体现税收的公平性原则,这种不合理制度应该取消。

此外,"所得税法"应该得到严格执行,对房租收入和炒房所得强制征收所得税。"所得税法"明确规定财产租赁所得和财产转让所得应该缴纳所得税,但在实际操作当中地方税务部门以自愿申报为依据。既然劳动所得要缴纳所得税,为什么炒房可以不缴所得税?这既不能体现税收公平原则,又助长了投机者的投机动机。

总之,就算中央不再出台宏观调控的新政策,只要地方政府和商业银行能将现有的法律法规严格执行,就一定能把虚高的房价降下来,实现普通老百姓的住房梦,也可以保证房地产市场的平稳健康发展。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：尹伯成)