|
中国经济时报 2005.04.29
■学人新论■张琦 李杰
此轮房地产价格上涨特点：
持续上涨的态势从局部扩展到全国
房地产价格上涨，本来并不足为奇，处于经济振兴期的发展中国家，在经济高速增长时期概莫例外，我国房地产价格同样每年都呈梯度上涨，只是在不同阶段上涨幅度不同，涨跌波动有别。之所以当前引起人们关注，有两方面的起因：
第一，我国曾在２０世纪９０年代出现过由于房地产投资过热而引起了整个经济的全面过热和泡沫经济发生，进而引致了通货膨胀，为此，中国用了相当长的时间进行宏观经济治理，其结果是出现了宏观通缩，不得不又采取积极的财政政策和稳健的货币政策来拉动投资和刺激消费。这种付出巨大代价的阴影促使政府和社会各界对房地产价格变化极其关注，所有的人都不希望２０世纪９０年代的现象重演。
第二，２００３年尤其是２００４年以来，我国房地产价格上涨迅猛，与此前的有涨有跌明显不同。表现为：价格持续上涨；价格上涨从个别城市扩展到了全国；土地价格上涨明显。
价格是市场供求关系的直接反映，但价格上涨有长期上涨和短期上涨之分，有合理上涨和不合理上涨之别，引起价格上涨有表面原因，也有深层根源，有市场化因素，也有非市场化的因素。市场化因素引起的上涨是一种正常现象，非市场因素引起的上涨则就是不合理的了。因此，重要的是不仅要分清是短期上涨还是长期上涨，而且要分析是表象原因还是深层的原因，这样，才能找出解决矛盾的正确方法和对策。
房地产价格上涨的直接表象原因
居民住房需求强劲；土地出让量减少；土地出让方式转变，从过去主要以协议出让为主转向全部实行招标、拍卖方式，使土地出让价格平均水平提升；土地价格上涨；本次宏观调控政策尤其是信贷政策主要对象是针对房地产和相关产业投资者，对于住房消费者信贷来说，没有限制，这样投资者与消费者之间就会在短期内产生需求与供给间资金的不平衡缺口，推动了价格趋涨；房地产市场供求结构尤其是经济适用住房供应比例下降；建材价格上涨；对房地产市场预期看涨。
房地产价格上涨是上述因素共同作用的结果。以上原因之所以为直接的表象原因，因为无论是土地价格的上涨，还是建筑材料价格上涨、甚至土地供应量的减少，从房地产价格成本构成因素和项目独立核算及投资建设周期较长看，价格因素并不会在当前就能表现出来。
房地产价格上涨的深层根源
影响房地产价格因素很多，推动价格上涨有短期因素，也有长期因素。既有宏观环境因素如政策调整、制度变革作用，也有微观因素如市场发育变化的影响；但要从房地产价格上涨的深层根源分析，就会不难发现，直接的表象原因只是一种直接的因素，短期的因素，关键的因素还在于我国房地产市场价格体系不完善，新旧价格体系并存和土地制度、房地产制度不健全带来的结果。
其一，长期需求潜力巨大与短期供给因素受到制约的信息偏差，引致消费者对未来预期发生变化，远期购买力超前化导致了短期供求失衡偏差是表象原因，而根本原因还是土地及房地产供给制度不健全。
固然，城镇居民消费需求的空间和潜力依然巨大，且房地产高速发展的最大源泉和动力来自于城镇居民的最终需求。按照当前我国的城市化率在３６％～３８％之间计，中国城镇人口已达５亿，按全国城镇人均住宅建筑面积２２．８平米计算，全国５亿人口的城镇共有住宅１１４亿平米，但现每年新建住宅５亿多平米，仅占总量的５％左右。说明了城镇居民消费需求的空间和潜力依然巨大。但需求的增长并不是在短期内就完全释放出来，是一种长期的需求，潜在的需求，完全可以通过市场供求实现与需求的平衡。
之所以在当前情况下出现了供给断链，是制度与政策的调整引起的，是由于国家在采取宏观调整时将土地政策也作为一种宏观的手段和工具来实施和运用，在市场经济条件下，这是不适合的。因为在市场经济体制下，国家宏观调控的手段无外乎是财税和金融信贷中的利率工具，即使土地政策也应该是土地市场化办法，诸如土地出让的市场化价格政策，而绝非暂停土地出让这种带有浓厚行政色彩的办法。
实行这种办法，只能给人们加深政府运用行政手段的负面印象。从而，将本来潜在的需求预期超前化。这才是房地产价格上涨的根本性原因之一。这说明我国在土地、房地产的供给制度上如何能提高市场化程度是一个根本性任务，否则，不合理的、非理性的、扭曲的房地产价格大涨大跌将难以避免。
其二，原有房地产价格体系受到冲击，新的价格体系尚未建立，新旧价格体系同时并存带来连锁反应。
与其他要素市场有很大区别的房地产市场有其特殊复杂性。表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。在一级市场中，国家是唯一的供给者；中国土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，这就导致了土地市场乃至房地产市场价格的差异性巨大，并引致了土地市场持续混乱、不平等交易甚至寻租行为。中国富豪和官员腐败在房地产界居多，就是这个原因；农村土地虽然说是集体所有，但农民只有３０年土地承包权，而没有真正意义上的土地使用权，就更不用谈土地所有权了。
上述情况造成土地市场混乱和土地价格体系的严重扭曲。表现在：农村土地非农化中，土地征用价格严重偏低，改革开放以来城市土地价格上涨了好多倍，而农民土地征用价格增长微乎其微，农村土地市场及其价格非常混乱；城市土地出让市场中的多种价格造成严重的不公平，土地一级市场价格和市场秩序混乱；一级市场的混乱进而导致了土地二级转让市场的混乱；价格体系的扭曲加上房地产开发中的非规范化行为，最终形成了房地产价格体系的混乱。
打破原有的土地市场和价格形成体系，比如实行完全市场化的土地拍卖、招标和挂牌形式，虽说是一个正确的改革方向，也是纠正原有不合理的土地价格体系的必然选择，但在原有的价格体系还在运行，新的价格体系刚刚推行时，新旧价格体系并存，必然导致价格体系的混乱。这样，房地产价格上涨也就是必然的结果了。
这并不是说，房地产价格上涨是由于土地制度改革造成的，恰恰相反，正是由于原有土地制度不完善才导致房地产价格体系不规范。因此，改革土地制度是必然选择。
（作者单位：北京师范大学经济与资源管理研究所 威海市国土资源管理局） | 
