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“现在房地产税制改革的方向已经明确，主要是‘明租正税少费’，这在很长一段时间内将成为房地产行业税制改革所要面临的难题，也是国内税制改革的方向”，中国人民大学土地管理教授严金明这样回答记者关于税制改革的提问。
“现在房地产税制改革的方向已经明确，主要是‘明租正税少费’，这在很长一段时间内将成为房地产行业税制改革所要面临的难题，也是国内税制改革的方向”，中国人民大学土地管理教授严金明这样回答记者关于税制改革的提问。
地产税制改革成焦点
据悉，国家税务总局正在积极研究地产税制改革的具体办法，不过根据记者了解房地产税制改革不会一蹴而就，因为房地产业带有区域性的特点，受地方政策的影响大。
早在2000年，为了配合地产新税制的推出，国家税务总局曾全面停止收取固定资产投资方向调节税，使地产投资成本下降，固定资产投资方向调节税一直是一个负担最重的税，曾达到项目总投资的15％，一定程度上加速了房地产的再次快速开发高峰。
2003年７月９日，国家税务总局下发了８３号文件，要求加强对房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，房地产税制再度成为焦点。
“不过目前我所知道的地产方面的税可能有44个，但是无论国家增加还是减少地产行业的税，其实对开发商没有任何影响，因为他们最后还是将成本转嫁到了消费者身上，因此，改革现有的房地产税制有利于减轻消费者负担刺激消费。”对房地产行业有深入研究的社科院教授汪丽娜这样认为。
年租制产生长期效益
年租制还会产生一定的长期效应。年租制摆脱了投资回收的时间限制，会吸引人们对土地、房屋的长期投资；把一时、一次性的土地出让巨额收入，分散到７０年期限内，形成土地收入的长流水，保证了城市政府财政的长期稳定收入，也适应了城市土地级差地租逐步增长的规律，可促进居民家庭消费结构更加合理。
但是，严金明分析，“各项土地税重复征收的情况仍没有改变，土地租金标准仍掌握在各级政府官员和主管部门手里，有很大的灵活性和随意性，仍然难以制止腐败行为和漏洞，地租仍由土地主管部门征收，造成征收成本远大于税收成本，并且透明度不够。”
由产权人交税？
有专家提议，房地产税在房屋建设过程中，由建设单位、开发公司缴纳，竣工交用后由产权人缴纳。
这样一来就可以大大拓宽税基，增加税收，使各级政府有一笔稳定的财政收入，又降低了征收成本，简化了税种。
■ 背景资料 实行土地年租制的县市达800多
记者了解到，2000年深圳市率先以立法形式推出年租制体系。房地产税按季或按半年分期缴纳。
根据国家统计局统计，湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山等率先试行年租制的地方也取得了显著成效，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收缴一次地租（土地使用费）。
在国家税务总局的网站上，记者查到至1997年10月，全国实行年租制的县市就已达到860多个，目前这一数量还在增加，许多地区加入到税制改革的队伍中来。
■ 另类观点 费改税比较好
对于年租制，中科院教授汪丽娜分析道：“这可能会避免两个矛盾，一个是国家财政一次性征收地租后少了持续的收益，将明天的钱在今天花完，另一个是消费者一次性承担的成本可以长期分担，从而刺激其他消费”，严金明也肯定了年租制体系。
“我不认为年租制就是最好的方向，我觉得最好是将费改成税”，安地集团董事长张宝全这样认为。
根据目前的土地使用效率分析，年租制可产生一定的短期效应和长期效应。对于住宅用地而言，将约占成本１／３的地价和与其联系的税费暂且从房价中减去，平均房价水平会大幅降低，房价与收入比将明显调整。同时拿地的成本降低了，土地开发的风险会稀释，烂尾现象将会减少，这样会刺激住宅投资的增加。
“我认为应该将土地出让金改为普税制、年税制，与城镇土地使用税、房产税合并。”开发商张宝全说，“无论公产、私产、单位产；住宅、公建、厂房、商店；学校、居委会、派出所还是政府机关，除垃圾楼、公厕等公益事业用房外，一律按国家颁布的税收标准按年缴纳土地使用税。” |
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