章林晓：警惕“有形之手”托市带来灾难性后果
去年以来，随着中央政府一系列房地产新政在全国各地的贯彻实施，我国房地产宏观调控已经取得明显成效：在一些房地产热点城市，狂热的购房需求明显得以降温，市场扭曲的供求关系已经有所改善；房地产投资增速过快的势头开始得到遏制；房价增涨过猛的态势普遍得到缓和；一些前期炒作过度的房地产热点城市，随着各项调控措施的逐步到位，绝对房价也已经开始掉头向下。
在看到成绩的同时，我们也应该清醒地看到，房地产新政在全国各地的贯彻执行，存在着很不平衡的问题。有些地方政府出于自身利益的考虑，对当地房地产市场存在的明显泡沫，视而不见、矢口否认，不但不采取有效的调控措施，反而以“有形之手”力托房市。因此，我国房地产市场供求结构性矛盾依然突出，在一些房地产热点城市，房地产泡沫甚至还在继续累积和增大。
由于房地产泡沫实质就是地产价格泡沫，如果一些城市“有形之手”力托房市的局面，不能及时得到有效解决，那么，必然的结果是地产价格泡沫越吹越大，最终面临淬然破灭的后果，直接威胁到我国的金融安全。对于可能出现的这种灾难性后果，当前，我们必须引起高度的警惕。
房市“曲高和寡”
记得小时候，我曾听到过这么一个故事，大意如此——从前，俄国还是另外一个国家，有一位著名作家，文章写得很好，但生活却是十分贫寒。有一次，他去租赁一间房子。房东是个刁钻的人，他写的租房协议里面，其他条款都比较合理，但有一条却是非常苛刻，意思是，如租赁期间房子烧毁，则承租人要赔偿给出租人一大笔远超出那房子本身价值的巨额资金。这位著名作家看了看这协议，二话没说，提笔在这条款的巨额数字后面，添加了两个零之后，这才签上自己的名字。房东不胜惊喜，同时也很惊讶，作家知道房东内心的困惑，他笑笑对那房东说：“如果房子烧毁了，反正我这辈子也付不起你原本写着的那个数字，我何不再加两个零，让你更加高兴。”
最近两年，面对一些房地产热点城市越涨越高，日益脱离绝大多数普通民众实际购买力的高昂房价，我常常情不自禁地会想起上面这个故事来。
一旦当房价已经远远超过了绝大多数民众的实际购买能力，那么，这越涨越高的房价，对于普通民众来说，事实上，已经是毫不相干了。涨幅高也好、低也罢，反正都是一个样——买不起。此时的房地产市场，其实只是富人们投机炒作的大赌场。
正是有鉴于此，2004年11月24日，我在人民网房产城建频道发表了《自住者买不起投资者租不出真的没泡沫？》。在该文中，我通过数据分析的方法，从理论作出推断，在一些房价收入比已达到甚至已超过12：1的房地产热点城市，其房地产市场必然已陷入“自住者买不起，投资者租不出”的状态了；并且断言，在这种状况下，如果房价还在上涨，甚至依然供需两旺、库存(空置房)有所下降，那只可能是“缩量空涨”或“投机者在上演最后的疯狂”了。
后来，有读者来信对我说，读了您的文章，感觉您总体上分析得很到位很有道理，但是您的分析中却忽略了那部分受房地产开发商和专家学者忽悠的，相信“房价只涨不跌神话”的非理性自住购房者，我就是这种非理性购房的受害者之一。
接到这读者的来信后，我又对房地产市场重新进行了调研，我发现，这位读者对我文章的批评是完全正确的。因此，2005年9月26日，我在《松绑房贷到底对上海楼市影响有多大？》一文中，我承认了我的这个疏忽；并针对2005年8月5日，央行房地产金融分析小组《2004中国房地产金融报告》中“我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大”的提法，提出了截然相反的观点，认为——
由于我国社会保障体系的覆盖广度和强度，都不及欧盟诸国来得大，同欧盟国家比较，我国抵押贷款的规模，尤其在上海等一些房地产热点城市，实际上已经相当巨大；由于购买力透支几乎已近极限，我国居民个人住房贷款的增长潜力，并不巨大；并特别指出，现在，上海各商业银行虽然有意识对房贷实行松绑，但心想事成的可能性，应当说已经不会太大。
事实证明，在接受了读者批评，并进一步研究了房地产市场后，我所作出的上述判断是正确的。2006年3月13日，央行上海总部在2月份上海市货币信贷运行情况报告中坦言，“个人消费贷款持续处于萎缩态势，其中中资银行个人住房贷款大幅减少了36亿元，创下了自去年7月以来的最高纪录。对金融机构贷款结构调整较为不利。”
前车之鉴，后事之师。那些房价收入比同样早已超过12：1的房地产热点城市，如果房地产调控措施没有真正到位，甚至反而以“有形之手”在力托房市，那么，即使现在房价依然还在上涨，但是，我们也已经不难预计，这种上涨只能是“强驽之末”的最后“惯性”了。
这主要是因为，在房地产新政后，购房者的消费心理已经日益成熟，“忽悠”已经难起作用，因此，那种不计自己实际收入水平或投资回报率的非理性购房行为，已经不可能重新大规模出现；而对于投机购房者，在房地产新政的打击下，有些早已逃之夭夭，另外有些虽然还想“火中取栗”，但由于金融部门、税务部门和房地产主管部门的严密监视，“死灰复燃”大规模反弹的可能性，也已经早已失去。
因此，在一些房地产热点城市，虽然房价依然还在上涨，但由于这种房价早已脱离了当地普通民众的实际购买能力，这种“虚高”基础上的房价上涨，实在是有些“曲高和寡”了。
可怕的“有形之手”
有数据表明，1998年，地方政府的土地出让收入不过区区67亿。但此后，一直呈明显上升态势。2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而可供比较的是，在实施积极财政政策的1998至2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地已经成为地方政府名副其实的第二财政。而事实上，在许多地方，土地收入早已超过地方财政收入的一半。
出于自身收入的需要，地方政府自然希望本地房地产市场只涨不跌。这样，我们就常常可以看到这么一个有趣的现象，在一些房地产热点城市，虽然房地产泡沫很大，但是当地媒体鲜有对此进行报导的，报导的往往是中央媒体或有千里之隔的外地媒体。
在看到上面这个有趣现象的同时，我们看到的另一个现象，则有点可怕了。那就是地方政府出于自身利益的需要，伸出“有形之手”，对房地产市场进行的“托市”行为。
地方政府对房地产市场的托市行为，主要在两个环节：
一是房地产市场需求环节的托市——
如果地方政府存在着“以地生财”的需要，则在房地产市场的需求环节，地方政府的利益与房地产开发商的利益是完全一致的。只不过是由于“个性”的“差异”，“托市”的手法会有所不同。
地方政府的托市行为，目前主要有这些：加大住房公积金放贷力度，敦促当地金融机构放松房贷，购房免税，购房入户(户口)，由补砖头转为补人头等等。而开发商的托市，目前主要有这些：以人体彩绘“裸女”凝聚人气，撒下“年回报率26%”的包租诱饵，打着政府大旗促销等等。
由前面的一节，我们已经知道，在一些房价严重“虚高”的房地产热点城市，房市早已是“曲高和寡”。在房地产市场需求环节，地方政府和房地产开发商，虽然费尽心机进行托市，但由于百姓实在是囊中羞涩，再加消费行为日益理性，成功的可能性已经不大。
二是土地市场供应环节的托市——
2005年10月11日，《中国国土资源报》的“地产周刊”，刊发的《政府不能当这样的“托儿”》，对此有所揭示。据该文披露：近日某市土地招拍挂流标现象多了起来，这本无可厚非，但必须指出的是，该市的有关部门在分析这一现象时，透露了这样一个大新闻：以前，这个地方在土地招拍挂过程中竟然存在着让区县政府托市的现象，现在，由于国家实行宏观调控，区县政府不敢再像以前那样托底了，所以才出现了较多的流标现象。
政府出面充当这种赤膊上阵式的“托儿”，我愿相信它只是个别地方的个别现象。但是，面对屡屡出现的“流标现象”，地方政府害怕房地产价格下跌，而不愿降下土地招拍挂的底价，这是普遍存在的。地方政府“宁可流标也不降低底价”，这种隐晦的托市行为，据我所知，这倒不是个别的，而是一种较为普遍的现象。
在土地市场供应环节，地方政府的利益与开发商的利益自然是不同的，地方政府希望卖个高价格，而开发商希望低价获得土地。虽然开发商相对于购房者是强势，但相对于地方政府却是弱势。由于地方政府是土地市场的垄断供应者，因此，地方政府企图“托住地价”进而托住“房地产价格”，还是有足够胜算的把握。
当然，有很多专家可能不会同意上述说法，即地方政府可以通过抬高地价进而抬高房价。他们认为，地价高不会导致房价高，房价是由房地产市场的供求关系决定的，即使地价再高，如果房子供大于求，房价也会下跌；而如果房子供不应求，即使地价再低，开发商也不会降低房价进行销售。下面，有个典型的例子——
前些天，更有某个专家认为如果空置率过大，就意味着商品房处于严重的供过于求状态，房价必然会出现明显下跌，而现在事实却是房价在不断上涨，上涨速度甚至很快，他认为原因就在于商品房空置率不足1%；而在商品房空置率不足1%的供求状态下，他觉得房价不断上涨而且有时涨幅很大，就不难理解了。
这几年来，房地产确实是一门最热门的学科了。房地产专业外的许多专家纷纷转向投身到了这个行业；而一些普通民众由于打算购房，因而也就关心起房地产市场来了，我常常觉得，他们谈出来的学识见解，有时远在一些专家之上。我看到，许多网友都已指出，之所以会得出“商品房空置率”不足1%，这样的常识性错误，关键是没有从“商品房空置率”这一概念的本质意义上，即“均衡是由供求双方互相冲击和制约形成的”，去把握其内涵和特点。
如果，学过微观经济学均衡价格论，并且对我国房地产市场大体有所了解，那么，我们就会知道，“地价高不会导致房价高”，“房价只由房地产市场的供求关系决定”等论调，其实是错误的，或者说，至少是不全面的。这主要有以下两点原因：
首先，微观经济学是从基本的前提假定出发的，其前提假定有四个，其中有一个叫完全竞争假设，即经济中不存在垄断；另一个叫信息完全假设，即要想实现利益最大化，必须要有良好的信息传递机制，新古典经济学认为这种信息传递机制就是价格机制。
大家知道，房地产之所以称作不动产，关键在于其固有的特性，即其位置的不可移动性。房地产市场，其实就是一个地域性的市场；而一个口子的“土地储备、招拍挂”的供地机制，在一定地域范围内，完全是垄断的。另外，地方政府或出于“托市”的需要，或由于其他的种种原因，现在，在绝大多数城市，可以说，土地的供应信息并不透明。因此，在这种情况下，从严格意义上讲，微观经济学均衡价格论其实已经失去了其基础。
其次，退一步讲，假设土地市场不存在垄断，信息传递机制也很好，那是不是说，地价高就真的不会导致房价高了？
其实，也未必。当年马歇尔在分析均衡价格时就认为，时期长短对均衡价格形成过程有不同的影响。因此，他将均衡价格分为暂时的市场价格——暂时均衡、短期的正常价格——短期均衡、长期的正常价格——长期均衡。一般而言，时间越短，就越要注意需求对价格的影响；时间越长，生产成本对价格的影响就越重要。当然，长短期之间和长期均衡价格之间，并不存在一条截然的分界线。但是，只有长期均衡价格才是“正常的价格”，因为这价格有等于其生产成本的趋势，长期均衡价格的决定因素就是生产者的生产总成本。
因此，地方政府一旦将地价“托住”，房地产开发商往往就不敢“降价”售房，或者只能小幅降价售房，因为，土地的刚性成本摆在那儿，开发商往往会寄希望于预期。也真是基于这个道理，在房地产泡沫论之争中，有人提出房地产即便存在泡沫，也是“硬泡沫”，是由于土地、建材等成本的上升使然，因此，“硬泡沫”不会破灭(这个观点当然也是错误的，我们留待下节展开分析)。
“有形之手”托市的可怕，就可怕在这儿，其一旦将地价托住，由于土地成本对开发商来说，是刚性的，也就相当于将房价托住了。因此，尽管中央政府出台了种种房地产宏观调控政策措施，但如果地方政府不加以很好地贯彻落实，甚至在土地市场，反而以“有形之手”力托房市。那么，房地产宏观调控的政策措施，尽管非常科学合理，但到了这些城市，最后的结果，也往往是全都打了水漂。
可怕的灾难性后果
如果“硬泡沫”真的不会破灭，那么，情况还不至于非常可怕，只不过是房地产宏观调控政策措施在这些城市打了水漂，同时继续苦了当地那些寄厚望于房地产新政的普通工薪阶层。然而，让我们想想也要感到脊背发寒的是，土地的成本，其实并不是“刚性”的。明白地说，就是土地这个“硬泡沫”，并非是“坚不可摧”，而是极其虚弱的。
这主要是因为，一旦房价中富含泡沫了，那么，地价中也必然会充满泡沫；一旦地价中富含泡沫了，那么，房价中也必然会充满泡沫(这本质上是房价与地价的关系问题，对于房价与地价的关系，我从2004年年初开始，写过多篇文章，分别从不同的角度，加以分析说明，这里不再重复)。
当前，最值得我们业内外注意的是，而且我们必须认识到的是，这一点——
房地产泡沫，归根结底，其实是地产价格泡沫。
只有对此有了深入的认识，我们对于目前我们所面临的房地产市场形势，才会有清醒的认识，也才可能对“有形之手”托市的危害，有真正透彻的理解。
为什么房地产的泡沫，归根结底，其实是地产价格的泡沫？
学过财务的都知道，房产和地产，其实完全是两回事。房产，也就是说地上建筑物，属固定资产；固定资产，是需要提取折旧的，它是随着时间的推移而不断贬值的。而地产，也就是我们平常所说的土地使用权，则属无形资产；无形资产同固定资产有一个很大的区别，那就是无形资产不提折旧，而实行摊销，但可以通过评估和交易重新恢复。
因此，我们平常所说的房地产增值，从本质意义上讲，其实是地产的增值。只是由于房屋与土地的不可分离性，所以，大家将这两者混为一谈了。久而久之，许多人，甚至一些专家学者，也就忘记了这其中的区别。
泡沫产生于什么？泡沫产生于流动。
房地产流动(即交易、评估频数)得越快，房地产泡沫的变化也就可能会越大。讲到这里，有经济学基础的，应该已经不难知道，房地产的泡沫，归根结底，其实是地产价格的泡沫。
只要真正懂得了这一点，我们也就不难明白，那种认为“房地产即便存在泡沫，也是‘硬泡沫’”的观点，其实是错误的，其错误的根源，就是对“房地产泡沫本质就是地产价格泡沫”，没有真正透彻的理解。
房地产泡沫虽然按其表现形式，可以分为这样三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。但其本质，我们前面已经分析，其实就是地产价格泡沫。
“有形之手”托住了地产价格泡沫，也就托住了房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。“有形之手”托市可能带来灾难性后果的根本原因也就在这里。
国家统计局中国经济景气监测中心日前发布的《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，主要有这样三组数据：未完成开发土地面积占本年购置土地面积比重、商品房的年竣工面积与年施工面积之比、商品房的空置面积。
在房价已到“九成人承受极限”的“虚高”状态下，这里面每组数据都可怕，而最可怕的其实是第一组数据：2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近1.7亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8%。
试想想看，开发商拿到了土地，不论其是以协议方式拿到，还是以“招拍挂”形式拿到，从他拿到土地，到其真正动工开发时，如果存在一个较长的时间段；而且，在这个时间段内，恰遇房地产价格暴涨；那么，从价格这个角度看，开发商“动工时”的这块土地，还会是开发商从政府手中刚刚“拿到时”的那块土地吗？
在这里，可以肯定地说，从价格这个角度，对于绝大多数土地，早就不是原来意义上的土地了。在这个较长的时间段内，即便这块土地没有经过转手倒卖，我也敢肯定地说，开发商真正动工时，这块土地的价格，早就不是刚刚取得这块土地时，这块土地的价格了。开发商早就通过评估，变成了“现在这个价格”。
《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，涉及的仅仅是开发商购置的土地面积及未完成开发的数量。那么，由于地方政府害怕房地产价格下跌，不愿降低土地“招拍挂”底价，导致频频“流标”，那些“流标”后，没有“拍”出去的、留在政府手中的土地，政府难道真的会让它白白闲置在自己手中，而不去融资抵押？还有那些政府已经储备的，但尚未拿出来“招拍挂”的土地呢？
分析到此，我们已经可以很清楚地知道，地方政府以“有形之手”力托房市，托住的不单单是已经到了“开发商手中的土地价格”，还有开发商“在建的，刚刚竣工的，以及空置的商品房价格”，而且，还有一块往往被大家所忽视的，“政府自己手中储备的土地价格”。这些合计起来，总量会有多大？
“虚高”基础上的房价上涨，早已“曲高和寡”。市场运行自有其内在规律，当调查显示，房价已到九成人承受极限之际，“有形之手”即便是最坚强有力，但是，这种没有终端消费需求作为支撑的“牛市”，能“托”长久吗？
地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，本质就是地产价格泡沫。“有形之手”托市，一旦没能“托住”，此时的泡沫破灭，自然不会如有意识地将泡沫挤出时，一点一点地慢慢破灭，而必然是三者一齐破灭。三者一齐破灭，灾害会有多大？“托市者”可曾想过没有？！
“形势稍好，尤须兢慎。思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存。”当前，未雨绸缪，警惕“有形之手”托市可能带来的灾难性后果，恐怕并非只是杞人忧天吧。
