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《土地管理法》、《城市房地产管理法》是解决土地市场的重要法律依据。 《土地管理法》立法的基本指导思想是保护耕地资源，《城市房地产管理法》对建设用地如何搞好做出了规范。 《土地管理法》对占用耕地进行了约束，主要有以下几条： 一、对农用地转为建设用地要实行严格的管制制度，通过编制土地利用整体规划，严格控制农用地转为建设用地，通过指令性的计划指标进行控制。有些地方可能还出现一些误解，认为有了城市利用规划，土地利用规划可以不用了，这种认识是错误的。这是两个不同功能的规划，土地利用规划解决行政区域范围内所有土地资源的配制问题，这个行政区域范围内土地资源有的作为森林用地，有的作为水域用地，有的是作为交通道路用地的，首先要保护好基本农田，还要划定一定范围内的土地作为城市、城镇发展用地。城市的规划，在于规划好划定为建设用地的土地，这不存在哪个规划大哪个规划小的问题。规划就是确定城市建设用地的规模，在一定时期的控制规模内还有年度用地指标，就是农用地转为建设用地的指标，这个指标是刚性的、指令性的，没有什么随意性。 二、对规划、计划允许占用的农用地，还要采取一些经济措施。主要是两个方面：一、征收新增建设用地有偿使用费，这是土地管理法里规定的。全国一共分１５等地，等别是全国统一制定的，每个等级收费标准都有规定。经济措施之二就是耕地占用税，这是原来就有的，现在仍然保留。另外，就是耕地占补平衡，不仅要交钱，而且要另行开发、整理同等数量、质量的耕地。《土地管理法》从本质上讲是大市场范围内的规范制度。是保障国民经济健康发展的一个必要的基本条件。 《城市房地产管理法》对已经确定为建设用地的地如何使用好做出了规定，这些规定对国有土地使用权怎样在市场流动做出了明确的规定。同时也允许一部分项目可以实行划拨方式，按照法律的规定，主要有以下几个方面：国家机关办公用地、基础设施用地，公共绿地用地、军事用地，除此之外都要实行有偿使用。但是划拨的也不等于不要钱，只是不向政府交土地出让金，但是土地取得费用，即向农民征用土地的钱还要交。 除了划拨土地，剩下的都是有偿使用，通常叫出让，有的地方可以叫批租。出让的方式可以是一定使用年期地租一次性支付，也可以按年度收租金，也可以折价出租入股。但这是针对不同对象采取的方式，即以不同的方式，不同的价格取得的土地使用权的权利是不一样的。 每一种出让形式是不一样，一次性支付地租的出让方式使用权利较多，得到的土地使用权在他的使用年期范围内、有效期内可以抵押贷款，也可以转让，或者多次转让，也可以在资本市场上运作。出租的土地使用权则不一样，一般来说出租的都是三年、四年、五年、六年、七年、八年，在这个短期使用期内，通过资本市场来运作局限性很大，一般来说是作为一个临时性用地来对待，也不可能建设严谨性的建筑物，土地虽然金贵，但是不建严谨性的建筑物，它的资本含量就大大减少，经济价值也大大减小。所以相应它的价值就减小，权利就不显得那么突出了。折价出租入股方式，一般是几十年使用期。 以上讲的都是指城市、城镇国有土地在市场中的运行。按照法律的规定，农村集体土地不能征税。法律当时做出这样的规定有它的道理，但是随着经济的发展社会的进步，这个规定已经与实际情况相差甚远了，需要进行政策调整。对这项政策的调整已经进行过几年的探索。目前，社会上都在研究我国的二元结构问题，把城市和农村截然分开，各干各的，城市可以向农民索取土地资源，而且是索取最廉价资源，反过来拿到城市通过开发，收益是原来的若干倍。给农村带来的是什么问题呢？连最基本的征地补偿费用都不到位，有的是不按照法律规定的补偿标准进行补偿，或者是就低不就高，这是一种不到位；第二种即便按照标准给予补偿也存在截流、挪用、克扣现象，使相当一批失地农民生活没有着落，引发了相当多的社会问题。靠近城市周边的农村有市场，在搞房地产开发，一些发展商到这些地区和农村，和村长、乡镇直接谈用地条件，签订用地协议。所有这一套程序都是过去计划经济时代搞基本建设的程序，与现在土地法律、法规完全是背道而驰的。经营性项目用地要通过招标、拍卖、挂牌出让，各地政府落实时存在很大差别。 |
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