房地产与金融业 到底谁拖累了谁？

房地产与金融业 到底谁拖累了谁？

2005年6月14日　　来源：国际金融报　

●2005“第6城市群城市综合竞争力排行榜”将重点突出房地产业与金融业板块

●华伟认为，是中国的股市、银行等不健康的金融产业拖累了中国房地产业的发展

●上海证券交易所副总经理方星海却认为，目前上海地区银行贷款的增量有一半以上是房地产贷款，很多炒房者的资金都是从银行借贷的，这无疑极大增加了银行的金融风险，使金融业的发展偏离健康轨道

是中国金融业缺乏健康的投资环境才引起中国房地产业过快发展，还是中国房地产业的过快发展增加了中国金融业的风险？房地产业过快发展与金融业的关系到底是“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的问题，业内专家各持不同的意见。但有一点我们可以明确的是，中国房地产业要健康发展离不开中国金融业的大力配合

6月12日下午，在本报主办的“第6城市群城市综合竞争力排名研讨会暨城市发展联席会议”上，专家们的发言中出现了一个有趣的争论：是中国金融业缺乏健康的投资环境才引起中国房地产业过快发展，还是中国房地产业的过快发展增加了中国金融业的风险？

复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟博士认为，上海等城市的房地产业的发展是非常健康的，而中国的股市、银行等其他金融产业相比之下却缺乏健康的投资环境；在这样的状况下，由于房地产是中国目前最为健康的投资产业所以才引起海外热钱和国内游资的大举进入，最终导致上海等城市的房地产业过快发展，产生不健康的因素。

在华伟看来，是中国的股市、银行等不健康的金融产业拖累了中国房地产业的发展。

而上海证券交易所副总经理方星海却认为，目前上海地区银行贷款的增量有一半以上是房地产贷款，很多炒房者的资金都是从银行借贷的，这无疑极大增加了银行的金融风险，使金融业的发展偏离健康轨道。

同时上海金融办的副主任马弘也提供了一个数据，即上海建设银行70%—80%的贷款是投放在房地产领域。

房地产与金融业到底谁拖累了谁？

华伟：

因为健康，所以过热

复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟博士认为上海的楼市之所以有今天不健康的问题出现，是从去年10月1日以来上海的房地产市场连续5个月的飞速发展开始的。

华伟认为海外热钱冲击大陆是因为中国的产业经济和投资环境比欧美的环境健康。他说：“如果我们的环境不健康，外资进来干什么呢？”“尤其是日本和欧美处于经济衰退和复苏的前期，美国的财政和外贸双赤字极大地需要向全世界转移压力，所以才有国际上过多的资本来盯住中国大陆市场。”

在这种情况下，中国的房地产业和股市、银行等其他产业相比，产业环境更加健康。

华伟说道：“中国的金融产业存在诸多问题，比如利率问题；股市问题，中国股市这么多年还没有真正行使正常的职能；此外人民币升值问题，人民币举世公认有升值的潜力。”此外华伟认为，中国房地产业在投资功能上尤其优于其他行业。

对于上海房地产业的飞速发展，华伟认为这是和上海的经济增长相呼应的，是正常的现象。“上海房地产业取得的成就大家是有目共睹的，我们的经济不如欧美日，但是我们上海的居住条件远远超过欧美日。而上海房地产价格的上涨是建立在上海经济增长的基础上的。”华伟表示，上海房地产的发展归结于整个经济的发展、政府的投入和整个社会的进步，我们没有任何的理由可以说上海房地产业的发展和全国是相背离的。

华伟表示，正是因为其他行业不健康的因素引起了海外热钱和国内游资对上海房地产市场的青睐；因此要根本解决上海房地产业发展过快的问题就必须先解决中国股市、银行等金融业存在的问题。“我们快速发展一个房地产业一般要通过两到三年，甚至是更长的时间。而短期内大量资本集中在房地产业必然导致房地产价格快速上升。这个情况是我们建国以来所没有经历过的。这不是靠某个职能部门和地方政府在短期之内可以解决的。这需要国家政府先解决利率的问题、游资的问题。”

但对目前中央和地方政府采取的一些房产调控措施，华伟仍表示认同。“因为目前上海房地产有一个比较健康的环境，才导致了国内外游资的进入，这体现在投机和投资两个方面。所以说目前对这个市场进行重点调控，对我们而言仍然是必要的。”

在目前状况下，华伟认为房地产调控应当有“保”有“压”。华伟表示，不能简单地把中国房地产业一些不好的情况全都归到上海来，这个是不科学的，因为上海的容量有限，而资本的容量过大，这样会危及整个上海房地产的健康发展。

华伟认为其实整个长三角城市群也同样存在这样的问题。“正是因为我们的经济发展水平比较快，我们这个行业有一点优势，所以发展得快。我们在发展面前，同时不要忘记弱势人群住房功能的满足和提升，我们不能把住房保障的一面和市场的一面混淆在一起。我们要保的是老百姓的居住空间和正常的投资功能，打压的是投机行为。”

对于目前有些专家说上海房价应该降50%，华伟表示反对：“我们的压并不是说要压50％，如果压了50％，我们还能保吗？所以我们一定要发展房地产这个行业，而且要规范地发展这个行业。正是因为我们的游戏规则当中有一些不健全的因素，所以让投机者钻了孔子，所以我们现在要做的就是建立完善的市场经济制度。”

此外，华伟认为，房地产问题并不是一个孤立的问题，我们应该把它放在整个经济和社会的发展中去考虑和解决。

“房地产问题不是一个问题，它体现了就业的问题、产业关联的问题和社会的问题。我们要通过规范其他行业的健康发展，通过让中国和世界的连动更好地协调发展，才可以防止国外不健康的因素向中国房地产业蔓延，防止国内外的游资过度集中在上海的居住市场中。”

方星海：

房地产过热增加金融风险

上海证券交易所副总经理方星海却认为，正是房地产业本身过热的发展，导致银行的贷款大部分投向房地产领域，这极大地增加了中国银行业的金融风险。

方星海认为，如果上海房地产的投资和投机都是用投资者和炒房者自有资金的话，这是完全没有问题的，政府也不会着急了。但实际的情况是，现在投资和炒房的人绝大部分都是通过银行贷款把房子买下来的。

方星海表示，上海地区银行贷款的增量当中，差不多有一半都是房地产贷款。上海金融办的副主任马弘也提供了一个数据，即上海建设银行70%—80%的贷款是投放在房地产领域。中国指数研究院华东副院长陈晟也认为目前中国金融业给中国的房地产做了大量的支持工作，中国的房地产之所以发展这么快，主要是银行给房地产业大量贷款。陈晟认为如果没有贷款房地产业不可能发展这么快。

方星海认为：“这显然是有问题的。用别人的钱产生一种新的需求然后把房地产价格拉升，这个就会有危险了。因为资产价格是不可能完全脱离价值本身无限期地上升的。上升不了的时候，有人就会还不出贷款，这就会导致金融危机，所以政府进行宏观调控是有必要的。”方星海进一步解释道，如果大家买房子都拿自己的钱这是无所谓的，就和你买艺术品一样，毕加索的画即使炒到十亿美元也无所谓，因为这都是用投资者自有的资金，这和政府都没有关系，也不会导致金融风险。

看来，房地产发展过快与金融业的关系到底是“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的问题，业内专家各持不同的意见。但有一点我们可以明确的是，中国房地产业要健康发展离不开中国金融业的大力配合。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：廖春梅)