新目录明确限定住宅“容积率不得低于1.0”，试图从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外，不过，政策能达到预期的效果吗?
国土部再发别墅“驱逐令”。新版《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》18日出炉。
新目录明确限定住宅“容积率不得低于1.0“，试图从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外，不过，政策能达到预期的效果吗?
9年5道“禁墅令”
国土部近9年来发布了5道“禁墅令”——
2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”;
2006年房地产调控的“国六条”，明令“停止别墅类用地供应”;
2008年国务院下发的《关于促进节约用地的通知》，明令“停止别墅类用地供应”;
2010年国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，明令“停止别墅类用地供应”;
在今年的2月底，国土部再度发文强调，停止一切别墅类用地的土地供应，要求“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。
此番明确限定住宅“容积率不得低于1.0”，试图从操作层面进一步闲置别墅类用地的供应，并将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。
就地方政府的执行层面而言，近三年来，已很难在南京的土拍会上看到别墅类地块的供应，住宅用地的容积率也均保持在1.0之上。
“各种别墅”上市无阻
尽管已是老调重弹，但从市场的真实反映来看，无论是在周边县市，还是在南京本地，诸如双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅的概念性宣传广告一直不绝于耳。
近几年又出现了一种介于别墅和高级公寓之间，俗称“类别墅”的产品形态。
所谓“类别墅”，讲白了就是几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥连接——似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅的高档住宅。
这些“各种别墅”缘何能不断上市、销售无阻?据了解，这些所谓的“别墅”所属地块并非别墅类用地，而是住宅用地，其“别墅”实际就是低密度的排屋类住宅。
“禁墅令”难禁墅
其中的问题究竟出在何处?同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上有政策、下有对策，“执行力的缺失、监管的不到位以及市场需求的存在是别墅屡禁不止的原因。”
据了解，国家对于别墅定义的容积率标准的确是在1.0以下，且是独门独户独院，两至三层楼，占地面积相当大。
张宏伟坦言，对于别墅的界定，国家并无非常具体细致的规定，市场上在售的“别墅”类产品并未违反目前的政策，容积率也在规定的范围内，所以很难进入政策的监管范畴，即便是政府监管也会显得无据可依。
此外，张宏伟还指出，别墅可满足一部分市场需求，“禁墅令”只能从政策层面加以规范和限制，但要想全面叫停别墅产品开发，“基本上不可能。”
南京独栋集中于“两江”板块
据搜狐焦点了解，目前南京市场(包括都市圈)的独栋产品主要集中于江宁、江北区域，周边都市圈也有部分房源，而主城区域则以类别墅为主。
以6月份11个推盘的项目为例，江北的三个楼盘中有两个预计推出独栋别墅产品，其中美达九月森林推出面积段390—440平米，均价700万元/套的独栋别墅12套;绿城玫瑰园即将推出5套面积670—930平米，最高总价1800万元/套的大独栋产品。
江宁板块的中浩青溪庄园也预计6月底推出主力户型在330—750平米，总价在496万—1900万元间的独栋别墅。
此外，都市圈区域的中国边城、溧都桂苑也有推出少量独栋房源，至于城中区域，则全部为联排、双拼或类别墅产品。
国土部再发别墅“驱逐令”。新版《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》18日出炉。
新目录明确限定住宅“容积率不得低于1.0“，试图从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外，不过，政策能达到预期的效果吗?
9年5道“禁墅令”
国土部近9年来发布了5道“禁墅令”——
2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”;
2006年房地产调控的“国六条”，明令“停止别墅类用地供应”;
2008年国务院下发的《关于促进节约用地的通知》，明令“停止别墅类用地供应”;
2010年国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，明令“停止别墅类用地供应”;
在今年的2月底，国土部再度发文强调，停止一切别墅类用地的土地供应，要求“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。
此番明确限定住宅“容积率不得低于1.0”，试图从操作层面进一步闲置别墅类用地的供应，并将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。
就地方政府的执行层面而言，近三年来，已很难在南京的土拍会上看到别墅类地块的供应，住宅用地的容积率也均保持在1.0之上。
“各种别墅”上市无阻
尽管已是老调重弹，但从市场的真实反映来看，无论是在周边县市，还是在南京本地，诸如双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅的概念性宣传广告一直不绝于耳。
近几年又出现了一种介于别墅和高级公寓之间，俗称“类别墅”的产品形态。
所谓“类别墅”，讲白了就是几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥连接——似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅的高档住宅。
这些“各种别墅”缘何能不断上市、销售无阻?据了解，这些所谓的“别墅”所属地块并非别墅类用地，而是住宅用地，其“别墅”实际就是低密度的排屋类住宅。
“禁墅令”难禁墅
其中的问题究竟出在何处?同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上有政策、下有对策，“执行力的缺失、监管的不到位以及市场需求的存在是别墅屡禁不止的原因。”
据了解，国家对于别墅定义的容积率标准的确是在1.0以下，且是独门独户独院，两至三层楼，占地面积相当大。
张宏伟坦言，对于别墅的界定，国家并无非常具体细致的规定，市场上在售的“别墅”类产品并未违反目前的政策，容积率也在规定的范围内，所以很难进入政策的监管范畴，即便是政府监管也会显得无据可依。
此外，张宏伟还指出，别墅可满足一部分市场需求，“禁墅令”只能从政策层面加以规范和限制，但要想全面叫停别墅产品开发，“基本上不可能。”
南京独栋集中于“两江”板块
据搜狐焦点了解，目前南京市场(包括都市圈)的独栋产品主要集中于江宁、江北区域，周边都市圈也有部分房源，而主城区域则以类别墅为主。
以6月份11个推盘的项目为例，江北的三个楼盘中有两个预计推出独栋别墅产品，其中美达九月森林推出面积段390—440平米，均价700万元/套的独栋别墅12套;绿城玫瑰园即将推出5套面积670—930平米，最高总价1800万元/套的大独栋产品。
江宁板块的中浩青溪庄园也预计6月底推出主力户型在330—750平米，总价在496万—1900万元间的独栋别墅。
此外，都市圈区域的中国边城、溧都桂苑也有推出少量独栋房源，至于城中区域，则全部为联排、双拼或类别墅产品。
