密切监控房价走势 国家发改委发出严厉警示

　  稳定房价，防止房价涨幅过快再次成为社会瞩目的焦点。

    “对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”国家发展和改革委员会（以下简称国家发改委）在2月22日公布的《2006年房地产调控工作重点》报告中厉声警示。

    这是继去年3月26日国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》提出“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任”的严厉警告之后，国家有关部门再次对房价问题作出明确警示。

    作为房地产市场的重要调控部门之一，国家发改委的表态令人无法忽视。

    此前，国土资源部和建设部公布相关文件，对今年工作重点做出部署，提出要继续贯彻落实宏观调控措施，保障房地产市场健康稳定发展。

    部分地区房价上涨较快

    正如有关部门最近多次提到的，全国房价基本稳定。国家统计局对70个大中城市房地产市场价格调查结果显示，2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。

    但是，国家发改委2月17日发布的《2005年房地产调控的成效》在肯定宏观调控取得明显成效、商品房涨幅趋缓的同时，也明确指出：“部分地区房价上涨仍较快，投资投机性需求反弹压力依然存在”。据国家发改委1月25日和2月16日发布的数据显示，去年第四季度有3个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%，其中呼和浩特13.7%，大连12.4%，深圳10.2%。今年1月份，大连、呼和浩特、深圳、成都、北京等城市同比涨幅较高，分别上涨18.9%、14.7%、10.0%、9.1%、8.4%。

    记者采访的多位房地产业内人士均表示，除上海、南京等城市新建商品住房价格同比涨幅略有下降外，北京、深圳、广州等热点城市，房价的实际涨幅远高于有关部门公布的数字。

    “任何时候谈全国平均房价意义都不大。宏观调控用行政手段抑制房价过快上涨，在长三角的上海、南京、杭州等地成效明显，而对北京、广州等一线城市和广大二线城市影响并不大。”中原地产华北区域总经理李文杰接受本报记者采访时称。

    就北京而言，去年整体开盘数量比前年锐减，众多买房人“持币观望”，部分开发商“持地观望”，项目纷纷推迟面市。即便项目开盘，销售额也持续下降，价格增幅趋缓，但房价却依旧持续上涨。央行营业管理部2月23日公布的《2005年北京市金融运行报告》透露，2005年北京商品住宅平均预售价格为6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，同比涨幅近20%。该报告称北京房价是在“补涨”。

    有关部门密切监控房价

    为什么去年在国家如此密集而严厉的宏观调控政策下，依然会有多个城市的房价涨幅达到两位数？

    “有关机构统计要考虑全盘，即便数据真实，但样本分析不同也无法反映具体市场。宏观调控延缓了开发商的推盘速度，让消费者购房更趋理性，但是真实的自住型需求并没有减少，所以房价才会维持这么高的涨幅。”北京世纪皓产投资顾问有限公司副总经理毕征称。

    毕征的话代表了相当一部分业内专家的看法。接受记者采访的市场人士认为，新一轮宏观调控以来，市场观望氛围较浓，投机和投资性需求受到一定抑制，但这并不表明购房需求就此消失，一旦有条件促发，房价反弹的可能性是存在的。用中坤集团董事长黄怒波的话说就是，“要警惕房价的报复性上涨”。

    房价问题一直为国家房地产调控部门密切关注。在去年12月26日的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘表示，2006年房地产工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。

    根据前不久公布的《建设部2006年工作要点》，调整住房供应结构、完善住房保障体系被列为建设部2006年房地产管理工作的两大重点。

    从国家发改委对房价数据的公布频率之高也可以看出，房价走势是其监控的重点。尽管1月份数据显示房价相对稳定，宏观调控初见成效，但部分城市房价在严厉调控之下依旧呈现快速上涨的现象，显然让有关部门不敢掉以轻心。这或许正是国家发改委发布《2006年房地产调控工作重点》且措辞严厉的初衷。

    应对之策

    “宏观调控下市场紧缩，这决定今年市场肯定供不应求。我很担心出现报复性的购房潮与房价上涨潮并存的局面。”黄怒波表示，“解决供求矛盾的根本是要增加土地供应，但是目前来看土地供应一段时间都跟不上市场需求。由于地价、位置等原因，现在能买得起地的企业不多，而购房人却在不断增加，这样的恶性循环非常可怕。”

    虽然国土部门多次驳斥过开发商的“地荒论”，李文杰还是认为，自从前年土地供应发生根本性的变化开始，政府储备土地的速度一直跟不上市场需求，供应量不够必然导致房价上涨。

    就北京而言，《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》提出北京将放量2500公顷土地用于房地产市场，但土地出让量远没有满足地产商的拿地欲望。

    广州富力地产集团董事长张力亦表示，广州的土地投放量与需求量相差很远，近几年，如果每年销售的商品房需要1000万平方米的土地，实际投放到市场的土地连100万平方米都不到。

    “目前各地存量土地不少，但如何形成有效的市场土地供应才是关键。”黄怒波强调。

    而构成房价继续上涨潜在压力的因素，并不限于土地供应不足。

    国家发改委提出，目前房地产市场的结构性矛盾仍未得到根本解决，调整住房供应结构的任务仍相当艰巨。中低价位商品房供应不足，是拉动房价同比上涨的另一个动力。对此，北京、大连等城市在保持经济适用房建设的同时，提出要建设限价商品房。

    人们更关心的是未来房价走势。“宏观调控只是暂时抑制住了投机性需求，对自住型需求没有太大影响，现实的自住购房需求还在增加，一旦这些购房需求同时释放，而市场供应不足，房价上涨将会非常可怕。”毕征称。

    此外，虽然宏观调控下银行信贷收紧，但去年下半年以来，多家商业银行开始解冻，纷纷推出鼓励住宅消费的种种措施。金融机构要争夺房贷市场份额，此举也暗示了有关部门对房地产消费信贷的支持。

    但是，黄怒波担心，“如果银行支持力度继续加大，而土地供应依旧不足，房价上涨将更难控制。”