任志强：对土地规模的调控

限制房地产开发的投资规模，一定会有人以控制用地规模把住土地供应一关上下刀。但今天对用地规模的限制只能对几年以后的生产和投资规模产生影响，而决不会对今天的产品产生投资影响，只能解决土地储备的新增问题，不能解决现有的投资问题。

1）大量的出让土地已在开发商的手中储备，政府一旦签定了土地出让合同就不可能对这些土地再进行控制。政府能控制新增土地的增长，而已在统计数字之内的土地可能能在今后的两三年中都保持一个房地产的高速投资增长。减少的也仅仅是对新增土地的购买和再新增土地生产的投资增长。1992年北京市政府香港招商项目至今已超过十年的时间，但土地尚没有全部用完，也没有全完成土地的开发与建设。历史上已批出去的土地本来就是分期开发与投入的。如一个100万平方米规模的小区大约土地开发与规划要用2年的时间，分三期建设，每期大约从开工到环境竣工要三年的建设周期。如果情况好，三期工程交叉进行大约也要七年的生产周期（少的大约不少于五年，长的大约要九到十年）。因此现在的土地控制只影响今后而不影响今天的投资。对用地规模控制不是宏观调控的手段，也难以成为现状中的手段。

当大量的土地已在开发商的手中时，土地供给的减少只影响开发商的土地储备和生产的连续性，开发商会将分期的储备与投资的结合、调整为不做新的土地储备，但加速现有土地投资的进度。土地的稀缺和供给减少必然提高现有土地的价格，储备多的开发商也会利用宏观调控土地供给减少的机会将土地转让给缺少土地的开发商而获利并解决现金流问题。这样没地的用原有的土地储备加大投资，使分期投入的土地变成了集中的投入，那么用土地来控制投资的作用就变成了零，只有害而无利。

2）控制土地规模的最大影响不是对现行市场投资的限制，而是影响信息不对称条件下的市场预期，并且是对预期的严重破坏。目前中国几乎所有城市的土地供给情况都无法完全清楚，城市管理中的五个统计环节各有差异，没有人知道真实的信息。一是发改委（计委）审批的房地产开发立项。这是第一个土地利用的文件，有一个统计的数字，但发改委的立项因规划与道路等市政需要有些会被加大了，有些会被缩小了，有些立项根本无法落实。二是土地管理部门的土地出让和用地统计。但这个统计是土地的情况，有些是宗地的毛地情况，因此不知道完成土地开发的情况和土地投入生产的情况，有些土地出让后因规划的调整也出现了加大和缩小。三是规划的数。但规划是最不准确的，因为有了规划的不一定有土地，也不一定建设。四是建委的开复工面积数。这个数应是相对准确的，但开复工面积与土地的利用不相关联，半截子工程的统计永远在开复工之中，有的十年未完工和中断了投资，尤其是竣工之后核减的工作滞后也使统计数字不准确。五是销售的预售许可的统计。这也是市场产品销售的依据，但现楼销售可以不用预售许可，因此也不准确。上述五个分口统计进入统计部门之后也是一笔乱账，如开复工在施面积与竣工面积和销售面积之间有一个差，就是每个楼盘中的人防和配套，这些面积有开工、竣工的指标，但没有销售的指标，于是就会在统计之中出现一个竣工面积与销售面积的差额。只有将建筑面积的开、竣、销转换成套及套面积的统计才可能了解真实的信息情况。因为统计上的差异每个城市不管是对上的政府及政府的管理机构、对市场中的发展商、对市场中的消费者，还是对决定宏观调控政策的国家高层决策都是一个难题。在不完整信息条件下所做出的决策就一定是带有盲目性的，以为用控制用地规模可以解决当前投资增速过高的错误决策正是建立在这样一种不完全信息的基础上的。

在了解中央准备加大对用地规模控制的手段进行调控时，市场中的经营主体与消费者并不去了解市场中现有的土地储备和产品的供给量，而想当然的认为今后不管是土地还是房屋的供给会必然的减少，地价和房价会必然的上升，从而会加大对购房与炒房的欲望推动。因此也并不会对市场产生正面的稳定效果，而只能加大市场中的投资与购买的盲目冲动，使本来就并不完全成熟和理性的投资与消费行为更加盲目和失去理性。

由于统计信息的不完整和土地储备与供给的不足，任何城市目前都没有实施或者没有能力实施对土地使用进度的实际监控，也并不了解土地出让合同之后的土地分期开发的情况。因此也没有一个城市正是的公开公布过年度土地的供给计划和分阶段与时间向市场公开招拍挂土地的完整计划。计划是必要的，但并不是退回到计划经济的管理阶段。土地的规模控制与计划供给如果不能与市场经济有机结合，也一定会失败。

3）土地的供给与供给的规模都不是开发商的问题，而是政府的事。由于低进高出可以在土地出让金之外让政府在土地的招拍挂中可以额外的获得土地的开发成本与市场价格之间的利润，因此各级政府都在与上级政府和土地政策的博弈中不惜违规违章，冒着受到法律制裁的风险而大量占用土地和进行土地的交易。这种发展地方经济和赚取土地收获的冲动，需要通过发展商的投资，使冲动变成现实。因此在政府的教唆之下和谋取低成本土地的冲动将开发商也卷入了土地违法违规占用的风波之中。事实上没有政府的批准或允许，任何开发商都不可能自行非法占用土地的。是政府在违规违法将土地交给开发商的。如铁本事件中的分块审批，土地的违规变成合法等等都是得到政府的批准，或在政府的唆使下形成的。没有当地政府的批准与支持，不用中央去检查，当地政府也不会允许非法占用土地的，是否与如何控制用地的规模不是开发商的事，而本来就是政府的事，但市场的供给不是一定会对市场产生影响的。

4）对未来严格控制用地的规模会有欢迎和反对的两种不同认识，但都是站在不同的角度而产生的对立的两种认识。

手中有大量土地储备的（已有合法用地手续的储备）开发商与政府都会在严格控制新用地规模中获得巨大好处，控制必然会使现有的土地大大升值，并可能产生暴利。土地供给的减少会使市场供给的产品减少，必然使产品升值使房价上升，利润空间加大。控制会使产品的竞争减少，使不太好的产品也会因商品供应量的减少而升值。控制当然也会受到已购房者的欢迎，当市场价格上升时，已购的房屋一定也会随之而升值，让已购房人安心并有炒房而获利的可能。控制会使投资购房用于出租的租金提高，扩大投资效益的成本。当需求不断上升时，控制会使供给饥饿而加大需求与供给之间的矛盾，从而使价格上涨。

手中无土地储备的开发商与政府会反对，开发商无地就不可能在政策的调控中获利而新增的土地价值必然上升。加大了投资的成本，新增土地与原有土地的价差加剧了与新投资者市场竞争的风险，自然会极力反对。尚未和准备购房的消费者会反对，房价的提高会使他们在政策面前处于弱者的地位，会使他们加大购房的支出，尤其是既不能和没有享受到国家应提供的住房公共福利反而因政策的变化在不能受益中加大了支出，他们当然会反对。缺少了土地的资源政府也会反对，控制土地用地规模会使当级政府大大的减少土地出让金的收益，减少了政府可自由支配的资金就必然减少了公共产品的投入和带动当地经济发展的财政拉动，加大了解决公共问题的困难，减少了当届政府一任为官表现能力的机会，并且没有土地就缺少了当地经济与GDP增长的基本条件，因此他们不但会发对，也会利用政府手中的权力变通和变相的与上级政府博弈，从而造成新的腐败和违规。人们并不主动和自愿的跳窗户，只有当正常进出的大门被关闭时，人们才不得不为了生存而爬墙或将窗户作为通行的门户。政策的不当就可能会使兔子也急得咬人。

5）任何正直的商人都不会自愿的违规和违法去进行经营，也一定会支持国家用法律严肃处理各级政府的违规和违法的占地行为，也一定会反对政府与商人用违法违规的占用土地去制造市场中的不公平竞争。但在处理各级政府的违法违规占地行为时，应同时鼓励和支持合理、合法的土地供给，尤其是应根据国务院18号文件的精神，根据各地区经济发展的情况扩大用地的需求，以适应当地的经济发展。中国是一个经济发展存在从人均300美元到人均6000美元GDP十几倍差异情况的特殊发展阶段。有的地区市场化程度极高，投资可能出现过热或高速增长，但有的地区却是从冷到热的刚刚升温，还有的落后地区如中西部地区尚仅仅是刚起步，刚刚开始点火，好不容易才在全国经济增长带动下有所动静，一刀切的控制用地规模的政策调整又会使他们一夜回到从前，要再次的进入冬眠之中。

（源自搜房网）