房地产调控不能矫枉过正

房地产调控不能矫枉过正

2005年5月11日　　来源：中国房地产信息网　

一、房价上涨引发宏观调控

1、房价逆势而上

2004年以来，我国诸多城市房价只涨不跌且涨势惊人。在全中国 35个大中城市中，房屋销售价格同比上涨10．8％，较三季度也上涨2．2％，全国有9城市房价同比涨幅超过10％。其中，青岛同比上涨19．8％，南京15．2％，济南13．7％，杭州13．4％，沈阳12．0％，成都11．4％，宁波11．1％，上海10．4％，重庆10．3％。进入2005年，随着各地可开发土地资源的减少，再加上各种舆论和媒体的渲染，房价继续走高。目前，北京市平均房价已接近5000元／平方米，上海房价也大幅攀升，各主要大中城市的房价亦不甘落后，纷纷跟进。在这种情况下，房地产特别是房价再度成为众矢之的而被推上风口浪尖。

2、房价上涨演绎出两种针锋相对的观点

房价的持续大幅度上涨，不仅引起了广大普通市民的抱怨，而且进一步加剧社会各界对于房地产是否存在泡沫的争议。一边是持“健康发展论”的房地产业界，其主要依据是宏观经济向好、居民消费升级、城市化推进、国际地位日显、房地产供需两旺；另一边则是持“过热论”的专家学者，多从“热钱”涌入着眼，称境外资金在美元疲软、人民币实际升值的背景下大举投机上海、北京等地的房地产。与“过热论”一脉相承的是“泡沫论”，2004年年末，摩根斯坦利的中国区首席经济学家谢国忠称中国房地产泡沫巨大，甚至给出了泡沫破灭的时间表，摩根的首席经济学家史蒂芬·罗奇也提出了类似的观点。

3、宏观调控再次剑指房地产业

在房地产投资长时期以20％以上的速度增长、房价上涨速度持续高于居民可支配收入增长的情况下，为防范金融风险，2005年3月17日，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到 30％。我们认为，相对部分城市房地产业的过热程度而言，此次调控实际是政策的回归，是原有优惠政策的取消，因而是一次相对温和的政策调整。从总体影响看，住房贷款优惠利率取消后，居民总体购房支出增长幅度有限。调整前，5年期以上按揭利率为5．31％，取消优惠利率后，5年期以上个人贷款利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍，即5．51％，比现行优惠利率高0．2个百分点。按平均贷款年限20年、7成按揭、平均房价2566元／平米、家庭年可支配收入31628元测算，贷款调整后，居民按揭还款平均增加20元，增长1．7％，年还款额占居民家庭可支配收入的47％，比调整前提高1％。从不同地区看，政策调整对过热地区将产生较大影响，对非热点地区市场影响较小。由于上海、杭州、南京等过热地区的投资性购房比例高，当地商业银行为回应央行“房贷政策”也可能会就高不就低，从而在一定程度上抑制房地产的投资、投机需求，使房地产供需状况回归到正常水平。

居民按揭还款随利率变化的总体情况

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                         调整前(5.31％)  调整后(5.51％)  支出增加

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月还款额(元)                    1216             1237          26   

年还款额占家庭可支配收入％      46％             47％          1％   

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二、中国目前房地产泡沫破灭的可能性不大

对于房地产价格的持续上涨，我们的基本看法是，目前房地产有一定的泡沫成分，但这种泡沫正在化解之中，短期内破裂的可能性很小。

1．房地产价格的上涨，主要是市场供求关系的反映。在房地产市场供不应求时，商品房销售面积一般会持续大于竣工面积，并使房屋空置率不断下降。2004年，商品房销售面积同比增长13．7％，其中商品住宅销售面积同比增长13．9％，而商品房竣工面积同比增长速度为 2.1％，其中商品住宅竣工面积同比增长2．3％。

由于销售面积增幅大大高于竣工面积增幅，市场总体上呈供不应求状态，一部分空置房得到了消化。截至2004年年末，全国商品房空置1．23亿平方米，比2003年末下降了8．3％；其中，商品住宅空置面积为7405万平方米，比上年同期下降15．6％。

2．房地产价格的投资、投机属性趋弱。过去几年，由于我国的物价与利率长时期出现倒挂现象，房地产成为了一部分居民保值增值的工具，从而造成不少地方房地产价格上涨过快，在一定条件下，局部地区的投资存在着投机成分。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。

2004年10月底加息后，我国CPI涨幅稳中趋降，一年期居民存款利率与CPI的差距逐渐靠近。2005年1月份，居民消费价格指数同比上涨1．9％，比同期一年期税前存款利率低0．35个百分点；2月份，受春节因素影响，CPI涨幅达3．9％，出现短暂反弹。总体来看，在宏观调控变化尤其是加息预期增强的情况下，房地产需求将回归理性增长的轨道，房地产的投资价值因此而有所降低。

3．房地产金融风险仍在可控范围之内。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。2004年我国房地产开发贷款余额比上年同期增长25％以上，与此同时，住房抵押贷款余额达到16000亿元，比上年同期增长近36％，两者都远远超过全年金融机构贷款余额11．33％的年增长率，房地产贷款违约风险增大。

但是，从相对比例看，2004年，我国房地产开发贷款余额占金融机构贷款余额的比例约为3．8％左右，个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例为8．47％，中国消费者信贷的总发放额占个人可支配收入的比例为27％，而中国台湾为55％，美国则为94％，银行对地产商的放贷并没有失控。国际研究表明，住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二，被公认为安全性较高的信贷业务。从我国目前情况看，住房抵押贷款的违约率仍明显低于其他固定资产融资项目。

4．目前房地产投资热已开始降温。2004年全国房地产完成投资1．3万亿元，同比增长28．1％，虽仍处于高位，但相对于2003年，已有所回落。在全部完成的房地产开发投资中，东部地区完成投资同比增幅下降1．1个百分点；中部地区同比增幅下降8．9个百分点；西部地区增幅同比下降20．7个百分点，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控政策效应已初步显现。

三、目前有三个方面的矛盾和问题需要引起重视

1、外资唱空和热钱涌入的矛盾

就在一些国际投行大肆唱空的同时，仍然不断有新的外资进入。 2004年摩根斯坦利悄悄与复地集团成立了合资公司，还与顺驰达成合作意向，进军中国房地产市场。2005年年初，美林又拿出3000万美元投入具体的项目，从而获得北京银泰置业有限公司的少数股权，并成为一个合资地产项目的合作投资和经营方。从2004年外商直接投资行业的分布来看，房地产业合同外资额占全部合同外资的比例近 25％，成为仅次于制造业的吸收外资的第二大行业。在房地产最热的上海，摩根斯坦利的中国区首席经济学家谢国忠估计“有一半的购房资金是直接或间接(通过国外亲属)来自海外。”我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说，防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场，但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视，尤其是“热钱”的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。

2、宏观调控的方向和房价走势的矛盾

2003年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35％、国办发出半年内停止农地转征的通知、国土资源部也出台了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的71号令。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制了房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。不少地产商认为，正是土地紧缩政策引起了房价短期内的高涨，而且需求大于供给的结构性矛盾将导致房价的持续攀升。北京华远集团总裁任志强提供的数据称，2004年房地产的竣工量开始下降，新开工量下降的幅度更大，相当一部分省市已经出现了新开工负增长的状况，北京的增长幅度大概为负7％，并指出2005年土地供应会出现更严重的不足，供应量的持续下降将使房价恶性增长。对于“土地供应量减少推动房价上涨”的说法，有关经济专家则认为这是一种“混淆视听的理由”，因为目前房地产商开发的土地基本上是在“8．31大限”之前获得的。社科院金融研究所易宪容教授提供的资料表明，在2004年的前8个月里，北京市有近1．1亿平方米土地协议转让，而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说，大多数房地产商目前手中并不缺土地。我们认为，国家针对房地产的调控是及时的、有效的，但由于缺乏后续的组合配套政策，因此在一定程度上削弱了政策的威力，使供求关系进一步向供给倾斜，改变了民众购房的预期。

3、房贷新政与公平公正的矛盾

2004年末，我国购房贷款余额为1．6万亿元，增长35．15％，虽然增速比上年下降7．7个百分点，但在国家对房地产过热状况日益关注的情况下，这1．6万亿元个人住房贷款已成为银行界的隐痛。而今年正式实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条强调：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这意味着，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，多年来积压的房贷风险由此骤然明朗。因此，为降低风险，各地一些大银行紧急对个人房贷业务进行主动收缩，以设法自保。在上海，目前一些银行不但将首付比例提高至50％，而且有银行要求贷款买房者必须已拥有一套住房，以确保其如果违约也有房抵债，对于既无上海户口又无住房的外地来沪人员，很多银行已拒绝提供按揭贷款；在北京，有的银行已把外地人在京购房的首付比例升至三成，而贷款50万元以上的申请者还需要提交其他房产或汽车等资产证明；在深圳，农行、建行、工行等已悄然抬高了房贷首付款门槛，农行深圳分行信贷部甚至规定只能对公务员、教师、律师等职业的人员提供房贷，并要求家庭中至少有一方为深圳户口；在重庆，工行重庆分行规定只有在重庆拥有两处以上房产的人才能申请房产抵押贷款，而农行则干脆关闭了这项业务。

国家针对房地产而采取的政策，最终目的是要抑制房价的过快上涨，减轻普通百姓的购房压力，促进房地产的健康发展，高法规定个人房屋不得抵债，原本也是为了更好地保障居民的居住权。但在目前的情况下，由于我国公共住房保障制度的缺失，因此商业银行实际上承担了公共住房保障的职能。在商业利益和政策风险面前，银行势必会有相对的应对措施，眼睛盯住的是那些已有多处房产、收入高的申请者，而低收入者则失去了应有的资格和权利，住房反而得不到保护。在宏观调控中，必须采取“有保有压”的政策，以保障普通居民的权益，满足广大群众对住房日益增长的需求。

四、宏观调控应从控制供给转向抑制需求

中国房地产业，总体上是健康的，但一些城市确也出现房地产泡沫。在此情况下，既要正视泡沫，又要冷静分析泡沫，更要警惕金融风险。房地产业属于资本密集型行业，而任何资本密集型行业如果真的没有一点泡沫，既不现实，也不利于繁荣市场。对于房地产业来说，适度的超前发展如土地价格微幅上扬，商品房供给略大于市场需求，对于活跃经济、促进竞争，推动房地产业发展和国民经济发展是有利的。当然，泡沫过多，过于膨胀，则必定会造成虚假繁荣，适得其反。我们认为，在利率政策仍不能奏效的前提下，可以考虑适时出台一些更为具体的组合政策，以最小的代价实现房地产业的“软着陆”。

一是适时开征高价商品房增值税。在房地产一手房市场和二手房市场交易中，对高价商品房交易开增房地产增值税，尤其是对花园别墅、酒店式等高级公寓、甲级写字楼等不同品质制定不同的增值税率，而对中低价商品房暂不实行房地产增值税。同时，改变商品房租赁市场统一实行5％的综合税，实行高价房高税率、低价房低税率的税费制度。这样有利于改变目前房地产市场结构性不合理的状况，抑制高价房的炒作。

二是延长一手房上市交换的期限。炒房者为短时期获取高额的利润，通常采取成批买入，囤积待售的方式，形成供求紧张的气氛，人为造市。虽然政府已作出商品房期房不得进行转让，只有取得商品房产证后才能进入二手房市场的规定，一定程度上起到了限制炒房行为的作用。但期房到权籍房一般不会超过一年的期限，对炒房者来说还不能形成真正的影响。所以，延长一手房上市交换的期限，特别是对高价商品房的入市交易延期的规定，让炒房者承担市场风险，迫使炒房者的行为有所收敛。

三是依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移与分担房地产投资风险。一个健康的房地产业，需要一个健全的多层次的金融市场体系作为基础。为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。从国际经验看，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除通过股票市场上市融资外，目前还可以考虑发行一定房地产企业债券，允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，以弥补房地产信贷收紧后留下的资金缺口。

四是以结构优化促进总量调整。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积还远没有达到小康标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋数量居高不下，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，目前两项合计占房地产开发资金来源总额超过60％。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。因此，当前应抓住央行收紧房地产贷款的有力时机，抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场在宏观调控中步入健康发展轨道。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：经济预测部 陈强)