发展中低价房土地是关键
尾房超市开业当日来客爆满；明天第一城四期开盘当天热销异常；刚结束的房展会上中低价房成为热捧对象。这足以表明目前北京中低价房供需严重失衡。
事实上，政府早已关注到这一问题，并打算动“真格儿”。4月4日，2006年土地供应计划出炉。中低价住宅土地供应受到前所未有的重视，商品房用地捆绑适量经济适用房用地的供地形式被鼓励；中小户型普通住宅土地供应也被优先支持。这表明“重点发展中低价房”将进入实质阶段。
那么，如何保证中低价房土地供应？大力发展小户型住宅到底可不可行？这些问题无疑将成为业内关注的焦点。
核心问题1 如何改变中低价房供不应求局面？
主持人：国土资源部日前宣称将出台开发中低价房的相关政策。2006年土地供应计划也明确要优先供应普通住宅用地，但目前在售的中低档住房却房源有限，市场供不应求。如何改变这种局面？
发展郊区住宅协议出让土地
张宝全：今后中低档住房占有比例肯定越来越重，但按照每年GDP增长幅度来看，目前房价很难下降。现阶段开发商的开发成本逐渐提高，开发商从注重以前投资回报率到现在更为关注每平方米的实际利润。所以中低价房供需不平衡的现状需要市场发展来调节。
之前开盘的苹果派或其他中端价位房开盘时的热销场面，足以让人感受到购房者对中低档住房的强劲需求。目前在一些较为偏远的地方，中低价房并不少，但前来问津的人却不多。这是因为购房者不得不考虑交通成本、时间成本、生活成本等因素。
如果这些区域市政配套完善，交通便利，那么即使郊区的房子也能吸引相当数量的购房者。而为了促进市政迅速发展，也可以将市政配套授权给区域项目开发商负责。对于郊区土地，完全可以不采取单一的招拍挂形式，由当地政府协议出让给几个开发商来共同运作，而此费用可作为一部分土地出让金。
多建廉租房拿地考虑开发商资质
陈豪：目前住宅市场主要有商品房、经济适用房和廉租房几种形式。而我一直遵从居者有其屋的观点，并不需要每个人都拥有产权，满足基本的生活需要即可。老百姓买不到房子就买廉租房，但观念要改变。
实际上，开发高档住房与中低档住宅不矛盾。随着土地越来越少，开发成本就会越来越高。一些好地段的地价决定了项目价格，而建安成本是刚性的，还要加上管理费及各种税费等。现在所得税已从去年的15％提高到20％左右。开发成本越来越高。
我认为，增加中低价房供应量还是应该加大廉租房建设力度，经济适用房不好控制。同时，在土地越来越稀缺的情况下，开发商的开发资质就显得尤为重要。资质代表开发经验，在千军万马共同进驻时，地块便会被炒热。所以土地招拍挂时还是应该充分考虑到开发商资质，这样可缓解开发商之间的竞争，地价也不至于被炒得太高。
推广限价房竞地采取招标制
于凌罡：廉租房用地应属于代征用地，按10%人口计算，应为商品住宅建筑面积的6%；按照每套32平米，每楼150套标准算，每批准8万平米城市住宅用地，就应附带规划一栋代征廉租楼用地，将其归属于硬性市政配套，也应在市区异地代征。
同时应大力推广限价房用地，这种形式可规范商品房市场开发行为，我认为限价房用地供应量应占商品房用地50%以上。同时对于限价房用地，政府在收回土地成本的前提下制定地价，之后进行公开招拍，以承诺规定品质以上、售价最低的开发商中标取得开发权。开发限价商品房，甚至应该在廉租房制度完善并落实之后，淘汰经济适用房。
核心问题2 在城区推行中低价房是否可行？
主持人：土地招拍挂价高者得的原则加大了开发商的开发成本，使地价整体上扬，特别是四环以内。高额的土地成本使开发商不得不开发高档盘，在此情形下，如果在五环甚至四环内推行中低价房，可行吗？
城区开发中档房房价易炒高
陈豪：这样的可行性很小。试想，如果政府拿出一块地，制定拿地方面的优惠政策，项目可低价入市。这样的房子一定会热卖，如果限制购房资质，那就是经济适用房，如果不限制，价格逐渐也会被炒高。
限定区域最高房价否则难建中档房
陈云峰：明天第一城四期开盘时我自己都很惊讶。项目价位已提升至6100元/平方米，仍有几千人在外面排队。现在获得土地很难，即使拿到价格也很高。所以高价拿地后开发商需要利益最大化。
在拿地时，开发商应给政府一定的承诺，并交纳一定的押金，住宅品质标准则由政府制定。在政府与开发商有效沟通的基础上，大力发展限价房。不过，最重要的是降低开发商的利润空间，为此，政府应限定区域最高房价，以拉低整体房价，为开发中低价房创造条件。
核心问题3 政府是否应制定土地优惠政策？
主持人：说到底，土地依然是一切问题的根源。那么在加大中低价房土地供应方面，政府是否应制定一些优惠政策？这样能否调动开发商开发中低价房的积极性？
给与优惠政策可能带来后续问题
陈云峰：如果政府给与一定调控，比如在拿地方面给与一定的优惠政策，但周边市政配套跟不上，还是很难在合适的地段发展中低价房。所以，找到一个政府、开发商及业主三方利益的平衡点是关键。目前政府不愿意减免税费鼓励开发中低端项目，是因为一些减免税费的项目并没有取得较好效果。
如天通苑减免税费后，开发商不追求小区品质，市政及商业配套滞后，最后政府又贴钱补建各种配套。所以我认为，政府在发展中低价房时，并不一定非要在土地、税收等方面制定优惠政策。这样做虽可能取得短期效应，但也会带来一些后续问题。因为政府不仅要保证中低价房的数量，还应该多考虑中低价房的品质。
鼓励捆绑开发效果反而更好
朱占辉：布洛城拿地是在2002年，最初是开发部分经济适用房。当时采用的是招标方式，就是把地价定一个总价，谁定的房价低就由谁来捆绑式开发。拿地时，项目规划有50万平方米经济适用房，房价为2228元/平方米，当时经济适用房还没有低于2600元/平方米的。我们仅招投标先期就亏了1.5亿元。
但目前150万元的商品房均价定在4000元/平方米左右，还是有相当利润空间的。所以市政配套若能跟上，房子就好卖，从而也会提高开发商在近郊区开发中低价房的积极性。
■人物对话
确保中低价房用地可尝试捆绑开发
布洛城开发企业副总经理朱占辉建议———
在发展中低价房方面，建设部日前鼓励开发商采取限价房与商品房捆绑销售的模式。位于京南西红门的布洛城正是采取此模式的一个案例，那么该项目在此方面有何心得？记者就此采访了布洛城开发商———北京鸿坤伟业房地产开发有限公司副总经理朱占辉。
新京报：布洛城销售情况良好，你认为最根本的原因是什么？
朱占辉：我认为布洛城有这样的销售业绩主要在于两个方面。首先是它的性价比高。西红门是大兴离城里最近的地方，几条主干道并行，地理位置很好，交通非常方便。加上住宅品质也不低，且每平米只卖4000多块钱。就目前北京的市场情况来看，这样的房子不好找。
其次我们2002年拿地时，项目规划是捆绑一部分经济适用房开发，因此当时在政策上获得了一定优惠。布洛城拿地的地价比较低，在土地上压缩了成本，给我们扩大了利润空间，自然就可以建老百姓能买得起的房子。
新京报：以现在市场行情来看，你认为继续开发中低价房对开发商来说还有利润可图吗？
朱占辉：我认为利润空间还是有的。北京有近两千万人口，老百姓购房所瞄准的大多都是中低价房，因此实际市场需求量非常大。面对这么大的市场，没有理由不去做。开发商可以薄利多销，还可以在配套方面开发一些商业和娱乐设施，包括物业管理。眼前我们的利润是保本微利，但从长期发展来看，这是一个长远利益，可以细水长流。
新京报：从开发商角度讲，你希望政府在中低价房开发方面继续出台什么样的政策？
朱占辉：我认为政府应出台政策反对投资者垄断，包括土地和开发市场，比如现在拿地就采取了“招拍挂”形式。此外还应该出台政策反对开发商获取暴利。在供地时要确保一定比例中低价位房用地。中低档住房迟早会成为主流。北京住宅市场目前正处于这样一个变化状态。
高、中、低档产品在一个区域内应该是和谐共存的，而不是像某些黄金地段的规划，全是写字楼，晚上就变成了一座空城，相关配套无法跟进。
新京报：你认为如何在政府、开发商和消费者三者之间寻找一个平衡点，让三方都满意？
朱占辉：我认为这个平衡点还是应该落在“性价比”上。老百姓不是要买便宜的房子，而是要买合适的房子。就是一个性价比高不高的问题。同样，开发商也要讲“性价比”，投资多大，收益多少，有没有利润空间等，都要考虑。
因此把一定品质的房子定在什么价位上才合适，需要开发商与购房者协调产生。而这样的协调，一方面靠市场，另一方面也要靠政府的政策。
另外，住宅方面的制度关乎民生，所以应实行听证会，政府应广泛听取各方意见。政策出台后，往往缺乏足够的引导性，有时可操作性不够强。
