深圳房价为何逆势飞扬炒房到底是不是流言？
今年以来，一向理性的深圳房地产市场突然火爆起来，各种关于房荒、炒房的流言甚嚣尘上，消费者纷纷抢购刚开盘的新房。有关部门的统计显示，深圳1至10月的房价上涨了13.54%，增幅高居全国城市第三，这就是喧闹一时的深圳炒房风波。
究其原因，一种流行的说法是归罪于从上海等地撤出的庞大流动资本，认为是他们在此间兴风作浪。然而一些专家在接受记者采访时却表示，深圳出现这样的炒房风波，更值得反思的是目前正在进行的住房制度改革。
深圳房价逆风飞扬 炒房流言满天飞
与全国其他地方相比，深圳房地产市场一直以来都比较理性。有统计显示，10年来深圳的房价增幅一直保持在5%左右。然而就在今年全国房价在上海连续3月领跌国内楼市的时候，深圳楼市却一反常态的出现大幅上涨，楼价上升速度仅次于去年的上海。前三季度，深圳房价高涨12.18%。
关于房价上涨的原因有不同的说法。11月初,一家媒体以《200亿热钱袭深》的报道使深圳骤时成为焦点。该报道援引美亚置业集团深圳海外部经理张玉铃的话说，“集中于上海炒楼的200亿元资金正流向深圳”。
这一观点几乎遭到了深圳本地从官方到商界的集体抨击。官方的论据是，从深圳市房地产预售系统提供的数字来看，今年前3季度深圳楼市外销仅比去年多了16亿元。深圳最大的中介机构深圳中原地产深港研究中心总监张伟则根据其公司的成交监控数据表示，“6、7两个月真正流入深圳楼市的有明确购房意向的新增资金大约是16亿元，加上二手楼市流入的四五个亿，共约20亿元”。他认为，上述媒体的说法并不可靠。
政府部门的意见倾向于将这轮房价暴涨看作是开发商与中介机构的一次合谋。在
他表示，除了持续旺盛的需求带动了商品住宅价格的持续攀升之外，出于利益的原因，一些开发企业和中介机构仍采取各种手段，违规销售，通过“分期推售”、“集中开盘”等方式人为制造房源紧张的市场假象，导致房价不断上升。另一方面，个别机构和媒体在并不真正了解市场供应的情况下即发布失真信息，对房源供应进行不实宣传，弱化了消费者信息甄别能力，客观上误导了消费者提前置业和非理性购房。
而对于媒体关注的炒房问题，深圳市国土房管局给出的说法是，他们抽查了近期销售的几个楼盘，结果发现持外地手机号码认购的比例只占10%，说明炒作行为存在但并不厉害。
供需关系严重倒挂 楼市经不起风吹草动
在深圳脆弱的楼市背后，是严重的供需关系倒挂。作为一个移民城市，深圳的人口结构非常奇特：户籍人口只有160多万，常住人口600多万，城市总人口却高达1200多万。尽管有户籍、常住、流动的划分，但这些人无一例外的都可能是深圳潜在的购房者。随着经济的高速发展，城市聚集效应的吸引，住房需求者的队伍还会进一步壮大。一种说法是，深圳近年来每年都会新增约50万人口。
相比之下，在天平另一端，深圳的住房供给就显得吝啬多了。据统计，深圳市可用于开发的土地面积约700多平方公里，已经开发了500多平方公里。可想而知，深圳每年用于住房建设的土地是少之又少。2004年深圳市政府供应了0.2-0.8平方公里土地，而早些年每年是1.2-1.5平方公里。尤其是繁华的关内4区，很多地方都陷入了无地可供房地产开发的窘境。
在深圳，住房供需矛盾显得异常尖锐。人口密度是一项可供比较的数据：北京是16000平方公里养活1600万人，上海是6300平方公里养活1700万人，而深圳是2000平方公里养活1200万人！
深圳住房供需关系紧张还有一个原因，即购房周期。购房周期是一个财富积累的效果，因为住房是大宗商品，在深圳要购房首付在30万元左右，这需要时间积累。深圳在上世纪90年代末出现了一次置业高潮，其主力军是90年代初来深圳的一批人。现在购房的主力军则是2000年以后来深创业的人，他们的财富积累到一定程度了，其住房需求就开始集中释放，这也拉高了深圳的房价。
由于严重的供需关系倒挂，深圳楼市可谓是高处不胜寒。一条热钱涌入的新闻报道，或者开发商自编自导的营销剧，都有可能引发消费者的恐慌，冲破他们脆弱的心理防线，成为引爆楼市疯狂的导火索。
因此，在11月的阻击炒房行动中，这些行为都成为政府重点打击的对象。
亟待完善住房保障制 度政府应承担起责任
放眼全国，深圳房地产市场并非是特例。一些沿海城市在发展过程中都出现了同样的问题：人越来越多，地越来越少，房越来越紧张，一旦出现风吹草动就会引发房价飙升等一系列问题，老百姓怨声载道。
在深圳市房地产研究中心主任王锋等专家眼里，国内房地产市场之所以演进到现在的格局，除了中国人多地少的基本国情以外，住房制度改革的失误要承担很多责任。
王锋认为，要实现“居者有其屋”的理想，除了依靠市场化手段建设商品房出售外，政府还应该建立良好的福利住房保障制度。不能期望每个人都有钱去购房，政府要为那些买不起房的人建设福利住房。现在的住房制度改革单单强调以市场之手解决住房资源有效分配问题，但在建设福利住房方面却少有作为，推出的经济适用房可以买卖，搞的廉租房只针对户籍人口，结果是老百姓还都得去买房，房价自然就被推得高之又高。
因此，要改变国内房地产格局，住房制度改革必须两条腿走路。王锋说，一是继续培育健康的房地产市场，使其提供品质可靠、价格合理的商品房；二是让政府承担其应有的义务，建设一大批福利住房，提供给老百姓租赁。在这一点上，香港的经验值得借鉴。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房计划，建设了一批“公屋”，香港房价后来下跌近50%。
值得期待的是，深圳市国土部门出台的几条遏制炒房措施当中，在提出要增加土地供应、打击开发商违规操作之外，还明确提出深圳市未来将效仿香港“公屋”做法，增加政府公共租赁住房供应。其具体做法是：未来十年将供应2000万平方米的公共租赁住房，面向以非户籍人口为主体的中低收入群体，作为只租不售的住房保障。这2000万平方米住房的来源，不仅来自新建住房，还包括收购相关房源，以及改造城中村等。
或许，这是中国住房制度改革的治本之道。
