牛凤瑞：地价走高是资源优化配置的必然

牛凤瑞：地价走高是资源优化配置的必然

　来源：中国国土资源报　

在加强国民经济宏观调控的背景下，国家对房地产调控政策出台之密集、力度之大前所未有，各界对房地产业如何调控的争论也空前激烈。近日《中国房地产发展报告 No2》(蓝皮书)出版了。记者随即采访了该书的主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞研究员。

控制房地产投资难以平衡商品房供求

目前房地产界存在着一个怪现象：许多人抱怨房价太高了，但很多人还在抢着买。牛凤瑞认为，这种看似矛盾的现象其实并不矛盾，它是供求关系作用的结果。牛凤瑞强调，控制房地产投资既不应是调控方向，也难以达到平衡商品房供求的目的。

其一，控制投资与市场经济运行的规律相悖。商品房的生产没有相应的回报，就不会有相应的供给；没有较高的投入回报，就不会有较多的相关要素进入，也就不会有供给的较大增加，当然也不可能有市场的供求平衡。至于由于房价猛涨是不完全竞争而引发的市场问题，则应通过反垄断立法和强化行业管理去解决。

其二，控制房地产投资与中国房地产供求关系的基本走势相悖。我国正处于加速城市化阶段，城市正处于现代化建设时期。构建和谐社会已成为全国上下的主流共识，安居是构建和谐社会的重要物质载体，而房地产业则是实现安居的基础产业。商品住房的增量需求和改善需求双旺盛是我国房地产业持续发展的动力。住房的不可替代性，住房需求增长的刚性，土地、资金稀缺的约束等等，决定了供不应求将是未来几十年我国房地产市场的基本走势。当然房地产业的发展需要政府加强引导、规范和管理，但控制投资不仅对房地产业发展无益，而且将危害我国经济社会的协调发展。

资源配置也要走市场

某些房地产开发商认为，房价猛涨是由于土地实行招拍挂抬高了地价。牛凤瑞说：“对开发商的这个观点，我是不赞同的。”他认为，从市场经济来讲，房地产业是对资金和土地高度依赖的产业。中国人多地少的基本国情，决定了土地这种生产资料永远是稀缺的。因此地价走高，是优化资源配置的必然。房地产商为什么嚷嚷价格高了呢?因为以前是政府划拨用地，或者是政府以协议方式出让土地，地价偏低；现在经营性用地实行招拍挂，地价升高了，房地产商觉得没有以前那么容易得到土地了。对开发商来说，这是不合理的；但对社会来说，这是合理的，是市场经济的基本方向。土地资源配置也要走市场，由市场形成土地价格。

“在房地产领域，购房者是天生的高房价的反对派，卖房人则是天生的高房价的拥护派。这两者之间，实际上体现了一种市场的博弈。”牛凤瑞说，城市土地是最大、最优质的国有财产，这一点不可否认。地方政府掌握城市土地这种公共资源，为提供这种公共产品服务。房地产买者与卖者博弈的结果最终是由市场说了算，市场价格反映了真实的房地产价格。

应该辩证地看待农民进城

我国是一个农业大国，更是一个农业人口大国。近几年来，随着城市化进程的加快，农民进城现象已经越来越普遍。据业内人士分析，我国每年要从农村中转移1400万劳动力。这部分人的购房需求给房地产市场带来的压力是显而易见的，许多人士对此表示担忧。牛凤瑞认为，应该辩证地看待这个问题。

他说，城市建设增加的用地，与农民进城减少的农村居民点的用地，存在着一个后者大于前者的置换关系。一个进城农民，如果占用100平方米城市规划用地，置换出来的农村居民点可能是150平方米甚至1亩地。因此对这个问题完全不必惊慌。相反，农村劳动力的转移是大势所趋，对城市化、工业化都是一个必不可少的过程，只能迎，不能拒。

他认为，在土地管理上，应该满足城市化用地的合理需求，这是中国整体利益的需要。在城市化过程中，由于非法占地、多圈少建、圈而不用等原因造成的土地浪费现象，应该通过相应的专项法规来解决。但值得注意的是，从长期来看，不能通过停止批地的办法解决土地的浪费问题。去年停止了半年农用地转用审批，至少它给了市民一个信号，即预期将来土地供应趋紧，房价还要上升，对房价上涨起了推波助澜的作用。因此，针对非法占地、多圈少建、圈而不用等现象，应该加大土地执法监察力度，谁多占地、滥占地，就处理谁，尽量减少土地浪费现象。

让市场形成房地产的真实价格

牛凤瑞不赞成通过控制房价达到平衡住房市场供求的目的这种说法，相反，控制房价只能扭曲房地产市场真实的供求关系，可能根本达不到减少需求、平衡市场供求的目的。他说，我国房价是高是低，不同的利益关系、价值取向和知识结构当然会有不同的判断。但不论判断如何，市场成交的房价，即市场形成的房价才是真实的房价。对于一个普通家庭来说；住房既是必需品又是耐用品，购房是一次性巨大支出。当年实际发生的购买行为是以过去多年积蓄，或者对未来收入预期为前提的，当年的房地产市场供求关系也是多年积累的结果。1998年-2004年我国商品房价格年上升3．94％，城镇居民可支配收入年增长10．06％， GDP年增长8．73％，三者之比为1：2．5：2．2。由于房地产的不动产性质、连带品性质和房地产业作为下游产业等原因，年度之间的房价具有许多不可比性。比如，建筑材料价格上升、房屋规划设计和建筑品质的提高以及区位和外部环境的改善等都会导致房价上升。

有人以房地产具有投资品市场“追涨杀跌”特征支持泡沫论。牛凤瑞指出，一是自住购房的房价弹性较小，我国目前的自住购房占绝大比例，而投资性购房(投机、炒房与此没有本质区别)所占比例较小；二是投资性购房与房价预期有关，于引导资源配置不无益处；三是控制投资性购房可通过征收不动产税；调整房产交易税、开征房产增值税、实现银行个人房贷信息联网、限制靠信贷多套购房等措施，而控制房价不仅难以遏制投资性购房，反而使自住购房者利益受损。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：侯建国 王瑛)