对于稳定住房价格的一点思考

对于稳定住房价格的一点思考

　来源：中国国土资源报　

房价过快上涨，原因何在?

尽管这是一个“仁者见仁，智者见智”的问题，但也不是说就没有一个正确的判断。作出这个判断，应该抛开一切利益的纠葛，站在公正、理智的立场上。任何偏颇或有私心的判断，都只会混淆决策者的视听，扰乱调控方向，最终导致房地产市场走入迷途。

当前，需求强劲是引起部分地区房价过快上涨的主要原因，同时还有其他多方面的复杂原因。如在住房消费观念的宣传上存在偏差，忽视我国土地资源的承受能力和社会经济发展水平，标准过高，面积过大；政府对住房消费中的恶意炒作和投机性购房管理不到位，对违规开发商和投机购房者缺乏处罚措施；房地产开发行业竞争不充分，甚至开发商联手垄断市场抬高房价，且开发商利润明显高于社会平均利润水平；地方政府对住房需求预测缺乏科学性，大拆大建，提前释放住房需求，进一步加剧了土地供应的紧张，等等。

近几年，一些开发商根本不理会房价上涨的综合因素，而是把上涨的矛头指向地价，实际上指向土地供应制度的改革和合理调控政策。他们在不同场合宣扬“地荒论”，散布“高地价导致高房价论”，以“垄断论”挑战政府统一管理地政的制度。在这些人看来，似乎只有土地要多少给多少，愿意怎么拿就怎么拿，这房价才算是稳定了。一派胡言乱语。

事实决非如此。根据国土资源部对北京、上海、杭州、宁波、温州、广州等6个重点城市的调查，2004年房地产用地供应总量基本满足了房地产开发需求，一些城市还有较大幅度的增加。“地荒论”最为盛行的北京，2004年房地产开发用地总量为5954．2公顷，比2003年增加了27．2％——这还不算掌握在开发商手中的大量闲置土地。也就是说，房地产用地的供应总量并没有减少，房地产用地供不应求的局面并不存在，因而根本左右不了房价的涨跌。

而经营性用地招拍挂制度更不能成为房价上涨的借口。众所周知，实行招拍挂制度既是为了廉政需要，也是为了显化土地价值，更是为了市场公平竞争。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”。多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。反过来说，以前房地产用地基本是协议供应，但是拿到便宜土地，楼盘价格并不便宜。招拍挂获取土地的房子卖一万，协议获取土地的房子也绝不会卖九千。搞不搞招拍挂只会影响开发商竞争是否公平，怎么会影响房价涨跌?

既然房价上涨并不是“土地惹的祸”，那么抑制房价就不能单从土地供应量和供应方式上动手。如果我国的房地产用地供应量和供应方式退回到过去，不仅有违市场法则，而且不利于宏观经济运行和房地产业健康发展。上世纪90年代初的房地产热，不是早就证明了这一点么?一些人别有用心地把房价高的原因归之于土地，只是保障既得利益和谋求利益最大化的一种方式而已，我们千万不能被他们弄糊涂了，以至于迷失方向，软化了合理的宏观调控政策。

房价过快上涨是多种因素综合作用的结果，政府调控房价也要多种手段并用，进行综合治理和规范。最近央行提高了房贷利率，财政部还酝酿开征房地产税，建设部门也在打击“炒房”行为，国土资源部门也应该积极参与宏观调控，在住房价格中发挥应有的作用。

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