刘宏诚原创：物业税包含土地出让金弊多利少

笔者《开征物业税对购房人的影响》发表后，有网友发表不同看法和征询意见，笔者现就两个有代表性的问题发表一下自己的看法：

有一种观点认为：通过收取物业税而实现分期收取土地出让金的目的主要是规范政府的短期行为，防治大跃进式的土地开发。笔者对此的看法刚好相反，笔者认为分期收取土地出让金不仅起不到防治大跃进式的土地开发的作用，反而会促进土地在短期内大量开发，因为分期收取土地出让金减轻了房地产商进行开发的成本，会有更多玩“空手道”的人冒险涉足房地产开发。笔者也反对简单地把一次性收取土地出让金看成是政府的短视，政府是否短视不在是否一次性收取土地出让金，而在于政府对土地开发有无长远规划。世界上一次性收取土地出让金的做法相当普遍，我国香港更是将每年的卖地作为了保障政府收入稳定的重要组成部分，政府并通过卖地成功地调整着房地产市场的供需平衡，而美国等一些西方发达国家更是将土地所有权同房屋一起永久性卖给了个人，是否我们可以认为这些国家和地区的政府都短视呢？回答显然是否定的。因此，政府的长期收入一部分肯定会来自与物业相关的税种收入，比如我国香港地区向业主征收的差饷（类似我国内地的房产税）、地价70年到期后收取的地税等等，但并不意味物业税一定会包含一次性缴纳的土地出让金。

也有网友询问：征收物业税是否真的像有些媒体报道的那样：对二手房市场影响不大，笔者的看法也刚好相反，如果真的政府决定通过征收物业税取代一次性缴纳的土地出让金，表面上冲击的是新屋市场，但对二手房市场乃至整个房地产市场的打击则是更大。房地产商新开发的房地产项目可因没有一次性缴纳土地出让金而剔除成本部分，而已一次性缴纳土地出让金的小业主再转让房屋时如何剔除这个成本呢？难道可以让这些小业主也接受房屋受让人分70年给付一次性缴纳的土地出让金吗？这显然是根本无法操作的。同时买不一次性缴纳土地出让金房子的人，如果他将房子出租，由于付出的成本不同，很有可能拉低整个市场的租赁价格，目前投资买房的人已深感来自经济适用房和各种福利房也在出租的压力。因此，笔者希望政府决策人，在考虑用统一的物业税取代一次性缴纳的土地出让金是否可盘活房地产市场时，一定要考虑这种政策的改变会否将房地产商已一次性缴纳土地出让金而未出售的房屋和小业主已购买的含一次性缴纳土地出让金的房屋都变成“大闸蟹”。由于这部分房屋主要占用的资金都来自银行，而且这部分房屋目前远远大于每年能开发的房屋数量，政府决策人一定要认真评估这种政策的改变是促进房地产市场发展的利大，还是因此政策可能出现的众多“负资产”给银行带来冲击的弊大。

最后，笔者必须说明的是：征收物业税符合国际惯例，也会是大势所趋，但怎么征收，是否一定要包含一次性缴纳的土地出让金却非常值得各方面的专家充分论证，媒体绝不应随部分房地产商说法而起舞。