房地产新政 “紧箍咒”套住谁？

房地产新政 “紧箍咒”套住谁？

2005年6月10日　　来源：资本市场　

税收政策的加入是最近房地产调控的真正"杀手锏"，政府宏观调控对房地产业似乎举起了"重拳"，但实际上，目前出手还属轻微。"双刃剑"式的调控，只有慎重推进才可能避免伤及经济发展的"全身"。

今年以来针对房地产市场的调控，突破了以往由中央银行唱独角戏的局面，尤其是在一定程度上存在利益纷争的几个部委走到一起，默契地对房地产投机施以重拳。最近两项金融之外的调控措施也克服了货币政策总量调控中一刀切的不足，"手术刀"也更切中要害。

税收政策直指投机心脏

央行提高住宅抵押贷款利率来抑制住房信贷需求，就会让所有已经或准备通过抵押贷款实现买房梦的人承担利息上升的成本，这一政策对房地产投机的抑制作用甚小。通常富人炒房并不需要银行贷款，国外一些热钱进入中国炒房也并不需要信贷支持，货币政策对此类炒房者更是鞭长莫及。由于下错了药，尽管央行一直表示要抑制房地产投机，但市场对央行总量调控的反应却依然我行我素，价格一路高歌猛进，投资依然热火朝天。

七部委联袂出台的调控措施，则充分体现了政府一贯的"有保有压"的差别化调控思想。除了政府强调要"完善廉租房建设"外，税收政策的引入完善了中国宏观调控工具篮子的内容，它也表明了政府也不得不开始承认，中国目前的宏观经济问题主要还是结构性的矛盾，而非总量过热，因此，采取总量调控的手段可能无济于事。

这次调控政策的核心在于，充分运用了税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。"对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。"这一税收机制像一把利剑一样直指房地产投机的心脏，对要求流动性较高的投机资本而言，至少在短期内是一个沉重的打击，而它对真正以自住为目的的普通老百姓几乎没有什么负面影响。

七部委的调控措施收到了立竿见影的效果，上海的房地产价格应声而落，最高下跌了3000元左右。此外，宏观调控的大浪还淘掉了很大部分的投机性购房者。此前，上海投机性购房与自住购房的比重为10：1；而现在，这一比重关系恰恰反过来了，为1：10。

脉切准了，方子开对了，药到病除。一系列的调控措施挤出投机泡泡，市场价格能够更好的反映真实住宅供求，也将促使人们在置业中趋于理性，少些盲动。中国房地产业的健康发展应该是可以期待的。

开发商遭遇倒春寒

此次调控遭遇雪崩的不只集中于上海等地的投机商，一直受惠于投机助推房价攀升的开发商也同样遇到了"倒春寒"。开发商并不是一只温顺的猫。它作为一个利益集团，手中有许许多多的筹码来对政府的决策产生重大的影响。

回想一下，两年前中国刚刚走出SARS困境的时候，中央银行就率先颁布了被业界称为"121号文件"的对房产的紧缩信用政策。地产大鳄们先是惊呼，中国房地产业的"冬天就要来了"，紧接着就是八方游说政府有关部门刺激房地产市场的发展，并最终赢回了国务院"十八号文件"的奖杯，开发商们在政府"房地产业是国民经济的支柱产业"的定论中重新过上了美滋滋的日子。虽然有些官员自我解嘲，说十八号文件与"121号"文件的精神是一致的，但我们更愿意接受的事实是，"121号"文件完全被搁置了，中央银行的独立性和权威性受到了房地产开发利益集团的调谑。紧随其后的房地产市场价格异乎寻常的快速上涨，给开发商带来了恐怕是他们自己也始料未及的丰厚回报。

现在的问题是，在今年如此紧密、严厉的房地产市场调控风暴之后，开发商们是否会再次施展两年前的伎俩，不遗余力地多方游说，左右政府对房地产市场调控的风向，使已经出台的调控措施自然流产，促使政府让对房地产市场放任自流，听任其便？

两个月前，所有的开发商都聚集在海南的时候，他们就异口同声地挞伐中国的经济学家，说"中国的经济学家根本不懂房地产市场"，只不过是因为许多经济学家戳破了房价上涨的新衣。亚当·斯密说："同业中人……谈话的结果，往往不是阴谋对付公众便是筹划抬高价格。"真是一语道破玄机。开发商与经济学家的对立，恰恰就是他们希望不断地吹大房地产市场的泡泡。

然而，现在的开发商要像两年前那样摆布政府的调控措施显然难遂其愿了。2004年全年的房地产投资增长率达到了29.1%, 今年第一季度房地产投资的增长率还高达26.8%。与此同时，房地产价格的大幅上升让中央政府有些措手不及。2004年商品住宅价格的上涨率高达15.2%，远远高于全年2.8%的CPI上涨率。这突如其来的变化固然让中国暂时摆脱了通货紧缩的困绕，但也同样让政府心头捏了一把冷汗。"过热"、"泡沫"、"通货膨胀压力"一直是两年来政府在实施宏观调控中挥之不去的阴影。因此，即便开发商受到了房地产紧缩之苦，但要像两年前那样如法炮制，游说政府放松乃至放弃对房地产市场的调控，不仅是白费心机，也是自讨没趣。

宏观调控踩钢丝

现在可以肯定的是，上海搂市的下跌不是空穴来风，而是已经被无情证实了的事实。有人甚至已经做出定论："上海的楼市大势已去"。对于身处沪上之外的人而言，在政府的调控风暴之下，全国其它城市的房地产价格是否会低下它那高昂的头颅，甚至像被霜打的叶子，只有耷拉的份了？

这要取决于当地房地产价格的上涨有多少是由投机因素推动的。由于这次调控的矛头直指房地产投机，因此，对投机成份较严重的地区，房地产市场受到的打击自然要大一些；反之，则不会出现近两个星期上海那种急于抛盘跳水的状况。

对政府而言，毕竟"稳定压倒一切"，如果站在更全局、更客观的角度来看问题，过高的房地产投资增长率和过快的房地产价格上涨率固然不可取，但房地产投资增长率的过快下降和房地产价格的大幅下挫同样也是极为有害的。别的不说，单表2003年以来的经济复苏，房地产业其实做出了巨大的贡献，2003年和2004年房地产业的投资占固定资产投资的比重分别为24.4%和24.7%，加上房地产投资对其它相关行业的联动效应，与房地产业投资相关的固定资产投资占固定资产投资总额的比重会在40%以上。对于一直以投资驱动经济增长的中国而言，房地产业稳定发展的意义是不言而喻的。

正是房地产对中国经济增长有如此重要的意义，政府对房地产市场的调控，其实是希望房地产投资增长率和价格上涨率不要太"离谱"，并非真正要"打压"房地产市场。更宏观地说，政府在稳定房地产投资和房地产价格上涨率的同时，也还要让这些措施不至于对经济增长造成伤害。有了这些顾虑，我们才看到，虽然政府高高地举起了调控的重拳，真正打下去的时候，其实还是轻轻的（比如，税率并不是太高）。对房地产市场的调控其实是"双刃剑"式的调控，偏左偏右都会伤及自身。但愿对于产业关联度极高的房地产市场的调控，不会拖累中国的经济增长。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：古遥)