北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司 王晓东 张 伟
摘 要 根据国家和北京市不动产登记代理业务的需求，为落实不动产登记代理及相关工作部署，以健全不动产登记代理业务领域为引领，结合北京市实际情况，依据国家、北京市政策,在借鉴国内外实践经验和房地产经纪行业的基础上，对北京市不动产登记代理业务拓展进行分析，为行业发展提供新动力。
一、背景
为不断适应新形势、新任务对不动产登记代理工作提出的新要求，进一步贯彻落实《民法典》《不动产登记暂行条例》《土地登记办法》《土地调查条例》和《北京市不动产登记工作规范（试行）的通知》等文件精神，促进不动产登记代理行业的健康发展。近年来，实行不动产登记代理制度，培育和发展不动产登记代理中介组织，为社会提供高效安全的代理服务，是不动产登记代理工作发展的必然趋势。
二、国外不动产登记代理业务领域现状
（一）日本
日本的登记制度与“司法代书师”相关法律制度。日本政府于1886年颁布《登记法》,1899年颁布《不动产登记法》,对不动产实行登记制度。日本的不动产登记代理人称之为“司法代书师”，对于司法代书师行业,日本政府于1919年的大正八年制定《司法代书师法》。1950年日本政府对旧法进行了一次比较完整的修改,并颁布新《司法代书师法》。
（二）德国
德国是典型的权利登记制国家。德国《民法典》规定，不动产物权的设立、移转、变更和废止须经登记而生效，不动产登记具有鲜明的国家公信力。1872年以前，德国的不动产登记机关实行实质审查，实质审查存在耗时长、成本高等问题。1872年《普鲁士土地所有权取得法》的诞生，确立了物权契约独立于债权契约而生效的无因性。德国登记机关开始实行形式审查，不再审查债权行为，而是审查物权行为。
三、国内不动产登记代理业务领域
（一）黑龙江
黑龙江省不动产调查与登记代理协会成立于2005年9月，于2016年3月更名为“黑龙江省不动产调查与登记代理协会”，业务主管单位为原黑龙江省国土资源厅。随着协会管理范围的整合，也促进了不动产调查和登记代理业务的连贯，从而实现调查与登记代理相互促进发展。
（二）台湾
台湾地区同时存在不动产经纪人和地政士两种中介人员，前者由不动产交易的“中人”所演化，主要负责促进交易达成；后者则是发端于清朝时期的土地代书制度，主要接受委托办理土地登记。台湾土地登记中介人员主要是地政士（土地登记专业代理人），中介机构主要是地政士事务所，中介行业组织主要是地政士公会。
四、北京市不动产登记代理业务现状
（一）业务类型
1.权籍调查
不动产权籍调查一般包括不动产权属调查和不动产测量。
2.代理领证
北京市涉及业务量最多的是面对一手商品房的首次登记业务，俗称大证办理，以及批量不动产权证书办理，俗称小证业务。
3.代理查询
原国土资源部颁布的《不动产登记资料查询暂行办法》对委托代理查询行为作出规定，代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。
4.登记代理法律咨询、勘测定界及其他业务
包含法律咨询、勘测定界、协议出让代理、土地一级开发相关手续等。
（二）不动产登记业务总量
以2019年为例，根据最新调研数据以及北京市2019年不动产登记情况如下：
《自然资源年鉴》（2020年版）显示，2019年全市受理不动产登记申请101万件；完成登薄100.51万件；发放不动产权属证书82.5万本（份），其中《不动产权证书》54.3万本、《不动产登记证明》28.2万份。
2019年登记代理业务数量约4000件，分别为：权籍调查约占78%、代办领证约占20%、代理查询约占1%，提供登记代理法律咨询、勘测定界及其他业务约占1%。
可以看出北京市不动产登记代理业务中权籍调查业务是不动产登记业务的主要业务。
（三）不动产登记代理业务机构现状
截至2021年7月，北京市范围内登记的不动产登记代理机构业务类型（详见表），通过以上数据分析，土地登记代理机构均是以其他业务为主营，兼顾土地登记代理业务。
表 北京市在册不动产登记代理机构业务类型
业务类型 机构数量
房地产土地评估机构 68
土地规划设计机构 7
投资咨询策划机构 6
测绘及科技机构 17
房地产经纪机构 1
物业费评估机构 1
合计 100
（四）从业人员现状
截至2021年7月，北京市范围内已在中估协登记的土地登记代理人共182人。其中大部分土地登记代理人为从业于房地产、土地评估业务为主的机构。
五、北京市不动产登记代理行业存在的主要问题
（一）不动产登记代理行业应以需求为导向
随着不动产登记条例及实施条例的颁布，登记部门对于登记要件规定的日趋清晰，自然人办理登记业务已经具备相应的标准和依据，因此自然人会减少代理登记业务的需求，如果不动产登记代理机构以登记手续为主营业务，势必路越走越窄。
（二）不动产登记代理行业“软件”急需提高
随着不动产登记代理业务类型的增加，从业人员难以满足和适应新增业务的要求。从法律关系、权利制度、登记操作及权属调查等各方面，从业人员缺乏应有的技术知识储备和熟练操作技能，对于复杂权利纠纷的调查处理也难以有效解决和应对。
（三）技术体系支撑不够，未建立行业规范技术指引
关于不动产登记代理行业的服务规范、标准、技术导则等研究很少，引导不动产登记代理规范、有序、科学发展的技术体系支撑十分薄弱。
（四）专业技术人员严重不足
目前，社会对从业人员专业知识的渴求度不高。从业人员，一般没有全职从事相关业务，而且毕业生对登记代理行业缺乏认知，也并没有相应的岗位在招聘，所以专业技术人员严重不足的情况加剧。
六、北京市不动产登记代理业务拓展的建议
为更好地贯彻落实不动产统一登记制度改革，促进不动产登记代理行业科学、有序、健康发展。针对目前不动产登记代理行业存在的问题，应尽快研究完善以下方面：
（一）找准需求，明确定位
北京市出台规定后，自然人不能购买商办类房产，只能企业法人购买，所以自然人的业务需求多在住宅房地产的买卖和租赁。从目前情况看，不动产登记代理行业应该清晰地认识到，要服务的就是广大的央企、市属国企、区属国企、乡镇集体企业和房地产开发企业等。从了解潜在服务对象入手，找准需求，满足需求，形成有效市场。
（二）制定行业基本准则
为与现行法律相衔接，规范和指导不动产登记代理行业专业技术，提升行业核心竞争力，应尽快制定颁布不动产登记代理行业国标或者技术准则、技术指引等。
（三）积极承接政府购买服务
我国正在大力推进政府购买服务，因此，不动产登记代理机构可通过积极承接政府购买服务的方式，向行政机关提出承担不动产登记测绘、策划、勘测定界、权属调查、信息录入等整个业务链条的各项工作方案。
（四）培养不动产登记代理专业人才，明确从业范畴
以现有的土地登记代理人考试制度为基础，制定不动产登记代理行业人才培养计划，为专业人才输入把好关，在承接政府购买服务的同时形成的完整业务链条使专业人才输出有了去处，从而提高了市场对不动产登记代理专业人才的需求。
（五）不动产登记代理业务拓展方向建议
按照业务分类，可分为登记类、代理类和咨询类。
登记类。需求方主要为个人、企业、机关单位；集体经济组织，宅基地使用权人，集体企业；自然资源所有者 代表等。业务形式主要包括首次登记、转移登记、抵押登记、变更登记等。
代理类。需求方主要为土地开发企业、个人、企业和机关单位。业务形式主要包括：土地一级开发代理、协议出让代理及出让合同变更代理等。
咨询类。需求方主要为土地开发企业或储备中心等。业务形式主要包括：土地一级开发实施方案、土地开发资金平衡方案咨询、土地一级开发融资咨询、土地一级开发成本咨询等。
