房改房小区“公共用地”如何界定？

房改房小区“公共用地”如何界定？

　来源：南方日报　

“早在去年8月份，小区的物业管理公司就不再提供任何服务了，但是他们仍然在小区里办公、居住，併将停车场出租，我们无可奈何。”近日，家住广州市东山区共和路1号的沙仓小区的雷女士、戴先生等人，向笔者反映了他们的无奈。

据了解，沙仓小区是羊城铁路总公司(下简称羊铁公司)于1998年为解决铁路系统内教师职工的住房问题而兴建的住宅。建成后，按照教师的工龄、职称等不同，以不同的价格卖给这些职工。2000年，业主们入住沙仓小区后，该小区的物业管理与附近的羊和园小区---该小区也是该企业的职工住宅，都是由羊铁公司委派的物业管理公司---羊铁物业公司负责。

业主

“公共用地”被占作他用

据业主介绍，自从2000年沙仓小区业主入住后，该小区的保安和羊和园小区的保安，一共20来人，一直住在沙仓小区住宅楼的一楼。另外一些物业公司的工作人员也在该一楼办公。而该楼在向广州市规划局报建时，一楼的使用功能计划用作活动室、会议室、卫生院等用。业主们认为，物业管理公司的这种做法，是对公共用地的侵占行为，侵犯了业主的对一楼的使用权。另外，物业公司的工作人员在该楼一楼办公、尤其是保安在该处居住、生活做饭，严重破坏了一楼的卫生。

另外，2000年该小区的物业公司在没有和业主商量的情况下，将小区地下室的停车位以每个8万元的价钱卖出4个后，又将剩下的地下停车场和一些空场地出租给物业公司的一个内部职工，作为经营性的停车场。业主认为，小区的地下停车场和空地是业主居住所在地的配套设施，业主们虽然没有产权，但理应有使用权的。但是自从这些停车场开始对外经营，业主们不仅得不到半点收益，反而随之而来的就是噪音、废弃污染和安全隐患。另外，由于老板说要节省电费，小区院子里的灯也不常开了。

针对这些，业主们多次与物业公司交涉不但没有解决问题，反而关系不断僵化，直至恶化到小区业主和物业公司的工作人员发生过几起打架、斗殴事件，越来越多的人不愿意按时缴纳物业管理费，去年8月，该物业公司以太多业主不按时缴纳物业管理费为由，将三名保安撤走，其他的服务也停止了。

物业公司

“公共用地”不是公共用地

就投诉者反映的问题，笔者采访了该物业公司的物业管理部的许经理，他说：过去和现在，该物业公司确实有工作人员在沙仓小区住著或者办公，小区的停车场也正在对外营业，但是，这些业主们所谓的“公共用地”根本就不是公共的，而是原单位的，而原单位又将这“公共用地”委托他们管理，所以他们在这些地方居住、办公、进行经营，根本就没有必要向业主们交代。他还说，沙仓小区作为房改房小区，当初原单位是以成本价售出的，业主只对所居住的房屋有产权。一楼、地下停车场和小区的空地的产权属于原单位，因此，原单位才拥有使用权。

该物业公司之所以停止服务，是因为业主已经欠下了近10万元的物业管理费，使物业公司的运转难以为续，但是，现在在沙仓小区工作、居住的人员还会继续留在小区，停车场也要继续经营下去。

有关部门

法律尚未有明确规定

房改房小区内部“公共用地”---包括停车场、空地等，其所有权、使用权到底属于哪方?笔者就此采访了一些相关部门和专家人士。

有关部门表示，根据建设部、财政部发佈的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》第三条规定：住宅小区或单幢住宅内的公共用地(绿地、草坪)属共用设施设备，建设费用已摊入住房销售价格。公共用地全体业主共用，开发商将公共用地出租、买出等都是对业主权益的侵犯。但是，至于该项规定是否对房改房小区适用，法律没有做出明确规定。

但是，业内人士普遍认为：会所、车库、绿地等的归属，如有约定，按照约定实行；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。他们还认为：建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、赔偿损失。在这方面房改房小区也不例外。

因此，专家们呼吁，由于广州市市房改房小区数量较大，有关部门应该尽快出台方案，以解决房改房小区的公共用地的权属之争。

　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：李文洁、赵南坚)