重新开征“土地增值税”宜谨慎

重新开征“土地增值税”宜谨慎

2005年10月25日　　来源：经济学消息报　

土地增值税的开征主要直接影响到房地产开发企业的成本和利润，对开发商收益的影响可能会影响到房价（开发商为转嫁税负提高房价或者为避税、减税而降低房价），从而间接影响到住房消费者。因此，土地增值税的开征影响面是比较大的，必须持谨慎态度。近日，深圳地产股集体下跌与最近关于深圳将重新开征土地增值税的传言有很大关系。

对土地增值课税是一项政策性很强的政府宏观调控手段。从理论上来说，开征土地增值税在抑制房地产投机行为、保障国家参与土地增值收益合理分配、促进土地集约节约利用等方面将发挥重要调节作用。但是，土地增值税究竟能否真正发挥上述作用，达到宏观调控的预期目的，还取决于“土地增值税”本身的税制设计，包括税基、税率、计税依据、减免税优惠等设计是否科学、合理、公正；同时取决于该税的实际征管情况，即各地税部门的重视程度、征税所需的基础条件是否具备、公民的纳税意识等等。从该税的征收实践来看，一些地方对土地增值税的征管不够重视，认为征收成本高、部门配合难度大、收效益不明显，因而管理上比较粗放，致使收入规模长期偏低。从统计数据看，虽然土地增值税征收的增长速度较快，但收入额一直不大：1996年为1.1亿元，当年全国税收总收入7051亿元；2004年为75亿元，当年全国税收总收入25718亿元。

我认为对土地转让、房地产交易环节的土地增值部分进行课税是必要的。但是对一些涉及到的相关问题也需要认真考虑，其中包括一是如何合理区分土地因政府投资周边基础设施条件改善而引起的增值、房地产转让交易过程中的人为增值和房地产开发企业通过自身投资经营带来的增值。如果税制设计不合理、税负过高，则很可能使开发商因自身投资经营带来的增值收益受到损失，影响开发商对土地投资经营的积极性，最终导致房地产市场趋于萎缩，产生市场闭锁效应。法国和德国很早对土地增值课税，但后来由于税额过重，引发市场闭锁效应，对房地产业造成打击，为此，政府曾多次对该税种进行改进，最终法国改为“综合所得税”，德国则对不属于投机行为的房地产转让不课税。这对我国具有一定的借鉴意义。二是要考虑对土地增值课税与一般企业所得税之间的关系，以防重复课税，造成税负过重，最终影响整个房地产业的正常发展。在国外一些土地资源相对丰富的地区，房地产多作为一般财产对待，对房地产有偿转让中显化的土地增值收益不做分离实施单独课税，而是把房地产视为一般财产形式，把土地增值收益视为一般所得，连同其它所得一起综合征收所得税。

此外，需要注意的是，各地是否开征土地增值税要充分考虑当地的经济发展状况、房地产市场的实际供需情况和发育程度、房地产市场的监管条件等等重要因素。我认为当前在全国范围普遍开征土地增值税还不适宜。我们所说的房地产市场“过热”，需要加强宏观调控；但必须认识到这个“过热”只是局部地方“过热”，各地在采取综合措施包括利用土地税收手段进行调控时一定要全面结合当地的实际情况。从近期出台的《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》（国税发[2005]111号）、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）来看，国家开始逐步重视把土地税收作为加强房地产市场调控的重要手段，但是利用土地税收手段进行调控还需要有一个不断完善和调整的过程。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：孟祥舟)