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北京一日两次发文剑指房地产市场 强力管控新房价格

来源: 日期:2013-10-25 09:58:52

  23日,在国家统计局发布9月70大中城市房价的情况后仅1天,北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版的北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产的调控政策,意在从供需两端加强对房地产的调控。

  对此,业内的人士指出,较之前深圳发布的“深八条”,北京“京七条”更有意义的。一方面,这是北京首次在抑制需求的基础上,增加限价的供给,真正从供需的两端抑制房价;另一方面,北京作为房价涨幅最高的一线城市,调控的方向对全国房地产调控具有导向性,因此,其余一线城市或房价涨幅过高的城市可能会效仿跟进加强房地产的调控。

  “京七条”指出,为严厉打击骗购的行为,加强限购政策的社会监督,北京将组建限购监督委员会。其中,对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单,5年内不准在京买房,对企业协助造假的,冻结全部在京项目的手续办理,涉嫌犯罪的,移送公安机关查处。

  资金的方面,将严格资金监管,对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目,将启动全额的监管,重点审查地价款的来源和开发成本,并加强税收征管和稽查。打击违法违规行为方面,对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房地产开发企业,采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

  此外,在强化价格引导的基础上,还将严查变相涨价的项目;严格差别化住房的信贷政策执行;并通过“限房价、竞地价”方式,切实增加有效供给;加强市场信息公开,提高透明度等。

  链家地产市场研究部研究员张旭指出,本次政策将加大限购限贷政策实施情况的监督力度,稳定了购房群体的整体预期。

  “对于涨价的新房项目,政府管控进一步升级。对涨价项目较快的项目将会启动全额资金监管,或会对开发商回款能力产生影响,加大资金链压力。对于定价较高项目,则会采用暂缓入市等措施,从供应层面降低开发商的高定价。同时对违规房企在土地,金融以及税务领域加强监管。政策的推出进一步强化了政府对新建商品住宅市场的管控,新房市场的价格上涨压力大大减弱。”张旭说。

  张旭认为,本次的房价干预措施一方面稳定了购房者预期,另外一方面,则对开发商直接施加压力,从房企的土地购置,融资,税务,以及销售资金等各个关键环节加强管控,迫使房企降低定价和利润水平,对房企的经营能力影响较大。房企的定价权有所减弱,提价能力也有所降低,预计将会有更多的房企被迫快速周转,平价出货。

  值得注意的是,在“京七条”发布的同日,北京同时发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。意见明确,北京市今后将加快发展自住型的商品住房,通过采取“限房价、竞地价”等方式供地,建设套型建筑面积90平方米以下的住房,销售均价比同地段、同品质的商品住房低30%左右。年底前将完成2万套供应,预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。

  中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示,这是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时,加大限价房的供给,首次在调控中做加法。

  张大伟认为,由于此类限价房正是针对社会夹心层购房群体,体量较大,虽然有可能额外导致部分原来无意购房人群进入市场,但对于当下高房价来说,30%的价格差距,可能会导致现在商品房市场需求中50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场,转而等待限价房源。而且从已经供应的土地中,这部分房源不仅是刚需的市场,还有部分改善市场户型的供应。

  “北京一日两次表态释放明确加强 调 控 信 号 , 对 市 场 有 明 显 的 警告。”中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示,北京作为房价涨幅最高城市,一直是各方关注的焦点,在房地产调控方面一直承受着较大压力,此次“京七条”率先加强调控,再次表明坚持房地产调控从紧、从严立场。将对购房者、市场的心理产生较大影响。

  张大伟也认为,第四季度调控趋紧成定局。“包括一线城市在内的多个城市难以完成调控目标的背景下,已有部分城市早已准备好下一步的调控政策。因此,北京房地产调控的示范效应将引来更多城市加强调控措施,以抑制居高不下的房价涨幅。”

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  北京将加快发展自住型商品住房 挑战监管者能力 经济参考报

  9月房价同比继续领涨70个大中城市的北京,23日发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。《意见》明确北京今后将加快发展自住型商品住房。在今年年底之前,全市将完成2万套自住型商品房供应,明年预计完成5万套供应,将占新增供应的50%以上。

  从制度设计透露的信息看,北京的自住型商品房有如下几个要点:一是供应的对象为“中端人士”;二是自住型商品房的建设用地由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得;三是销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定;四是销售对象为北京市有购房资格的所有家庭;四是销售方式上,采取摇号方式,并且确定两类优先购买的群体;五是明确规定原则上5年内不得转让。

  由此观之,北京推出的自住型商品房是一种具有政策保障性质的商品房,在定价原则上和北京一直推行的“两限房”类似,而在转让的限制上,又和经济适用房上缴收益的规定相类似。可以说,这种自住型商品房对于优化北京住房供应结构,解决“夹心层”住房问题,无疑具有一定的价值和意义。

  自住型商品房最大的吸引力在于价格优势,在目前北京商品房均价暴涨20%的情况下,30%的价格优惠空间之大,可想而知。北京今年推出了多块地用于集中建设或配建自住型商品房。从目前这些项目的情况看,价格比周边的优惠幅度在几千元。按照北京市相关部门的设计,自住型商品房的价格多为1万至2.2万元,而单套总价基本在200万元以内。

  考虑到自住型商品房销售的对象远大于经济适用房等保障房,从供应量而言,尽管7万套住房占北京新增供应的比例不小,但相对于旺盛的需求,可谓杯水车薪,也不会成为稳定房价的利器。在制度设计上,通过要求上缴30%的收益,打消了一部分人的投资需求,但巨大的价格优势,使得寻租的空间很大,这对监管部门提出了挑战。

  如何避免自住型商品房陷入和之前经济适用房一样的监管陷阱,成为一些部门和个人牟利的工具,如何确保分配公平和透明,都急需制度监管细节。以销售而言,《意见》虽然明确由开发商进行摇号,并要公证,相关部门还要监督,但凡一个环节有漏洞,都会使得有人有机可乘。再比如,文件鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下,将自有用地用于自住型商品住房的开发建设,或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目,很有可能重演当年国有单位以经济适用房的名义建福利房,侵占政策资源通道的历史。

  政策无疑是好的,但好的政策,只有确保执行好,监管好,才能真正发挥最大效用。在供需失衡的情况下,笔者建议,由于供应量有限,能否缩小供应范围,今年的2万套只供应已婚无房的家庭,而不是覆盖到全部人群。同时,相关部门一定要在销售环节设置严格的监管程序,管好入口,同时,切实抓好转让环节的收益上缴,不给牟利者任何空间。如此,方能确保善政真正惠民。

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